În ce cazuri se ridică chiriile? Creșterea chiriei proprietarului Cum să le spuneți chiriașilor despre o creștere a chiriei.

Relațiile de închiriere, cele mai des întâlnite încă din cele mai vechi timpuri, necesită atenție și acuratețe la încheierea unui contract. Dificultăți și situații controversate apar cel mai adesea deoarece procedura de creștere a chiriei nu este negociată cu atenție. Dreptul de modificare a chiriei aparține locatorului în conformitate cu alin. În acest caz, condițiile obligatorii sunt:

  • acordul părților (cel mai adesea se referă la momentul modificării contractului),
  • condițiile de modificare a comenzii (decizia unilaterală a locatorului de a modifica valoarea chiriei poate necesita o notificare scrisă),
  • termene nu mai mult de o dată pe an, cu excepția cazului în care există alte condiții.

În condițiile necesității de a crește chiria, de exemplu, un salt brusc al inflației, locatorul începe procesul de modificare a cerințelor contractuale. O ordine unilaterală a acestei schimbări este foarte posibilă. Lipsa unei clauze privind notificarea obligatorie a chiriașului duce la neînțelegeri care pot fi rezolvate în conformitate cu paragraful 1 al art., care prevede că forma contractului de închiriere și contractul trebuie să respecte și să treacă prin procedura de înregistrare la autoritățile locale. . Creșterea chiriei presupune următoarele:

  • notificare scrisă adresată chiriașului cu cel puțin o lună înainte de termenul limită de modificare a contractului de închiriere; trimis ca înregistrat sau predat personal împotriva semnăturii;
  • întocmirea unui acord adițional, care trebuie să indice clauzele acordului care nu mai sunt în vigoare și să facă modificări detaliate;
  • Chiar dacă în contract nu există clauze care prevăd modificări ale chiriei, în condițiile legii, locatorul o poate majora unilateral.

Din partea chiriașului, justificarea creșterii chiriei poate fi consacrată chiar în contract. Deși indică faptul că chiria se poate modifica în caz de inflație, nu este întotdeauna posibilă creșterea acesteia. Clarificarea tipului: sub rezerva modificării, schimbare garantată fără greșeală (Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 13 aprilie 2010 nr. 1074/10).

Baza pentru modificarea sumei fixe a chiriei poate fi doar circumstanțe obiective. Motivele pentru creșterea chiriei includ: o modificare a valorii estimate a proprietății închiriate ca urmare a modificărilor legislației, o creștere a valorii de piață determinată de evaluator și o modificare a indicelui de inflație.

În lumea relațiilor de piață, când vânzătorul dorește să vândă la un preț mai mare, iar cumpărătorul dorește să cumpere la un preț mai mic, problemele controversate pot fi evitate exclusiv printr-un contract motivat, legal și economic întocmit corect. Perioada contractului de obicei nu depășește 11 luni.

Poate sfaturi juridice de la un specialist în schimbare cu experiență contract standard va salva ambele părți de la soluționarea litigiilor în instanță.

Fiecare chiriaș riscă să se găsească într-o situație în care proprietarul crește chiria. Nu este întotdeauna clar cum să acționeze corect într-un astfel de caz și cum ar trebui să se comporte chiriașul. În acest articol vă vom spune în detaliu ce trebuie să facă un chiriaș în această situație și cum să evite evacuarea.

○ Măresc chiria, apartamentul se închiriază fără contract.

Dacă nu a fost întocmit un contract scris la mutarea într-un apartament închiriat, aceasta oferă o anumită libertate fiecărei părți la tranzacție. Astfel, proprietarul are dreptul nu doar să majoreze chiria, ci și să modifice momentul plății acesteia. Dacă apar dispute într-o astfel de situație, se poate ajunge la un acord doar prin negocieri, deoarece proprietarul apartamentului poate evacua dacă refuză.

○ Măresc chiria, apartamentul se închiriază pe bază de contract.

✔ Creștere unilaterală de plată.

Daca posibilitatea unei mariri nu este specificata in contract, proprietarul nu o poate majora fara acordul locatorului.

  • „Dacă nu se prevede altfel prin contract, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele prevăzute de contract, dar nu mai mult de o dată pe an. Legea poate prevedea și alte condiții minime pentru revizuirea sumei chiriei pentru anumite tipuri de leasing, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietăți (clauza 3 a articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse).

