რა შემთხვევაში იზრდება ქირა? მესაკუთრის ქირავნობის გაზრდა როგორ ვუთხრათ მოიჯარეებს ქირის გაზრდის შესახებ.

საიჯარო ურთიერთობები, ყველაზე გავრცელებული უძველესი დროიდან, მოითხოვს ყურადღებას და სიზუსტეს ხელშეკრულების დადებისას. სირთულეები და საკამათო სიტუაციები ყველაზე ხშირად წარმოიქმნება იმის გამო, რომ ქირის გაზრდის პროცედურა გულდასმით არ არის მოლაპარაკებული. ქირავნობის შეცვლის უფლება ეკუთვნის მეიჯარეს პუნქტის შესაბამისად. ამ შემთხვევაში, სავალდებულო პირობებია:

მხარეთა შეთანხმება (ყველაზე ხშირად ეხება ხელშეკრულებაში ცვლილებების ვადას),
შეკვეთის შეცვლის პირობები (მეიჯარის ცალმხრივი გადაწყვეტილება ქირავნობის თანხის შეცვლის შესახებ შეიძლება მოითხოვდეს წერილობით შეტყობინებას),
ვადები არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ, თუ არ არსებობს სხვა პირობები.

ქირის გაზრდის აუცილებლობის პირობებში, მაგალითად, ინფლაციის მკვეთრი ნახტომი, მეიჯარე იწყებს სახელშეკრულებო მოთხოვნების შეცვლის პროცესს. ამ ცვლილების ცალმხრივი შეკვეთა სავსებით შესაძლებელია. დამქირავებლის სავალდებულო შეტყობინების შესახებ მუხლის არარსებობა იწვევს გაუგებრობას, რომელიც შეიძლება მოგვარდეს ხელოვნების 1 პუნქტის შესაბამისად, სადაც ნათქვამია, რომ იჯარის ხელშეკრულებისა და ხელშეკრულების ფორმა უნდა შეესაბამებოდეს და გაიაროს რეგისტრაციის პროცედურა ადგილობრივ ხელისუფლებასთან. . ქირის ზრდა ითვალისწინებს შემდეგს:

დამქირავებელს წერილობითი შეტყობინება იჯარის შეცვლის ვადამდე მინიმუმ ერთი თვით ადრე; გაიგზავნა რეგისტრირებული ან ხელმოწერის საწინააღმდეგოდ პირადად გადაცემული;
დამატებითი ხელშეკრულების შედგენა, რომელშიც მითითებული უნდა იყოს ხელშეკრულების აღარ მოქმედი პუნქტები და შეიტანოს დეტალური ცვლილებები;
მაშინაც კი, თუ ხელშეკრულებაში არ არის პუნქტები, რომლებიც ითვალისწინებს იჯარის ცვლილებას, კანონის შესაბამისად, მეიჯარეს შეუძლია ცალმხრივად გაზარდოს იგი.

დამქირავებლის მხრიდან ქირის გაზრდის დასაბუთება შეიძლება ჩაითვალოს თავად ხელშეკრულებაში. მიუხედავად იმისა, რომ მიუთითებს იმაზე, რომ ქირა შეიძლება შეიცვალოს ინფლაციის შემთხვევაში, მისი გაზრდა ყოველთვის არ არის შესაძლებელი. სახის დაზუსტება: ექვემდებარება ცვლილებას, გარანტირებული ცვლილება უშეცდომოდ (რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2010 წლის 13 აპრილის დადგენილება No1074/10).

იჯარის ფიქსირებული ოდენობის შეცვლის საფუძველი შეიძლება იყოს მხოლოდ ობიექტური გარემოებები. ქირის გაზრდის მიზეზებს მიეკუთვნება: საიჯარო ქონების სავარაუდო ღირებულების ცვლილება კანონმდებლობის ცვლილების გამო, შემფასებლის მიერ განსაზღვრული საბაზრო ღირებულების ზრდა და ინფლაციის ინდექსის ცვლილება.

საბაზრო ურთიერთობების სამყაროში, როდესაც გამყიდველს სურს გაყიდოს უფრო მაღალ ფასად, ხოლო მყიდველს სურს იყიდოს უფრო დაბალ ფასად, საკამათო საკითხების თავიდან აცილება შესაძლებელია მხოლოდ დასაბუთებული, იურიდიულად და ეკონომიკურად ზუსტად შედგენილი ხელშეკრულებით. კონტრაქტის ვადა ჩვეულებრივ არ აღემატება 11 თვეს.

შესაძლოა იურიდიული რჩევა გამოცდილების შეცვლის სპეციალისტისგან სტანდარტული კონტრაქტიგადაარჩენს ორივე მხარეს დავების სასამართლოში გადაწყვეტისგან.

ყველა მოიჯარე რისკავს, აღმოჩნდეს ისეთ სიტუაციაში, როცა მესაკუთრე გაზრდის ქირას. ყოველთვის არ არის ნათელი, როგორ მოვიქცეთ სწორად ასეთ შემთხვევაში და როგორ უნდა მოიქცეს მოიჯარე. ამ სტატიაში ჩვენ დეტალურად გეტყვით, რა უნდა გააკეთოს მოიჯარემ ამ სიტუაციაში და როგორ აიცილოს თავიდან გამოსახლება.

○ ქირას უმატებენ, ბინა ქირავდება ხელშეკრულების გარეშე.

თუ ნაქირავებ ბინაში გადასვლისას არ იყო გაფორმებული წერილობითი ხელშეკრულება, ეს გარკვეულ თავისუფლებას ანიჭებს გარიგების თითოეულ მხარეს. ამრიგად, მესაკუთრეს უფლება აქვს არა მხოლოდ გაზარდოს ქირა, არამედ შეცვალოს მისი გადახდის დრო. თუ ასეთ ვითარებაში დავები წარმოიქმნება, შეთანხმების მიღწევა მხოლოდ მოლაპარაკების გზით არის შესაძლებელი, რადგან ბინის მფლობელს უარის შემთხვევაში შეუძლია გამოსახლება.

○ ქირას უმატებენ, ბინა ქირავდება ხელშეკრულებით.

✔ გადახდის ცალმხრივი ზრდა.

თუ გაზრდის შესაძლებლობა ხელშეკრულებაში არ არის განსაზღვრული, მესაკუთრეს არ შეუძლია გაზარდოს იგი მეიჯარის თანხმობის გარეშე.

„თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ქირის ოდენობა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადებში, მაგრამ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. კანონი შეიძლება ითვალისწინებდეს იჯარის ოდენობის გადასინჯვის სხვა მინიმალურ პირობებს გარკვეული სახის იჯარაზე, აგრეთვე გარკვეული სახის ქონების იჯარით გაცემისათვის (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტი).“.

თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ ამ შემთხვევაშიც არსებობს შეზღუდვები მეიჯარისთვის. ამრიგად, თუ ხელშეკრულებაში წერია, რომ გადახდა ხდება მყარ ვალუტაში, მესაკუთრე სხვა პირობებიდან გამომდინარე ვერ ადგენს გადახდის პროცედურას.

ამ შემთხვევაში მოიჯარეს უფლება აქვს უარი თქვას ასეთ ზრდაზე და ეს არ იქნება ხელშეკრულების შეწყვეტის საფუძველი.

✔ როგორ შეუძლია მესაკუთრემ გაზარდოს გადახდა?

კანონიერად და თუ არსებობს დადებული ხელშეკრულება, მფლობელს შეუძლია გაზარდოს ქირა ერთ-ერთი შემდეგი გზით:

მიიღეთ დამქირავებლის თანხმობა და წერილობით გააფორმეთ მიღწეული შეთანხმება. ამ მეთოდის თავისებურებაა თანხმობის მოპოვების აუცილებლობა, რომლის გარეშეც შეუძლებელია გადახდის ცვლილებების მარეგულირებელი დოკუმენტის შედგენა.
ხელშეკრულებაში მისი დადებისას გათვალისწინებულია ცალმხრივი გაზრდის შესაძლებლობა გარკვეული თარიღიდან. ამ შემთხვევაში, მოიჯარის თანხმობა არ არის საჭირო, მაგრამ აუცილებელია მას გაუგზავნოთ შეტყობინება გადახდის დაგეგმილი ცვლილებების შესახებ. ამ შემთხვევაში შეტყობინებაში უნდა იყოს მითითებული, თუ რა პერიოდის შემდეგ ჩაითვლება გადახდის თანხა შეცვლილად. თუ ამ პუნქტს გამოტოვებთ, ზომა შეცვლილად ჩაითვლება შეტყობინების მიღების მომენტიდან.
ხელშეკრულებაში ჩართეთ პუნქტი საფასურის ავტომატური გაზრდის შესახებ ქირავნობის ერთი კალენდარული წლის შემდეგ. აქ არ არის საჭირო დამქირავებლის შეტყობინება, მაგრამ პირობა უნდა იყოს ჩამოყალიბებული რაც შეიძლება ნათლად.