Cu toate acestea, trebuie avut în vedere că în acest caz există și restricții pentru locator. Astfel, dacă în contract se prevede că plata se face în valută, proprietarul nu poate stabili procedura de plată în baza altor condiții.

În acest caz, chiriașul are dreptul de a refuza o astfel de majorare și acesta nu va constitui motiv de reziliere a contractului.

✔ Cum poate un proprietar să mărească plata?

Legal si daca exista un acord incheiat, proprietarul poate majora chiria in una din urmatoarele modalitati:

  1. Obțineți acordul chiriașului și formalizați în scris acordul la care sa ajuns. Particularitatea acestei metode este necesitatea obținerii consimțământului, fără de care este imposibil să se întocmească un document care reglementează modificările în plată.
  2. Prevăd în contract la încheierea acestuia posibilitatea unei majorări unilaterale de la o anumită dată. În acest caz, consimțământul chiriașului nu este necesar, dar este necesar să îi trimiteți o notificare cu privire la modificările planificate în plată. În acest caz, notificarea trebuie să indice după ce perioadă se va considera modificată suma plății. Dacă omiteți acest punct, dimensiunea va fi considerată modificată din momentul primirii notificării.
  3. Includeți în contract o clauză privind creșterea automată a taxelor după un an calendaristic de închiriere. Nu este nevoie să anunțați chiriașul aici, dar condiția trebuie formulată cât mai clar posibil.

În cazul în care chiriașul nu este de acord cu o astfel de majorare, o poate contesta prin depunerea unei cereri în instanță. Refuzul majorării nu poate fi motiv de evacuare.

○ Cum să vă protejați de creșterea salariului.

Pentru a evita majorarea chiriei, chiriașul trebuie să citească cu atenție toate clauzele contractului la semnarea acestuia. De asemenea, este important să discutăm orice probleme controversate care ar putea provoca conflicte în viitor.

Dar trebuie avut în vedere faptul că, dacă în contract nu se indică posibilitatea modificării sumei chiriei, proprietarul nu are dreptul să o majoreze fără acordul chiriașului. Dacă proprietarul încă insistă, atunci în acest caz vă puteți proteja drepturile prin depunerea unei cereri de invalidare a modificărilor de plată din acord. În acest caz, este necesar să se atașeze o provocare raportului de valoare de piață întocmit de locator.

Cu toate acestea, trebuie să fim pregătiți pentru faptul că, dacă realitatea modificărilor valorii de piață este recunoscută, cerința de creștere a plății va fi satisfăcută.

○ Proprietarul evacuează pentru refuzul majorării chiriei.

Proprietarul apartamentului poate face acest lucru fără permisiune numai în absența unui contract de închiriere. Dacă există un acord, doar angajatorul îl poate rezilia anticipat. Proprietarul trebuie să contacteze autoritățile judiciare pentru aceasta. Prin urmare, refuzul de a plăti o sumă mare nu poate fi considerat motiv de reziliere a contractului și evacuare din apartament fără o hotărâre judecătorească corespunzătoare.

Angajatorul se poate adresa și în justiție pe baza nerespectării de către proprietar a obligațiilor stipulate prin contract.

Prin urmare, la încheierea unui contract de închiriere trebuie să se exercite cea mai mare grijă și precauție. În acest caz, este deosebit de important să se țină cont de capacitatea proprietarului de a crește chiria.

Nu este un secret pentru nimeni că pentru mulți antreprenori noi, chiria devine una dintre cele mai importante cheltuieli. Fie că este vorba de birou, depozit, spații comerciale sau industriale. Pentru a crește eficiența propriei afaceri, este logic să încercați să reduceți costul chiriei. Este aproape imposibil să faci asta fără cunoștințe speciale, așa că mai jos sunt sfaturi care te vor ajuta să obții cu siguranță succesul.

Apropo, am scris deja articole despre asta și. Acum să trecem la reducerile de chirie.

  1. Încheiați un acord reciproc avantajos

Obiectul contractului poate să nu fie neapărat doar un contract de închiriere. Beneficiul pentru proprietar poate include beneficii intangibile. De exemplu, dacă este proprietarul unui hotel mare și închiriază spații pe teritoriul acestuia pentru un centru de fitness, atunci plata poate fi pentru primirea oaspeților. În acest caz, nici oaspetele, nici proprietarul hotelului nu vor datora nimic chiriașului. Mulți se vor întreba, cum este acest lucru benefic pentru proprietar? E simplu. El oferă clienților săi serviciu suplimentar fără a cheltui practic bani pe el.

  1. Acordați atenție zonelor industriale și inactive

Ideea aici este să obțineți o cameră bună la un preț mic. Nu este un fapt că profitul acolo va fi mare, dar chiria este semnificativ mai mică. Ce poți face în acest caz? Oferiți proprietarului spațiului inactiv să suporte o parte din costurile sale. Aceasta se referă la fonduri pentru plata facturilor pentru lumină, apă și electricitate. În plus, puteți efectua reparații pe cheltuiala dvs. Astfel, atât proprietarul va primi profit suplimentar, cât și chiriașul va primi un beneficiu incontestabil.

  1. Alternativa este motorul negocierilor

Pentru a provoca proprietarul să reducă prețul de închiriere, trebuie să acționați nu prin convingere, ci prin acțiuni. Se poate folosi cunoașterea costului mediu de pe piață. Încă una opțiune excelentă vor exista disponibilitate de spații alternative. Trebuie să anunțați proprietarul că potențialul chiriaș are în minte alte birouri. Dar este foarte important să influențezi proprietarul spațiilor foarte subtil. Șantajul nu va ajuta în astfel de chestiuni. A avea o alternativă pentru chiriaș va fi o modalitate excelentă de a găsi cele mai profitabile spații.

  1. Aflați despre dorințele proprietarului

Costul chiriei nu este singurul factor important pentru proprietarul spațiilor. Pentru a intra în negocieri de preț cu el, merită să aflați ce este cu adevărat important pentru el. Există multe opțiuni aici. Iată cele mai populare:

  • oportunitatea plăților;
  • durata de închiriere;
  • capacitatea de a plăti chiria cu câteva luni în avans;
  • efectuarea de reparații pe cheltuiala chiriașului;
  • utilizarea mobilierului și echipamentului propriu.

Mulți consideră acești factori nesemnificativi, dar de fapt se dovedește că îndeplinirea a cel puțin câteva cerințe din listă va reduce semnificativ prețul (uneori costul final poate fi redus chiar și cu 40%).

  1. Nu plătiți locația, aveți grijă de local!

Pentru mulți, această idee pare absurdă. De fapt, chiar poate funcționa. Poate dura puțin mai mult pentru a găsi o opțiune potrivită. Există o mulțime de exemple. Uneori, antreprenorii pleacă pentru ceva timp în altă țară sau oraș, și spațiu de vânzare cu amănuntul rămâne nefolosit. În același timp, plata pentru energie electrică, impozit pe proprietate, sistem de alarmă etc. - toate acestea cad pe umerii proprietarului. Pentru mulți dintre ei, este mult mai profitabil în acest caz să-și transfere obligațiile către o altă persoană. Adesea nu există timp să-i cauți pe cei care ar plăti și pentru asta. În astfel de momente apar chiriașii întreprinzători și obțin spații excelente. Uneori sunt plătiți suplimentar pentru asta.

  1. Lucrul cu oamenii potriviți

Dacă o persoană știe să construiască corect relații de afaceri, atunci poate cădea cu ușurință cu privire la furnizarea de servicii pentru el. În același timp, va fi benefic pentru ambele părți în același timp. Ti se pare imposibil acest lucru? Iată doar un exemplu de astfel de interacțiune. Un holding mare are nevoie de propriul studio web. I se alocă o cameră. În același timp, nu trebuie să lucrați foarte des în cadrul companiei. Acest tip de interacțiune este o alternativă excelentă pentru chiriaș și proprietar.

  1. Dăm dovadă de duritate

Dacă nicio metodă sau persuasiunea nu funcționează, puteți trece la tactici mai agresive. În acest caz, ne referim la niște înțelepciuni în ceea ce privește localul și starea acestuia. Această strategie este utilizată cel mai bine în primele etape. Pot intra în joc lucruri mici complet diferite. Aici sunt cateva exemple:

  • lipsa internetului;
  • geamurile ies pe partea greșită;
  • lipsa parcării sau a parcării în apropiere;
  • starea proastă a localului (trebuie reparații).