თუ მოიჯარე არ ეთანხმება ასეთ ზრდას, მას შეუძლია გაასაჩივროს სასამართლოში სარჩელის შეტანით. გაზრდაზე უარი არ შეიძლება იყოს გამოსახლების საფუძველი.

○ როგორ დავიცვათ თავი გაზრდილი ანაზღაურებისგან.

ქირის გაზრდის თავიდან ასაცილებლად, დამქირავებელმა ხელშეკრულების გაფორმებისას ყურადღებით უნდა წაიკითხოს ყველა პუნქტი. ასევე მნიშვნელოვანია ნებისმიერი საკამათო საკითხის განხილვა, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს კონფლიქტები მომავალში.

მაგრამ გასათვალისწინებელია, რომ თუ ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული ქირავნობის ოდენობის შეცვლის შესაძლებლობა, გამქირავებელს არ აქვს უფლება გაზარდოს იგი მოიჯარის თანხმობის გარეშე. თუ მფლობელი კვლავ დაჟინებით მოითხოვს, მაშინ ამ შემთხვევაში თქვენ შეგიძლიათ დაიცვათ თქვენი უფლებები ხელშეკრულებაში გადახდის ცვლილებების ბათილად ცნობის შესახებ საჩივრის შეტანით. ამ შემთხვევაში აუცილებელია მეიჯარის მიერ მომზადებულ საბაზრო ღირებულების ანგარიშს დაურთოს გამოწვევა.

ამასთან, უნდა მოემზადოთ იმისთვის, რომ თუ საბაზრო ღირებულების ცვლილებების რეალობა იქნება აღიარებული, დაკმაყოფილდება გადახდის გაზრდის მოთხოვნა.

○ მესაკუთრე ასახლებს ქირის გაზრდაზე უარის თქმის გამო.

ბინის მფლობელს ამის გაკეთება ნებართვის გარეშე შეუძლია მხოლოდ ქირავნობის ხელშეკრულების არარსებობის შემთხვევაში. თუ არსებობს შეთანხმება, მხოლოდ დამსაქმებელს შეუძლია მისი ვადამდე შეწყვეტა. მფლობელმა ამისათვის უნდა დაუკავშირდეს სასამართლო ორგანოებს. ამიტომ დიდი თანხის გადახდაზე უარი არ შეიძლება ჩაითვალოს სასამართლოს შესაბამისი გადაწყვეტილების გარეშე ხელშეკრულების შეწყვეტისა და ბინიდან გამოსახლების საფუძვლად.

დამსაქმებელს ასევე შეუძლია მიმართოს სასამართლოს მესაკუთრის მიერ ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ვალდებულებების შეუსრულებლობის საფუძველზე.

ამიტომ, იჯარის ხელშეკრულების დადებისას მაქსიმალური სიფრთხილე და სიფრთხილეა საჭირო. ამ შემთხვევაში განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია გავითვალისწინოთ მესაკუთრის შესაძლებლობა გაზარდოს ქირა.

საიდუმლო არ არის, რომ ბევრი ახალი მეწარმისთვის ქირა ხდება ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი ხარჯი. იქნება ეს ოფისი, საწყობი, საცალო თუ სამრეწველო ფართი. საკუთარი ბიზნესის ეფექტურობის გასაზრდელად, აზრი აქვს შეეცადოთ შეამციროთ ქირის ღირებულება. ამის გაკეთება სპეციალური ცოდნის გარეშე თითქმის შეუძლებელია, ამიტომ ქვემოთ მოცემულია რჩევები, რომლებიც დაგეხმარებათ წარმატების მიღწევაში.

სხვათა შორის, ჩვენ უკვე დავწერეთ სტატიები ამის შესახებ და. ახლა გადავიდეთ იჯარის შემცირებაზე.

დადეთ ორმხრივად მომგებიანი ხელშეკრულება

ხელშეკრულების საგანი შეიძლება სულაც არ იყოს მხოლოდ იჯარა. მესაკუთრის სარგებელი შეიძლება მოიცავდეს არამატერიალურ სარგებელს. მაგალითად, თუ ის არის დიდი სასტუმროს მფლობელი და ქირაობს ფართს მის ტერიტორიაზე ფიტნეს ცენტრისთვის, მაშინ გადახდა შეიძლება იყოს სტუმრების მიღება. ამ შემთხვევაში არც სტუმარი და არც სასტუმროს მესაკუთრე მოიჯარეს არ ევალებათ. ბევრი იკითხავს, როგორ არის ეს მომგებიანი მესაკუთრისთვის? Ეს მარტივია. ის თავის კლიენტებს სთავაზობს დამატებითი სერვისიმასზე პრაქტიკულად ფულის დახარჯვის გარეშე.

ყურადღება მიაქციეთ ინდუსტრიულ და უსაქმურ ადგილებს

აქ მთავარია კარგი ოთახის მიღება დაბალ ფასად. ფაქტი არ არის, რომ იქ მოგება მაღალი იქნება, მაგრამ ქირა საგრძნობლად დაბალია. რა შეგიძლიათ გააკეთოთ ამ შემთხვევაში? შესთავაზეთ უსაქმური სივრცის მფლობელს, გაიღოს მისი ხარჯების ნაწილი. ეს ეხება სახსრებს სინათლის, წყლისა და ელექტროენერგიის გადასახადების გადასახდელად. გარდა ამისა, თქვენ შეგიძლიათ განახორციელოთ რემონტი საკუთარი ხარჯებით. ამრიგად, როგორც მესაკუთრე მიიღებს დამატებით მოგებას და მოიჯარე მიიღებს უდავო სარგებელს.

ალტერნატივა არის მოლაპარაკებების ძრავა

იმისათვის, რომ პროვოცირება გაუწიოთ მემამულეს, შეამციროს ქირის ფასი, თქვენ უნდა იმოქმედოთ არა დარწმუნებით, არამედ მოქმედებებით. შეიძლება გამოყენებულ იქნას ბაზარზე არსებული საშუალო ღირებულების ცოდნა. Კიდევ ერთი შესანიშნავი ვარიანტიიქნება ალტერნატიული შენობების ხელმისაწვდომობა. თქვენ უნდა აცნობოთ მესაკუთრეს, რომ პოტენციურ მოიჯარეს სხვა ოფისები აქვს მხედველობაში. მაგრამ ძალზე მნიშვნელოვანია შენობის მფლობელზე ძალიან დახვეწილი გავლენა. ასეთ საკითხებში შანტაჟი არ გამოგვადგება. დამქირავებლისთვის ალტერნატივის ქონა შესანიშნავი გზა იქნება ყველაზე მომგებიანი შენობების მოსაძებნად.

შეიტყვეთ მესაკუთრის სურვილების შესახებ

ქირის ღირებულება არ არის ერთადერთი ფაქტორი, რომელიც მნიშვნელოვანია შენობის მფლობელისთვის. მასთან ფასზე მოლაპარაკების დასაწყებად, ღირს იმის გარკვევა, თუ რა არის მისთვის ნამდვილად მნიშვნელოვანი. აქ ბევრი ვარიანტია. აქ არის ყველაზე პოპულარული:

გადახდების დროულობა;
გაქირავების ხანგრძლივობა;
ქირის რამდენიმე თვით ადრე გადახდის შესაძლებლობა;
რემონტის განხორციელება მოიჯარის ხარჯზე;
საკუთარი ავეჯის და აღჭურვილობის გამოყენება.

ბევრი მიიჩნევს ამ ფაქტორებს უმნიშვნელოდ, მაგრამ სინამდვილეში გამოდის, რომ სიიდან სულ მცირე რამდენიმე მოთხოვნის შესრულება მნიშვნელოვნად შეამცირებს ფასს (ზოგჯერ საბოლოო ღირებულება შეიძლება შემცირდეს 40%-ითაც კი).

არ გადაიხადოთ ფართი, იზრუნეთ შენობებზე!

ბევრისთვის ეს აზრი აბსურდულად გამოიყურება. სინამდვილეში, ეს შეიძლება რეალურად იმუშაოს. შესაძლოა ცოტა მეტი დრო დასჭირდეს შესაფერისი ვარიანტის პოვნას. უამრავი მაგალითია. ზოგჯერ მეწარმეები გარკვეული დროით ტოვებენ სხვა ქვეყანაში ან ქალაქში და საცალო ფართირჩება გამოუყენებელი. ამასთან, ელექტროენერგიის, ქონების გადასახადის, განგაშის და ა.შ.- ეს ყველაფერი მესაკუთრის მხრებზე მოდის. ბევრი მათგანისთვის ამ შემთხვევაში გაცილებით მომგებიანია ვალდებულებების სხვა პირზე გადატანა. ხშირად არ არის დრო, რომ მოძებნოთ ისინი, ვინც ასევე გადაიხდის მას. ასეთ მომენტებში ჩნდებიან მეწარმეები და იღებენ შესანიშნავ შენობებს. ზოგჯერ ამაში მათ დამატებით უხდიან.

სწორ ადამიანებთან მუშაობა

თუ ადამიანმა იცის, როგორ უნდა დაამყაროს საქმიანი ურთიერთობები სწორად, მაშინ ის ადვილად შეთანხმდება მისთვის მომსახურების მიწოდებაზე. ამავდროულად, ეს ორივე მხარისთვის ერთდროულად მომგებიანი იქნება. ეს შეუძლებელი ჩანს? აქ არის ასეთი ურთიერთქმედების მხოლოდ ერთი მაგალითი. დიდ ჰოლდინგს სჭირდება საკუთარი ვებ სტუდია. მისთვის გამოყოფილია ოთახი. ამავდროულად, თქვენ არ გჭირდებათ კომპანიის შიგნით მუშაობა ძალიან ხშირად. ამ ტიპის ურთიერთქმედება შესანიშნავი ალტერნატივაა დამქირავებლისა და მესაკუთრისთვის.

სიმტკიცეს ვაჩვენებთ

თუ არცერთი მეთოდი ან დარწმუნება არ მუშაობს, შეგიძლიათ გადახვიდეთ უფრო აგრესიულ ტაქტიკაზე. ამ შემთხვევაში, ჩვენ ვგულისხმობთ ნაკვეთის და მის მდგომარეობას. ეს სტრატეგია საუკეთესოდ გამოიყენება პირველ ეტაპზე. სრულიად განსხვავებული წვრილმანები შეიძლება ამოქმედდეს. Აი ზოგიერთი მაგალითი:

ინტერნეტის ნაკლებობა;
ფანჯრები გამოდის არასწორ მხარეს;
პარკირების ან პარკინგის ნაკლებობა მიმდებარედ;
შენობის ცუდი მდგომარეობა (საჭიროა რემონტი).

მაგრამ აქ ძალიან მნიშვნელოვანია ფსიქოლოგიური ფაქტორის გათვალისწინება. თქვენ არ შეგიძლიათ მისი მოხრა. ღირს მესაკუთრის რეაქციის მონიტორინგი. არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ კონტრაქტის გაფორმების შემდეგ თქვენ კვლავ დაგჭირდებათ მასთან მუშაობა.

ბიზნესის მახასიათებლები, როგორც გაქირავების ხარჯების შემცირების ფაქტორი

მესაკუთრესთან საუბრისას შეგიძლიათ მიმართოთ დამატებითი არგუმენტების გამოყენებას:

დაბალი მომგებიანობა

თუ გახსნის მაღაზიას აქვს მარკირების დაბალი დონე, მაშინ მოგება თავად არ იქნება დიდი. მესაკუთრისთვის ეს შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი არგუმენტი გადაწყვეტილების მიღებისას.

კრიზისი არავის ზოგავს

ქვეყანაში არსებული კრიზისული ვითარების ხსენება არ იქნება ურიგო. ღირს არგუმენტების მოძიება და უცხოური ვალუტების მიმართ რუბლის ღირებულების დაცემის შესახებ რეალური მაჩვენებლების მიწოდება. რუსეთში იმპორტირებული საქონელი საგრძნობლად გაძვირდა. შედეგად, მათზე მოთხოვნა შემცირდა, რაც ამცირებს მეწარმეს მაღალი მოგების მიღების უნარს.

საუბარი ნიშნავს კეთებას

თუ მეწარმე საუბრობს ხელშეკრულების რაც შეიძლება მალე შეწყვეტაზე, მაშინ მან მკაფიოდ უნდა აჩვენოს თავისი მზადყოფნა. შესაბამისი წერილის არსებობა გამქირავებლისთვის შესანიშნავი მოტივაცია იქნება, გადახედოს თავის მოთხოვნებს.

ბევრი ადამიანი „უსახელო“ რჩევებს დიდი უნდობლობით ეპყრობა და მათ საკითხის მხოლოდ თეორიულ ნაწილად თვლის. სწორედ ამიტომ ქვემოთ მოცემულია იმ ადამიანების რამდენიმე მოსაზრება, ვინც იცნობს ქირავნობის ურთიერთობების პრაქტიკულ მხარეს.

სერგეი აბდულმანოვი, დიმიტრი კიბკალო და დიმიტრი ბორისოვი

კომპანია Mosigra-ს დამფუძნებლები და დირექტორები, წიგნის ავტორები. მათ გახსნეს მრავალი საცალო ვაჭრობის ობიექტი და იციან როგორ ვაჭრობენ მემამულეებთან, როგორც არავინ. ამის შესახებ მათ თავიანთ წიგნში ისაუბრეს და მათ რეკომენდაციებს ქვემოთ დავწერთ.

ვაჭრობა ყოველთვის მიზანშეწონილია! ეს არის ნებისმიერი ბიზნესის ერთ-ერთი ძირითადი პრინციპი. „თუ არ ვაჭრობთ, ხელები მოიგლიჯეთ! ფიგურალურად“. ისინი ფულს არ იღებენ მოთხოვნისთვის. თუ ყველა ყოველთვის იხდის იმდენს, რამდენსაც ითხოვს, მაშინ თავისთვის აბსოლუტურად არაფერი დარჩება. თითქმის ნებისმიერი შემოთავაზება გულისხმობს, რომ ადამიანი მზად არის ოდნავ მაინც დათმოს ფასზე.

1. მაგალითად, განიხილეთ ოთახი 500 მანეთი. თვეში. მაგრამ ჩვენ გვესმის, რომ 250 ტრზე მეტი. ჩვენ არ შეგვიძლია გადავიხადოთ იგი. ამიტომ, ჩვენ ვპასუხობთ წინადადებას: ”ბიჭებო, მოგცეთ 250 ტრ. და ხვალამდე გავჩერდებით?” და ეს ყველასთვის სასიხარულოა, რადგან ჯობია მოიჯარე გყავდეს, რომელიც ახლა რაღაცას მაინც იხდის, ვიდრე საერთოდ არავინ. მართალია, მათ შეუძლიათ თქვან: ”შეთანხმებით! მაგრამ თუ ვიპოვით დამქირავებელს, რომელიც უფრო ძვირია, მაშინ გადახვალთ“. ცდა მაინც ღირს, რადგან ოთახს წლების განმავლობაში შეუძლია ასე დგომა და არავინ იქირავებს.

2. ვაჭრობა ადრე! ყოველწლიურად, ან კიდევ უფრო ხშირად, მოიჯარე ცდილობს ქირის აწევას მინიმუმ 10%-ით. ყოველთვის ასეთი! ჩვენ შევნიშნეთ ეს ნიმუში და რამდენიმე კვირით ადრე გამოვგზავნეთ მოთხოვნა ქირის შემცირების შესახებ. შედეგად, უარეს შემთხვევაში, ფასი იგივე რჩება, საუკეთესო შემთხვევაში ფასი მცირდება.

ალექსეი ბარანოვი

Retail Relations კომპანიის გენერალურ დირექტორს აქვს დიდი გამოცდილება საცალო ბიზნესში, კერძოდ მოდის ინდუსტრიაში. აი, რას ფიქრობს ქირავნობის გადასახადის შემცირებაზე.

იმისათვის, რომ გამქირავებელთან კომუნიკაცია ეფექტური იყოს, მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, თუ როგორ დგინდება ფასები სავაჭრო ცენტრებში. ყველა მათგანი ადგენს ანაზღაურების საკუთარ ნორმას, რაც ხელს უწყობს ობიექტის ანაზღაურების პერიოდის პროგნოზირებას. ეს შეიძლება იყოს 5, 7 ან 10 წელი.

საკუთარი ბიზნეს გეგმის შედგენისას მაღაზიები ყურადღებას აქცევენ შემდეგ ფაქტორებს:

მდებარეობის მიმზიდველობა;
ინვესტიციის ოდენობა და პირობები, რომლითაც ისინი მიიზიდნენ პროექტში;
ტერიტორიის ხელსაყრელი ინფრასტრუქტურა;
ფეხით მოსიარულეთა მოძრაობის დონე.

რაც უფრო მეტი დადებითი ფაქტორებია, მით უფრო სწრაფად ანაზღაურდება პროექტი გაქირავების მაღალი ტარიფების გამო.