Dar aici este foarte important să ținem cont de factorul psihologic. Nu o poți îndoi. Merită să urmăriți reacția proprietarului. Nu trebuie să uităm că după încheierea contractului, va trebui totuși să lucrați cu el.

  1. Caracteristicile afacerii ca factor în reducerea costurilor de închiriere

Când discutați cu proprietarul, puteți recurge la utilizarea unor argumente suplimentare:

  • Rentabilitatea scăzută

Dacă magazinul de deschidere are un nivel scăzut de markup, atunci profitul în sine nu va fi mare. Pentru un proprietar, acesta poate fi un argument serios atunci când ia o decizie.

  • Criza nu cruță pe nimeni

Nu ar fi greșit să menționăm situația de criză din țară. Merită să faceți aprovizionare cu argumente și să furnizați cifre reale despre scăderea valorii rublei în raport cu valutele străine. Mărfurile importate în Rusia au devenit semnificativ mai scumpe. Ca urmare, cererea pentru acestea a scăzut, ceea ce reduce capacitatea antreprenorului de a obține profituri mari.

  • A vorbi înseamnă a face

Dacă un antreprenor vorbește despre rezilierea contractului cât mai curând posibil, atunci trebuie să-și demonstreze clar disponibilitatea. Prezența unei scrisori corespunzătoare va fi o motivație excelentă pentru ca proprietarul să își reconsidere cerințele.

Mulți oameni tratează sfaturile „fără nume” cu mare neîncredere, considerându-le doar o parte teoretică a problemei. De aceea, mai jos sunt câteva păreri ale persoanelor care sunt familiarizate cu latura practică a relațiilor de închiriere.

Serghei Abdulmanov, Dmitri Kibkalo și Dmitri Borisov

Fondatorii și directorii companiei Mosigra, autorii cărții. Au deschis multe puncte de vânzare cu amănuntul și știu să se negocieze cu proprietarii ca nimeni altul. Ei au vorbit despre asta în cartea lor și vom scrie recomandările lor mai jos.

Negocierea este întotdeauna potrivită! Acesta este unul dintre principiile de bază ale oricărei afaceri. „Dacă nu te târguiești, smulge-ți mâinile! La figurat." Ei nu iau bani pentru a cere. Dacă toată lumea plătește întotdeauna cât cere, atunci nu va mai rămâne absolut nimic pentru ei înșiși. Aproape orice ofertă implică faptul că persoana este dispusă să cedeze cel puțin puțin la preț.

1. De exemplu, luați în considerare o cameră pentru 500 de ruble. pe luna. Dar înțelegem că mai mult de 250 tr. nu putem plăti pentru asta. Prin urmare, dăm un răspuns la propunere: „Băieți, să vă dăm 250 tr. și trecem mâine?” Și aceasta este o bucurie pentru toată lumea, pentru că este mai bine să ai un chiriaș care plătește măcar ceva chiar acum decât să nu ai pe nimeni. Adevărat, ei pot spune: „De acord! Dar dacă găsim un chiriaș care este mai scump, atunci te muți.” Încă merită încercat, pentru că camera poate sta așa ani de zile și nimeni nu o va închiria.

2. Negociază devreme! În fiecare an, sau chiar mai des, chiriașul încearcă să majoreze chiria cu cel puțin 10%. Intotdeauna asa! Am observat acest model și cu câteva săptămâni mai devreme trimitem o cerere de reducere a chiriei. Drept urmare, în cel mai rău caz, prețul rămâne același, în cel mai bun caz prețul este redus.

Alexei Baranov

Directorul General al companiei Relații cu Retail are o vastă experiență în business-ul de retail, și anume în industria modei. Iată ce părere are despre reducerea chiriilor.

Pentru ca comunicarea cu proprietarul să fie eficientă, este important să înțelegeți cum sunt stabilite prețurile în centrele comerciale. Toți își stabilesc propria rată de rentabilitate, ceea ce ajută la prezicerea perioadei de rambursare a obiectului. Ar putea fi 5, 7 sau 10 ani.

Atunci când își elaborează propriul plan de afaceri, magazinele acordă atenție următorilor factori:

  • atractivitatea locației;
  • valoarea investiției și condițiile în care au fost atrași către proiect;
  • infrastructura favorabilă a zonei;
  • nivelul traficului pietonal.