ნებისმიერ დეველოპერს აქვს ქირის ფასის დერეფანი, რომლის მიღმაც წამგებიანი იქნება მისთვის წასვლა. მოლაპარაკებების დაწყებისას სავაჭრო ცენტრის მფლობელები ჩვეულებრივ ყველაზე მეტს ასახელებენ მაღალი ფასი. მისი შემცირება საცალო მოვაჭრეებისთვის ადვილი არ არის. და მაინც, ამის გაკეთება შესაძლებელია. თქვენ უნდა შეასრულოთ შემდეგი გეგმა:

ჯერ უნდა შეისწავლოთ არსებული მოიჯარეების მუშაობის სფეროები. მნიშვნელოვანია, რომ მაღაზია ჰარმონიულად ჯდება მათ სიაში.
თქვენ უნდა აირჩიოთ ეს სავაჭრო ცენტრი, რომელშიც მოიჯარე მოიძებნება. საბოლოო ჯამში, ეს მნიშვნელოვნად შეამცირებს ქირავნობის ხარჯებს. წინააღმდეგ შემთხვევაში, ამის გაკეთება თითქმის შეუძლებელი იქნება.

მაშინვე ჩნდება კითხვა: როგორ გავხდეთ მიმზიდველი მესაკუთრისთვის? აუცილებელია მასზე გავლენის მოხდენა შემდეგი მეთოდების გამოყენებით:

მნიშვნელოვანია მესაკუთრის დარწმუნება, რომ მეწარმე უზრუნველყოფს ხარისხიან მომსახურებას ან პროდუქტს. სიცხადისთვის, ღირს დეტალური პრეზენტაციის გაკეთება, პროდუქტის ნიმუშების მიწოდება, თქვენს მახასიათებლებზე საუბარი, კონკრეტულ სოციალურ სეგმენტთან ურთიერთობაზე და თქვენი პოზიციის გამოხატვა.
ბიზნეს გეგმის შედგენა. უფრო მეტიც, ის უნდა გაკეთდეს კონკრეტული სავაჭრო ცენტრისთვის. არც ისე რთულია ამის გაკეთება. პირველ რიგში, თქვენ უნდა შეადგინოთ ზოგადი ბიზნეს გეგმა, მათ შორის შემოსავალი და ხარჯები. და მხოლოდ ამის შემდეგ დაარეგულირეთ მიღებული მონაცემები ქირავნობის ტარიფების შესაბამისად. ამ შემთხვევაში, შეგიძლიათ ერთდროულად გააკეთოთ რამდენიმე ბიზნეს გეგმა, სხვადასხვა ზომის გაქირავების ხარჯების გათვალისწინებით.
შესთავაზეთ დააყენოთ გაქირავების თანხა მაღაზიის ბრუნვის პროცენტულად. კარგად დაწერილი ბიზნეს გეგმა ხელს შეუწყობს შემოსავლის პროგნოზირებას და მესაკუთრის დარწმუნებას ასეთი გადაწყვეტის ეფექტურობაში. ამ შემთხვევაში ზომა ჩვეულებრივ დგინდება 18%-დან 30%-მდე. ამავდროულად, ზედა მაჩვენებელი საკმაოდ დიდია და რთული სამუშაოა. ეს ხელს შეუწყობს ქირავნობის ფასის ინდექსაციის თავიდან აცილებას, რადგან ეს არის ფასის გაზრდის მეთოდი, რომელიც გამოიყენება ქირავნობის ფიქსირებულ თანხაზე.
დაამტკიცეთ, რომ ქირა ძალიან მაღალია. ეს უნდა გაკეთდეს ფაქტებისა და ციფრების გამოყენებით. ეს გაცილებით მეტ ნდობას აღუძრავს მოიჯარეს.

არის კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი წერტილი. ეს ეხება სიტუაციას, როდესაც დამქირავებელს სურს შეამციროს ქირავნობის ტარიფი, რომელსაც უკვე აქვს საიჯარო ხელშეკრულება. ასეთ შემთხვევებში აუცილებელია შენობის მფლობელს წინასწარ აცნობოთ თქვენი განზრახვები და სურვილები. ამავდროულად, ძალიან მნიშვნელოვანია თქვენი მაღაზიის მუშაობის ცოცხალი ფიგურებით მუშაობა. ამ შემთხვევაში შეგიძლიათ გაასაჩივროთ:

სავაჭრო ცენტრის ტრაფიკის ზომა;
საშუალო შემოწმება;
ვიზიტორთა რაოდენობა;
ქირავნობის ღირებულებისა და მომგებიანობის თანაფარდობა.

ძალიან მნიშვნელოვანია იმის მტკიცება, რომ დაწესებული გაქირავების კურსით მაღაზიას არ შეუძლია წმინდა მოგება. ამ გზით შეგიძლიათ დაარწმუნოთ გამქირავებელი, შეცვალოს ფიქსირებული თანხა მთლიანი ბრუნვის პროცენტულად, რაც მეწარმისთვის უფრო მომგებიანი და მოქნილი გამოსავალი იქნება.

ოლგა შტოდა

BlackStone Keeping Company-ის განვითარებისა და მარკეტინგის დირექტორი. მისი ექსპერტის მოსაზრებაა იმის შესახებ, თუ როგორ შეუძლიათ კეთილსინდისიერმა მემამულეებმა აირიდონ მოიჯარეების მანიპულირება.

მოიჯარეები ყოველთვის არ არიან პატიოსნები მემამულეებთან. ბუნებრივია არსებობენ ობიექტური მიზეზები, რის შედეგადაც ქირის შემცირება სავსებით ბუნებრივია. მაგრამ მონეტის მეორე მხარეც არსებობს. ზოგიერთი არც თუ ისე კეთილსინდისიერი მეწარმე ცდილობს ზეწოლა მოახდინოს სამწუხაროზე, რითაც სურს შეამციროს გაქირავების ტარიფი. იწყებენ იმის თქმას, რომ მათთვის ყველაფერი ცუდია.

ასეთი შემთხვევების თავიდან ასაცილებლად შეგიძლიათ:

მიაწოდეთ დიდი ლოდინის სია.
მოიჯარეების ლოიალობის გაზრდა. ეს შეიძლება გაკეთდეს არა მხოლოდ პარტნიორული ურთიერთობების დამყარებით, არამედ ნდობით მეგობრობითაც. ასეთ შემთხვევებში არაფორმალურ გარემოში მუშაობა შესანიშნავი გზა იქნება ურთიერთქმედების გასაძლიერებლად. სწორედ ასეთი გრძელვადიანი ზომები იძლევა მაქსიმალურ ეფექტს თანამშრომლობისგან. მესაკუთრის ერთგული ადამიანი არ მოიფიქრებს ფიქტიურ მიზეზებს, რომლებიც მას ქირის შემცირებაში დაეხმარება. ის არ მანიპულირებს პარტნიორთან. ერთგული მოიჯარე არის საიმედო პარტნიორი, რომელიც არაერთხელ დაამტკიცებს, რომ მეგობრობა ხელს უწყობს ნდობის განმტკიცებას და ურთიერთსასარგებლო ურთიერთობებს.

რას ამბობს კანონი ქირავნობის ურთიერთობებზე?

თუ კანონზე ვსაუბრობთ, ერთდროულად რამდენიმე მნიშვნელოვანი საკითხის განხილვა გვჭირდება. ჯერ ერთი, ქირავნობის ოდენობის შეცვლის წესისა და განხორციელებული ქმედებების კანონიერების შესახებ. კანონის საფუძველზე შეიძლება ითქვას შემდეგი:

Მიხედვით რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის 1 პუნქტი , ხელშეკრულებაში მითითებული უნდა იყოს ქირის გადახდის პირობები, პროცედურა და ვადები.
თუ ხელშეკრულებაში არაფერია ნათქვამი ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის შესახებ, მაშინ ქირავნობის ტარიფი შეიძლება შეიცვალოს ორივე მხარის თანხმობის საფუძველზე არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. დაყენებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტი .
მინიმალური პირობები შეიძლება ოდნავ განსხვავებული იყოს გარკვეული ტიპის იჯარისა და ქონებისთვის.
თქვენ შეგიძლიათ შეცვალოთ გაქირავების ფასი წელიწადში ერთხელ, თუ ორივე მხარე თანახმაა. თუმცა, ხელშეკრულებაში ასეთი პუნქტის არსებობა აუცილებელი არ არის. საფუძველი იქნება რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის 2011 წლის 17 ნოემბრის No73 დადგენილება. .
თუ გამქირავებელს შეუძლია კანონის ან შეთანხმების საფუძველზე ქირავნობის ფასის შეცვლა, მაშინ მას არ აქვს ამის უფლება წელიწადში ერთხელ მეტი.

არსებობს მთელი რიგი სიტუაციები, როდესაც მოიჯარეს შეუძლია წამოიწყოს ქირავნობის ტარიფის ცალმხრივი შემცირება. ლეგალური იქნება ასეთი ქმედებების განხორციელება შემდეგ შემთხვევებში:

თუ ქონების მდგომარეობა მნიშვნელოვნად გაუარესდა დამქირავებლის ბრალით და ფაქტორების გამო, რომლებზეც ის არ არის პასუხისმგებელი. ეს არის გათვალისწინებული რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-4 პუნქტი . ეს შეიძლება მოიცავდეს თავად ქონების მფლობელის ქმედებებს, მესამე პირებს ან გარემოებებს, რომლებიც სხვის კონტროლს არ ექვემდებარება. ეს არის სხვადასხვა ხანძარი, წყალდიდობა და სხვა სიტუაციები.
თუ დამქირავებელმა აღმოაჩინა შენობაში სერიოზული ხარვეზები, მათზე პასუხისმგებელია ქონების მფლობელი. ეს ფაქტი დადასტურებულია ქ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 612-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი .
თუ ქირავნობის პერიოდში აღმოჩნდება, რომ არსებობენ მესამე პირები, რომლებსაც შეუძლიათ პრეტენზია წამოაყენონ იჯარით გაცემულ ქონებაზე.
თუ გამქირავებელმა არ შეასრულა ან სერიოზულად დაარღვია თავისი ვალდებულებები შენობის კაპიტალურ შეკეთებასთან დაკავშირებით. ეს არის გათვალისწინებული რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 616-ე მუხლის 1 პუნქტი .

Მეორეც, ქირავნობის არდადეგების კონცეფცია.

აი, როგორ დგას საქმე მათთან:

პრაქტიკული თვალსაზრისით საუბრისას, ქირავნობის დღესასწაული ეხება დროის პერიოდს, როდესაც მოიჯარე იხდის მნიშვნელოვნად ნაკლებ ქირას, ვიდრე სხვა პერიოდებში. ზოგჯერ ის მთლიანად თავისუფლდება გადახდისგან.

ამ შემთხვევაში, მესაკუთრე იღებს შენობას გამოსაყენებლად, მაგრამ რეალურად არ შეუძლია იმუშაოს შენობაში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში. მიზეზები შეიძლება იყოს:

სარემონტო სამუშაოების ჩატარება;
შენობების მოწყობა;
პირდაპირი გადაცემა.

მიღება-ჩაბარების მოწმობის მიხედვით, ფართი გადაეცემა მეიჯარეს, მაგრამ იგი ამ პერიოდში არ ახორციელებს გადახდებს ან აკეთებს მნიშვნელოვნად მცირე ოდენობით.

ხშირად, ქირავნობის დღესასწაული არის პერიოდი, როდესაც ქირავნობის ტარიფი მცირდება დამქირავებლის მიერ შენობის რემონტის ჩასატარებლად გაწეული ხარჯების ოდენობით. სინამდვილეში, მას დაქირავებულ დღესასწაულად დარქმევა მთლად სწორი არ არის. ჩვენ ვსაუბრობთ ქირავნობის გადახდაზე პერიოდის ნაწილის ხარჯების სახით გაქირავების შენობების მდგომარეობის გასაუმჯობესებლად. დაყენებულია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-2 პუნქტის მე-5 ქვეპუნქტი .

გაქირავების არდადეგების ხანგრძლივობა უმეტეს შემთხვევაში 1 თვიდან ექვს თვემდე მერყეობს. ზოგიერთ შემთხვევაში, ხანგრძლივობა შეიძლება შემცირდეს ან გაიზარდოს.

ქირავნობის არდადეგები იჯარის ხელშეკრულების ერთ-ერთი პირობაა. ამ პერიოდის განმავლობაში ქონების გამოყენება არ არის სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული უსასყიდლო გამოყენების ნიშანი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 689-ე მუხლი . ასეთ შემთხვევებში მხარეებს შორის სხვა ურთიერთობა არ იდება, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც დამატებით დაიდება სასესხო ხელშეკრულება. ფართით სარგებლობის დანარჩენი პერიოდის განმავლობაში მოიჯარემ უნდა გადაიხადოს იჯარის ხელშეკრულებით დადგენილი თანხები მანამ, სანამ ქონება ვარგისია გამოსაყენებლად.

წერილს ვწერთ მეპატრონეს

ფაქტები, რომლებიც შეიძლება გამოყენებულ იქნას მესაკუთრისადმი წერილის დაწერისას

ქირის შემცირების შესახებ წერილის დაწერისას, თქვენ უნდა წარმოადგინოთ არგუმენტები თქვენს სასარგებლოდ. აქ შეგიძლიათ იმოქმედოთ შემდეგ გარემოებებში:

რეგიონის მასშტაბით დაფიქსირდა საიჯარო ტარიფების მნიშვნელოვანი კლება (ამის მიზეზი შესაძლოა იყოს საკანონმდებლო აქტების ცვლილებები, კრიზისული ვითარება და ა.შ.).
წარმოიშვა სერიოზული პრობლემები (გათბობის სისტემა, წყლის ან ელექტროენერგიის მიწოდება, ვენტილაცია), რომლის აღმოსაფხვრელად საჭიროა დამატებითი თანხები.
მესაკუთრეს არ გაუკეთებია შენობის ძირითადი რემონტი, მაგრამ ეს არის მისი პასუხისმგებლობა, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 616-ე მუხლის მიხედვით.

თქვენ ასევე შეგიძლიათ შეატყობინოთ თავად დამქირავებლის სირთულეებს (მოგების შემცირება, სეზონური რყევები ან სხვა დროებითი სირთულეები). ისინი დაკავშირებულია ობიექტურ გარემოებებთან.

მესაკუთრესთან წერილის დაწერამდე, ღირს საწარმოში არსებული ვითარების შეფასება, სირთულეების იდენტიფიცირება და წერილში მათი დოკუმენტირება.

წერილების მაგალითები მემამულეს ქირავნობის შემცირების შესახებ

ნიმუში No1

ძვირფასო აფანასი პეტროვიჩ,

ქვეყანაში შექმნილი კრიზისული ვითარების გამო, ფინანსური სირთულეების წინაშე ვდგავართ. ამიტომ გვაქვს ამ მომენტშიქირის სრულად გადახდის საშუალება არ არის. გთხოვთ, განიხილოთ ქირავნობის ტარიფის გარკვეული დროით შემცირება.

პატივისცემით,

გერასიმ ალექსეევიჩი

ნიმუში No2

ძვირფასო აფანასი პეტროვიჩ,

თქვენთან მრავალწლიანი თანამშრომლობის მანძილზე შპს სლავიანკა ყოველთვის დროულად ასრულებდა საიჯარო ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს. ქვეყანაში არსებული არასტაბილური ეკონომიკური მდგომარეობა უარყოფითად აისახა ჩვენი კომპანიის ფინანსურ მდგომარეობაზე. გთხოვთ, შეამციროთ გაქირავების ტარიფი.

ჩვენ ვიმედოვნებთ, რომ თქვენ მიხვალთ ჩვენს პოზიციაზე და წახვალთ დათმობებზე. ვაძლევთ ვალდებულებას, დროულად გადავიხადოთ ქირა.

პატივისცემით,

გერასიმ ალექსეევიჩი

ნიმუში No3

ძვირფასო აფანასი პეტროვიჩ,

ქვეყანაში შექმნილი მძიმე მდგომარეობიდან და მსყიდველობითი უნარის მკვეთრი ვარდნის გამო, გთხოვთ, 8%-ით შეამციროთ ქირავნობის ტარიფი.

გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ ჩვენს ორგანიზაციას არასოდეს დაუყოვნია გადახდები და თანხები დროულად შეიტანა. თუ თქვენ ჩვენს პოზიციაზე დადებთ და თანახმა ხართ ქირის შემცირებაზე, ჩვენ გარანტიას ვაძლევთ, რომ ყველა ვალდებულებას დროულად შევასრულებთ, მიუხედავად მძიმე კრიზისული სიტუაციისა.

პატივისცემით,

გერასიმ ალექსეევიჩი

ნიმუში No4

ძვირფასო აფანასი პეტროვიჩ,

თქვენი ყურადღება გვინდა გავამახვილოთ იმაზე, რომ ქვეყანაში შექმნილი კრიზისული სიტუაციიდან გამომდინარე, ჩვენთვის წამგებიანია №814 ხელშეკრულების მე-6 მუხლის განხორციელება. გთხოვთ, შეცვალოთ ქირის თანხა.

თქვენი გაგების იმედი გვაქვს და ველოდებით წინადადებებს ქირავნობის ფასთან დაკავშირებით.

პატივისცემით,

გერასიმ ალექსეევიჩი

დასკვნა

ამ გზებს გვთავაზობენ მეწარმეები ქირის შესამცირებლად. როგორც ხედავთ, შეგიძლიათ და გჭირდებათ გარიგება. ამ გზით თქვენ დაზოგავთ ფულს, რომელიც აშკარად იქნება გამოყენებული თქვენს ბიზნესში. თუ თქვენ გაქვთ რაიმე შეკითხვები, დაწერეთ ისინი კომენტარებში.