Cu cât sunt mai mulți factori pozitivi, cu atât proiectul se va amortiza mai repede datorită ratelor de închiriere mai mari.

Orice dezvoltator are un coridor pentru prețul chiriei dincolo de care nu va fi profitabil pentru el să meargă. Atunci când încep negocierile, proprietarii de centre comerciale de obicei numesc cel mai mult preț mare. Reducerea acestuia nu este ușoară pentru retaileri. Și totuși, este posibil să faci asta. Trebuie să urmați următorul plan:

  1. Mai întâi trebuie să studiați zonele de lucru ale chiriașilor existenți. Este important ca magazinul să se încadreze armonios în lista lor.
  2. Trebuie să-l alegi pe acesta centru comercial, in care se va cauta chiriasul. În cele din urmă, acest lucru va reduce semnificativ costurile de închiriere. În caz contrar, va fi aproape imposibil să faci asta.

Apare imediat întrebarea: cum să devii atractiv pentru un proprietar? Este necesar să-l influențezi folosind următoarele metode:

  • Este important să convingi proprietarul că antreprenorul oferă un serviciu sau un produs de calitate. Pentru claritate, merită să faceți o prezentare detaliată, să oferiți mostre de produse, să vorbiți despre caracteristicile dvs., despre relația dvs. cu un anumit segment social și să vă exprimați poziția.
  • Întocmirea unui plan de afaceri. Mai mult, trebuie facuta pentru un anume centru comercial. Nu este atât de greu de făcut. Mai întâi trebuie să întocmiți un plan general de afaceri, inclusiv venituri și cheltuieli. Și abia apoi ajustați datele primite în conformitate cu tarifele de închiriere. În acest caz, puteți face mai multe planuri de afaceri deodată, ținând cont de diferite dimensiuni ale costurilor de închiriere.
  • Sugerați setarea sumei de închiriere ca procent din cifra de afaceri a magazinului. Un plan de afaceri bine scris va ajuta la prezicerea veniturilor și va convinge proprietarul de eficiența unei astfel de soluții. În acest caz, dimensiunea este de obicei setată de la 18% la 30%. În același timp, indicatorul superior este destul de mare și greu de lucrat. Acest lucru va ajuta la evitarea indexării prețului de închiriere, deoarece aceasta este metoda de creștere a prețului care este utilizată pentru o sumă fixă ​​de închiriere.
  • Demonstrați că chiria este prea mare. Acest lucru trebuie făcut folosind fapte și cifre. Acest lucru va insufla mult mai multă încredere chiriașului.

Mai este un punct important. Se referă la o situație în care chiriașul dorește să reducă prețul de închiriere, având deja un contract de închiriere în mână. În astfel de cazuri, este necesar să informați în prealabil proprietarul sediului despre intențiile și dorințele dumneavoastră. În același timp, este foarte important să operați cu cifre reale ale performanței magazinului dvs. În acest caz, puteți face contestație:

  • dimensiunea traficului din centrul comercial;
  • verificare medie;
  • numărul de vizitatori;
  • raportul dintre costul de închiriere și rentabilitatea.

Este foarte important să demonstrăm că la tariful de închiriere stabilit magazinul nu poate realiza un profit net. Astfel, poți convinge proprietarul să schimbe suma fixă ​​la un procent din întreaga cifră de afaceri, ceea ce va fi o soluție mai profitabilă și mai flexibilă pentru antreprenor.

Olga Shtoda

Director de dezvoltare și marketing la BlackStone Keeping Company. Opinia ei de expert este despre modul în care proprietarii conștiincioși pot evita manipularea de către chiriași.

Chiriașii nu sunt întotdeauna sinceri cu proprietarii. Normal că există motive obiective, drept urmare o reducere a chiriei este destul de firească. Dar există o altă față a monedei. Unii antreprenori nu foarte conștiincioși încearcă să pună presiune pe milă, dorind astfel să reducă tariful de închiriere. Încep să spună că totul este rău pentru ei.