მესაკუთრე ცალმხრივად ზრდის ქირას. როგორ დავეხმაროთ მოიჯარეს? (ტკაჩენკო გ.)

სტატიის გამოქვეყნების თარიღი: 09/03/2015

მოიჯარეები, იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებისას, ყოველთვის არ აქცევენ სათანადო ყურადღებას ფრაზას, რომ „გამქირავებელს შეუძლია ცალმხრივად გაზარდოს ქირა დოლარის კურსის გაზრდის ან იჯარის საბაზრო ღირებულების ცვლილების გამო“. მაგრამ ისინი არ ითვალისწინებენ, რომ შედეგად, ქირის ღირებულება შეიძლება საბოლოოდ გაიზარდოს ზუსტად ორჯერ, ან კიდევ უფრო მეტად. რისი გაკეთება შეუძლია მოიჯარეს, თუ იჯარა უკვე გაფორმებულია და ქირის გაზრდის შესახებ შეტყობინება მიღებულია მესაკუთრისგან, განხილული იქნება ამ სტატიაში.

რა უნდა იცოდეს მოიჯარემ?

1. უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილის მე-11 პუნქტში რუსეთის ფედერაცია 2002 წლის 11 იანვრის N 66 „იჯარასთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტის პრაქტიკის მიმოხილვა“, განმარტებულია, რომ „რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტის გამოყენებისას სასამართლოებმა უნდა გამოიყენონ ის ფაქტი, რომ ქ. წლის სახელშეკრულებო პირობა, რომელიც ითვალისწინებს ფირმას ქირის ოდენობას ან მისი გამოთვლის წესს (მექანიზმს).“.
თუ ხელშეკრულება მოიცავდა პირობას, რომელიც ითვალისწინებდა ქირავნობის ოდენობის შეცვლის შესაძლებლობას უფრო ხშირად, ვიდრე წელიწადში ერთხელ, ასეთი პირობა შეიძლება გამოცხადდეს ბათილად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მითითებით. მაგალითად, მოვიყვან რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2011 წლის 21 თებერვლის No VAS-9525/10 განჩინებას No A75-10558/2009 საქმეზე:
„...რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით (შემდგომში რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი), ქირავნობის ოდენობა, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, შეიძლება შეიცვალოს შეთანხმებით. მხარეთა ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადაში, მაგრამ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ. კანონით შეიძლება განისაზღვროს ქირავნობის ოდენობის გადასინჯვის სხვა მინიმალური ვადები როგორც ცალკეული სახის იჯარისთვის, ასევე იჯარისთვის. ქონების სახეები.
გარდა ამისა, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2002 წლის 11 იანვრის N 66 საინფორმაციო წერილის მე-11 პუნქტის შესაბამისად, „სასამართლო პრაქტიკის განხილვა ქირასთან დაკავშირებული დავების გადაწყვეტისას“, 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი შეიცავს სავალდებულო წესს ქირავნობის ოდენობის ცვლილების სიხშირის შესახებ, ამასთან დაკავშირებით მხარეებს არ შეუძლიათ შეცვალონ ან დაადგინონ ხელშეკრულებაში ამ ნორმით გათვალისწინებულისგან განსხვავებული პირობა. მაშასადამე, ხელშეკრულების პირობა, რომელიც ითვალისწინებს ქირის ოდენობის კვარტალური ცვლილების შესაძლებლობას, ბათილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168-ე მუხლის ძალით, რომ არ შეესაბამება კანონს...“
თუმცა, მოგვიანებით, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმმა, 2011 წლის 17 ნოემბრის №73 დადგენილებაში „იჯარის ხელშეკრულებების შესახებ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის წესების გამოყენების პრაქტიკის გარკვეული საკითხების შესახებ“ მითითებულია ქ. პუნქტი 21:
„...რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტის საფუძველზე, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ქირის ოდენობა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულებით გათვალისწინებულ ვადებში. მაგრამ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ (ამ შემთხვევაში შეიძლება დაწესდეს სხვა მინიმალური ვადები კანონით განსაზღვრული იჯარის ოდენობის გადასინჯვით, აგრეთვე გარკვეული სახის ქონების იჯარით გაცემისას).
ეს წესი დისპოზიციურია და იძლევა საშუალებას მხარეთა შეთანხმებით შეიცვალოს ქირავნობის ხელშეკრულების პირობების ოდენობა წელიწადში ერთხელ, მათ შორის იმ შემთხვევებში, როდესაც არ არსებობს მითითება იჯარის ხელშეკრულებაში ასეთი ცვლილების შესაძლებლობის შესახებ. თავად.
ამასთან, თუ კანონის ან შეთანხმების შესაბამისად, გამქირავებელს უფლება აქვს ცალმხრივად შეცვალოს ქირავნობის ოდენობა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 310-ე მუხლი), მაშინ 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მნიშვნელობით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი, ასეთი ცვლილება მას შეუძლია შეიტანოს არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ...“
ამრიგად, გამქირავებელმა მიიღო უფლება, ცალმხრივი შეტყობინების გზით, შეეცვალა ქირავნობის ოდენობა, მაგრამ წელიწადში ერთხელ. მე შევჩერდები მოსკოვის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2015 წლის 20 იანვრის N F05-15294/2014 დადგენილებაზე N A40-54476/14 საქმეზე:
„...ხელშეკრულების 6.1 მუხლის მიხედვით, მხარეებს შორის 1993 წლის 28 დეკემბერს N 2720/17 იჯარის ხელშეკრულების დებულებების გათვალისწინებით, ფართების ქირავნობის განაკვეთები 2011 წლის 31 დეკემბრამდე არ იცვლება. გარდა ამ ხელშეკრულების 6.5, 6.6 პუნქტებით გათვალისწინებული შემთხვევებისა.
გამქირავებელს უფლება აქვს შეცვალოს ამ ხელშეკრულებით განსაზღვრული ქირავნობის ტარიფები კომუნალური მომსახურების ფასებისა და ტარიფების ცენტრალიზებული ცვლილების შემთხვევაში, მიწის ქირავნობის ძირითადი განაკვეთები, ქონების გადასახადები, ბრუნვის გადასახადები მათი გაზრდის სიდიდის პროპორციულად, მაგრამ არა. წელიწადში ერთხელ (შეთანხმების პუნქტი 6.5).
სასამართლოებმა დაადგინეს, რომ მოსარჩელემ არაერთხელ განუცხადა მოპასუხეს ქირავნობის ტარიფის განსხვავებული გაზრდის შესახებ, თან ერთვის დეტალური გაანგარიშება და დამატებითი ხელშეკრულება, რაზეც ეს უკანასკნელი არ დათანხმდა და ამიტომ მოსარჩელემ შეიტანა სარჩელი პირობების შესაცვლელად. 2008 წლის 23 ივლისის No20/155 ხელშეკრულების ქირავნობის ტარიფების შესახებ.
სასამართლომ შეისწავლა და შეაფასა საქმეში არსებული მტკიცებულებები, მათ შორის 2008 წლის 23 ივლისის №20/155 ხელშეკრულების პირობები, მივიდა დასკვნამდე, რომ არ არსებობს მოსარჩელის მიერ გამოცხადებული საიჯარო განაკვეთების ცვლილების საფუძველი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის შესაბამისად, გარემოებების გათვალისწინებით, რომ 01/01/2014 წლიდან ქირავნობის ღირებულება გაიზარდა 3872,04 რუბლიდან. 4015 რუბლამდე. 1 კვ. მ წელიწადში საოფისე ფართისთვის და 3002,59 რუბლიდან. 3113,94 რუბლამდე. 1 კვ. მ წელიწადში სასაწყობო ფართისთვის.
სასამართლო კოლეგია ვერ პოულობს წინააღმდეგობას სასამართლოს დასკვნებსა და მითითებულ სამართლებრივ პოზიციას შორის, ასევე სასამართლოს მიერ მოცემულ საქმეში მატერიალური სამართლის წესების არასწორ ინტერპრეტაციას...“.
2. ცალკე აღვნიშნავ იჯარის ხელშეკრულებებს, რომლებიც დადებულია ერთ წლამდე ვადით. სასამართლო პრაქტიკამ შეიმუშავა პოზიცია, რომლის მიხედვითაც, ერთ წელზე ნაკლები ვადით (წლის ტოლი) დადებული ხელშეკრულებით ქირა ცვლილებას არ ექვემდებარება. მაგალითად, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2009 წლის 27 აგვისტოს დადგენილება No VAS-10734/09 საქმეზე No A12-15393/08-C28:
„სარჩელის დაკმაყოფილებისას სასამართლოებმა გონივრულად გამოიყენეს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის დებულება, რომ მოიჯარე ვალდებულია დროულად გადაიხადოს საფასური ქონების (ქირა) სარგებლობისთვის.
რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის მე-3 პუნქტის შესაბამისად, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ქირის ოდენობა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულებაში მითითებულ ვადებში, მაგრამ არა უმეტეს ერთხელ. წელი.
ვინაიდან იჯარის ხელშეკრულება ერთ წელზე ნაკლები ვადით იყო გაფორმებული, ქირავნობის ოდენობა ვერ შეიცვლება.
ხელშეკრულების პირობებიდან გამომდინარე, სააპელაციო სასამართლომ კანონიერად შეცვალა პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილება და დააბრუნა დავალიანების ოდენობა მხარეთა მიერ ხელშეკრულების დადების მომენტისთვის შეთანხმებული ქირავნობის ოდენობით...“.
მე ასევე მივცემ მაგალითს ურალის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2010 წლის 21 ივლისის დადგენილება N F09-5670/10-C6 საქმეში N A71-14477/2009:
„...კომპანია „გლავრიბამ“ (მოქირავნე) და კომპანია „აიკაიმ“ (ქვემოქირავნე) გააფორმეს უძრავი ქონების ქვეიჯარის ხელშეკრულება 01.04.2009 N 310/2009, რომლის მიხედვითაც პირველი სართული გადაეცა კომპანია „აიკაის“. „დროებითი ფლობისა და გამოყენებისთვის არასაცხოვრებელი ფართებიფართობით 381,9 კვ. მ, მდებარეობს მისამართზე: უდმურტის რესპუბლიკა, ვოტკინსკი, ქ. ორჯონიკიძე, 4ბ, 01.04.2009 წლიდან 31.12.2009 წლამდე ვადით სავაჭრო საქმიანობის ორგანიზებისთვის.
06/08/2009 N 162 წერილში, კომპანია Glavryba-მ აცნობა კომპანია Aikai-ს ქირის გაზრდის შესახებ 05/01/2009 წლიდან 161,565 რუბლამდე. 60 კაპიკი
ვინაიდან კომპანია აიკაის მიერ დავალიანება და ჯარიმები სრულად არ გადაიხადა, კომპანია „გლავრიბამ“ განსახილველ საქმეზე საარბიტრაჟო სასამართლოში სარჩელი შეიტანა.
განიხილა და შეაფასა მთლიანობაში ხელოვნების მიერ დადგენილი წესით. რუსეთის ფედერაციის საარბიტრაჟო საპროცესო კოდექსის 71, საქმის მასალებში არსებული მტკიცებულებებით, სასამართლოები მივიდნენ გონივრულ დასკვნამდე, რომ დადასტურდა მოპასუხის დავალიანების არსებობა და საფუძველი მოსარჩელის წინაშე. ამავდროულად, სასამართლოებმა მიუთითეს, რომ სადავო ხელშეკრულებით ქირის ოდენობის შეცვლა მისი დადების დღიდან ორი თვის შემდეგ ეწინააღმდეგება ხელოვნების მე-3 პუნქტს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614, რომლის საფუძველზეც, კომპანია აიკაის მიერ განხორციელებული გადახდების გათვალისწინებით, გადაითვალა კომპანია აიკაის დავალიანება...“

1. იმ შემთხვევაშიც კი, თუ იჯარის ხელშეკრულების მხარეებს შორის გაფორმებულია ხელშეკრულება ერთ წლამდე დადებული ხელშეკრულებით ქირის გაზრდის ან წლის განმავლობაში მეორედ ქირის შეცვლის შესახებ, ასეთი ხელშეკრულება შეიძლება ჩაითვალოს. ბათილად. მაგალითად, ვოლგა-ვიატკას ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2009 წლის 19 ნოემბრის დადგენილება No A11-2018/2009 საქმეზე:
„...რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 614-ე მუხლის თანახმად, მოიჯარე ვალდებულია დროულად გადაიხადოს ქონებით სარგებლობისთვის (ქირა). ქირავნობის გადახდის წესი, პირობები და ვადები განისაზღვრება იჯარით. ხელშეკრულება (ამ მუხლის პირველი ნაწილი).
თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, ქირის ოდენობა შეიძლება შეიცვალოს მხარეთა შეთანხმებით ხელშეკრულებით განსაზღვრულ ვადებში, მაგრამ არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ (იმავე მუხლის მე-3 ნაწილი).
იქიდან გამომდინარე, რომ სამოქალაქო კანონმდებლობით ქირავნობის ცვლილება დასაშვებია არა უმეტეს წელიწადში ერთხელ, სასამართლომ სამართლიანად გამოაცხადა ქირავნობის შესახებ ხელშეკრულების №7 ოქმი 2004 წლის 11 ივნისის No8 ხელშეკრულებით (მოქმედი კანონმდებლობის საწინააღმდეგოდ). ), ვინაიდან ამ ოქმის მიხედვით ქირა წელიწადში მეორედ გაიზარდა. შესაბამისად, 2008 წლის 15 ნოემბრიდან ქირის მატება არ მომხდარა და OJSC Saratovstroysteklo-ს არ ჰქონდა უფლება მოეთხოვა საიჯარო ხელშეკრულების ცალმხრივი შეწყვეტა. შესაბამისად, იჯარის ხელშეკრულება, მასში შეტანილი დამატებითი ხელშეკრულებით 10.12.2008 N 5, მოქმედებს 31.12.2009 წლამდე.
საკასაციო საჩივარში წარმოდგენილი არგუმენტებით გასაჩივრებული სასამართლო აქტების გაუქმების საფუძველი არ არსებობს...“.
2. მოიჯარეს შეუძლია მიუთითოს ის ფაქტი, რომ მესაკუთრის მიერ ქირის ცალმხრივი ზრდა არის უფლების ბოროტად გამოყენება.
ეს განცხადება დასტურდება რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის 2011 წლის 17 ნოემბრის N 73 დადგენილებით (შესწორებულია 2013 წლის 25 იანვარს) „სამოქალაქო კოდექსის წესების გამოყენების პრაქტიკის ცალკეულ საკითხებზე. რუსეთის ფედერაცია იჯარის ხელშეკრულებების შესახებ“, პუნქტი 22:
„...თუ იჯარის სახელმწიფო რეგულირების არარსებობის შემთხვევაში, იჯარის ხელშეკრულება ითვალისწინებს მეიჯარის უფლებას ცალმხრივად შეცვალოს მისი თანხა, მაშინ იმ შემთხვევებში, როდესაც დამტკიცდება, რომ ასეთი ცალმხრივი ცვლილების შედეგად, არაპროპორციულად გაიზარდა მოცემულ ტერიტორიაზე მსგავსი ქონების იჯარაზე გადახდილი საშუალო საბაზრო განაკვეთების ცვლილებასთან შესაბამის პერიოდში და მნიშვნელოვნად გადააჭარბა მათ, რაც მიუთითებს მესაკუთრის მიერ მისი უფლების ბოროტად გამოყენებაზე, სასამართლოს მე-2 პუნქტის საფუძველზე. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-10 მუხლი, უარს ამბობს ქირის აღებაზე, რომელიც აღემატება ზემოაღნიშნულ საშუალო საბაზრო განაკვეთებს...“
როგორც ნათელი მაგალითი, აღმოსავლეთ ციმბირის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2014 წლის 20 აგვისტოს დადგენილება No A10-1405/2013 საქმეზე:
„...საქმის მასალებიდან ირკვევა, რომ ქირის ცალმხრივი ზრდა მოსარჩელემ დაასაბუთა შპს „არტოქსის“ „შესაფასებელი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ“ 2010 წლის 20.08.2010 N 143/ ანგარიშის მონაცემებით. 42-10/2.
დავის განხილვისას და აღნიშნული ანგარიშის შეფასებით რუსეთის ფედერაციის საარბიტრაჟო საპროცესო კოდექსის 71-ე მუხლის წესებით, სასამართლომ დაადგინა არასანდო ინფორმაციის გამოყენება იჯარით აღებული ფართის მახასიათებლების შესახებ და შემფასებლის მიერ კანონის მოთხოვნების დარღვევა. შეფასების საქმიანობისა და შეფასების ფედერალური სტანდარტების შესახებ და, შესაბამისად, არ არის გათვალისწინებული მასში განსაზღვრული საბაზრო ღირებულება შესაფასებელი ქონების ღირებულება არის წლიური იჯარა 1 კვ.მ. მ შენახვის ადგილი, უდრის 1884 რუბლს დღგ-ს გარეშე.
შპს „ბურიატიის რესპუბლიკის ქონებრივი ფონდის“ შემფასებლის მიერ განხორციელებული უძრავი ქონების საიჯარო ღირებულების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ No617 ანგარიშის საფუძველზე სლუგინოვა ო.ლ. ბურიატიის რესპუბლიკის საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილებით, პირველი ინსტანციის სასამართლომ დაადგინა სადავო ფართით სარგებლობის უფლების ფაქტობრივი საბაზრო ღირებულება იჯარის პირობებით.
ამ შეფასების შედეგები საქმეში მონაწილე პირებს არ დაუპირისპირდათ და არ გამოვლენილა ამ ანგარიშის შეუსაბამობა მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებთან.
რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2011 წლის 17 ნოემბრის N 73 დადგენილების 22-ე პუნქტის შესაბამისად, თუ ქირავნობის სახელმწიფო რეგულირების არარსებობის შემთხვევაში, იჯარის ხელშეკრულება ითვალისწინებს მეიჯარის უფლებას ცალმხრივად. შეცვალოს მისი ოდენობა, მაშინ იმ შემთხვევებში, როდესაც დადასტურდება, რომ ასეთი ცალმხრივი ცვლილებების შედეგად, იგი არაპროპორციულად გაიზარდა მოცემულ ტერიტორიაზე მსგავსი ქონების გაქირავებისთვის გადახდილი საშუალო საბაზრო განაკვეთების ცვლილებასთან შესაბამის პერიოდში და მნიშვნელოვნად აჭარბებდა მათ, რაც მიუთითებს გამქირავებლის უფლების ბოროტად გამოყენებაზე, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-10 მუხლის მე-2 პუნქტის საფუძველზე, უარს ამბობს ქირის ანაზღაურებაზე, რომელიც აღემატება ზემოაღნიშნულ საშუალო საბაზრო განაკვეთებს;
ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, დადგინდა, რომ მოსარჩელის მიერ წლიური ქირის ცალმხრივი ცვლილების შედეგად, ქირა არაპროპორციულად გაიზარდა მოცემულ ტერიტორიაზე მსგავსი ქონების გაქირავებისთვის გადახდილი საშუალო საბაზრო განაკვეთების ცვლილების არაპროპორციულად შესაბამისი პერიოდის განმავლობაში. და მნიშვნელოვნად გადააჭარბა მათ, საარბიტრაჟო სასამართლომ სწორად გადაჭრა დავა სადავო ქონების იჯარის გარკვეული საბაზრო ღირებულების ოდენობით დავალიანების ამოღებით და სარჩელის დაკმაყოფილებაზე უარის თქმით...“
3. თუ თქვენ ახლა აპირებთ იჯარის ხელშეკრულების გაფორმებას და თქვენი მესაკუთრე დაჟინებით მოითხოვს თავის უფლებას ცალმხრივად შეცვალოს ქირავნობა, მაშინ შეეცადეთ ხელშეკრულებაში მიუთითოთ გადახდის ღირებულების ცვლილების ლიმიტები ან ქირავნობის გამოთვლის პროცედურა, თუ ის იზრდება. მაგალითად, ასე: „იჯარის ოდენობა შეიძლება გაიზარდოს მეიჯარემ ცალმხრივად, მაგრამ არაუმეტეს ამ ხელშეკრულების ____ პუნქტით განსაზღვრული ქირის ოდენობის ___%-ით“.
წინააღმდეგ შემთხვევაში მესაკუთრეს უფლება აქვს ნებისმიერი ოდენობით გაზარდოს ქირა.
FAS რეზოლუცია ჩრდილო-დასავლეთის რაიონი 2010 წლის 28 იანვრით დათარიღებული No A05-7679/2009 საქმეზე:
„...ხელშეკრულების 3.1 პუნქტიდან გამომდინარეობს, რომ სარგებლობის ტარიფის გაზრდის შემთხვევაში მეიჯარის მიერ ქირავნობის ოდენობა შეიძლება გაიზარდოს ცალმხრივად. მიწის ნაკვეთირომელზედაც მდებარეობს შენობა, ნაქირავებ ფართის პროპორციულად, აგრეთვე კომუნალური და საოპერაციო და სხვა ხარჯების ტარიფების ზრდა, მათ შორის წყალმომარაგება, კანალიზაცია, სითბოს მიწოდება და ელექტროენერგია.
სასამართლოებმა დაადგინეს და მოპასუხის მიერ არ არის სადავო, რომ 2008 წელთან შედარებით გაიზარდა წყალმომარაგებისა და კანალიზაციის, თერმული ენერგიისა და ელექტროენერგიის ტარიფები და შესაბამისად გაიზარდა მესაკუთრის ხარჯები კომუნალურ და საოპერაციო მომსახურებაზე.
მოპასუხის არგუმენტი იმის შესახებ, რომ ქირის ზრდა არ შეესაბამება ხელშეკრულების პირობებს, ვინაიდან იგი გაკეთდა თვითნებური ოდენობით და არ არის გაზრდილი ხარჯების პროპორციული, სასამართლომ სამართლიანად უარყო იმის საფუძველზე, რომ პუნქტში გათვალისწინებული ხელშეკრულების 3.1 ქირავნობის ოდენობის ცალმხრივი გაზრდის შესაძლებლობის შესახებ, მხარეები არ ადგენდნენ, რომ ასეთი ზრდა პროპორციული იყო მოსარჩელის მიერ კომუნალური გადასახადების გადასახდელად გაწეული ხარჯებისა და ასევე არ ითვალისწინებდა პროცედურას და არ ადგენდა. გაანგარიშება, რომელიც გამოიყენება ქირის ცალმხრივად გაზრდის შემთხვევაში.
ხელშეკრულების 3.1 პუნქტში დადგენილ ხელშეკრულების ფასის კონკრეტულ ფულად ოდენობაზე, მხარეებმა ასევე ითვალისწინებდნენ მოიჯარის უფლებას ცალმხრივად გაზარდოს ქირის ოდენობა მიწის სარგებლობის ტარიფის გაზრდის შემთხვევაში. ნაკვეთი, კომუნალური და სხვა ხარჯები.
ამრიგად, ქირის ცვლილება მისი კორექტირების შედეგად მოქმედი ტარიფების ზრდის გათვალისწინებით არ ეწინააღმდეგება აღნიშნულ სამართლებრივ ნორმას და ხელშეკრულების პირობებს...“.

ზემოაღნიშნულის შესაჯამებლად:

1. მესაკუთრის ქირის გაზრდის შესახებ შეტყობინების მიღების შემდეგ, მასთან ყველა კომუნიკაცია უნდა მოხდეს წერილობითი შენიშვნებით დოკუმენტების (წერილები, შეტყობინებები, ხელშეკრულებები) მიღების შესახებ უფლებამოსილი პირის მიერ მიწოდების თარიღით ან რეგისტრირებული ფოსტით. მიღების დადასტურება და დანართების სია. ეს შეიძლება დაგჭირდეთ, როგორც სასამართლოში თქვენი სიტყვების დოკუმენტური მტკიცებულება.
2. შეხედეთ თქვენი იჯარის ხელშეკრულების ვადას: თუ ვადა არის წელზე ნაკლები ან ტოლი, მაშინ ქირავნობის ხელშეკრულების პირობები უცვლელი უნდა დარჩეს წლის განმავლობაში. ამ სტატიაში მოცემული ინფორმაციის საფუძველზე, გაუგზავნეთ თქვენს მესაკუთრეს დასაბუთებული პასუხი ქირის გაზრდის შესახებ შეტყობინებაზე.
3. დაადგინეთ არის თუ არა თქვენი მდგომარეობა სტატიაში აღწერილიდან ერთ-ერთი.
3.1. თუ თქვენ მოაწერეთ ხელი ხელშეკრულებას, რომელიც ეწინააღმდეგება მოქმედ სამოქალაქო კანონმდებლობას, მაშინ მიმართეთ სასამართლოს, რომ იგი ბათილად გამოცხადდეს.
3.2. თუ ხედავთ, რომ ქირავდება აშკარად არაპროპორციულად გაიზარდა საბაზრო ფასებთან მიმართებაში, დაუკავშირდით შემფასებელს, რათა დადგინდეს ქონების იჯარის პირობებით სარგებლობის უფლების რეალური საბაზრო ღირებულება.
ამის შემდეგ, წერილობით უთხარით მესაკუთრეს თქვენი პოზიცია და მიამაგრეთ შემფასებლის მოხსენების ასლი.
თუ მესაკუთრე არ ითანამშრომლებს, შეგიძლიათ მიმართოთ სასამართლოს, რომ ქირავნობის გაზრდის შესახებ შეტყობინება გამოცხადდეს ძალადაკარგულად და არააღსრულებად. მაგალითად, ჩრდილო-დასავლეთის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2013 წლის 22 ოქტომბრის დადგენილება No A05-8698/2012 საქმეზე.