Pentru a evita astfel de cazuri, puteți:

  1. Furnizați o listă mare de așteptare.
  2. Creșteți loialitatea chiriașilor. Acest lucru se poate face prin stabilirea nu numai de parteneriate, ci și de prietenii de încredere. În astfel de cazuri, lucrul într-un cadru informal va fi o modalitate excelentă de a consolida interacțiunea. Aceste măsuri pe termen lung oferă efectul maxim al cooperării. O persoană care este loială proprietarului nu va veni cu motive fictive care să-l ajute să reducă chiria. Nu își va manipula partenerul. Un chiriaș loial este un partener de încredere care va dovedi de mai multe ori că prietenia ajută la întărirea încrederii și a relațiilor reciproc avantajoase.

Ce spune legea despre relațiile de închiriere?

Dacă vorbim despre lege, trebuie să discutăm simultan mai multe probleme importante. In primul rand, privind procedura de modificare a cuantumului chiriei și legalitatea acțiunilor întreprinse. Referitor la lege, se pot afirma următoarele:

  • Conform paragraful 1 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse , conditiile, procedura si termenele de plata a chiriei trebuie specificate in contract.
  • Dacă acordul nu spune nimic despre modificarea contractului, atunci tariful de închiriere poate fi modificat pe baza consimțământului ambelor părți nu mai mult de o dată pe an. E setat paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse .
  • Termenii minimi pot fi ușor diferiți pentru anumite tipuri de leasing și proprietăți.
  • Puteți modifica prețul de închiriere de mai multe ori pe an dacă ambele părți sunt de acord cu acesta. Cu toate acestea, prezența unei astfel de clauze în contract nu este necesară. Baza va fi Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse nr. 73 din 17 noiembrie 2011 .
  • Dacă locatorul însuși poate modifica prețul de închiriere pe baza legii sau a unui acord, atunci nu are dreptul să facă acest lucru mai mult de o dată pe an.

Există o serie de situații în care un chiriaș poate iniția o reducere unilaterală a tarifului de închiriere. Va fi legal să efectuați astfel de acțiuni în următoarele cazuri:

  1. Dacă starea proprietății s-a deteriorat semnificativ din vina chiriașului și din cauza unor factori pentru care acesta nu este responsabil. Acesta este furnizat paragraful 4 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse . Acestea pot include acțiunile proprietarului proprietății însuși, ale unor terți sau circumstanțe aflate în afara controlului altora. Acestea sunt diverse incendii, inundații și alte situații.
  2. În cazul în care chiriașul a constatat defecte grave în spații, proprietarul imobilului este responsabil pentru acestea. Acest fapt este stabilit în paragraful 1 al articolului 612 din Codul civil al Federației Ruse .
  3. Dacă în perioada de închiriere se dovedește că există terți care pot revendica bunul închiriat.
  4. În cazul în care proprietarul a eșuat sau și-a încălcat grav obligațiile cu privire la reparațiile majore ale spațiilor. Aceasta este consacrată în paragraful 1 al articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse .

În al doilea rând, conceptul de vacanță de închiriere.

Iată cum stau lucrurile cu ei:

Vorbind din punct de vedere practic, o vacanță de închiriere se referă la o perioadă de timp în care chiriașul plătește semnificativ mai puțin pentru chirie decât în ​​alte perioade. Uneori este scutit de la plata completă.

În acest caz, proprietarul primește locația pentru utilizare, dar nu poate lucra efectiv în locație pentru o anumită perioadă. Motivele pot fi:

  • efectuarea de lucrări de reparații;
  • amenajarea spațiilor;
  • transfer direct.

Conform certificatului de recepție, locația este transferată locatorului, dar acesta nu efectuează plăți în această perioadă sau o face într-o sumă semnificativ mai mică.

Adesea, o vacanță de închiriere este o perioadă în care tariful de închiriere este redus cu suma cheltuielilor suportate de chiriaș pentru a efectua reparații la locație. De fapt, numirea acesteia vacanță de închiriere nu este în întregime corectă. Vorbim despre efectuarea plăților de închiriere pentru o parte a perioadei sub formă de costuri pentru îmbunătățirea stării spațiilor de închiriere. E setat paragraful 5 al paragrafului 2 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse .

Durata vacanțelor de închiriere variază în majoritatea cazurilor de la 1 lună la șase luni. În unele cazuri, durata poate fi redusă sau mărită.

Vacanțele de închiriere sunt una dintre condițiile contractului de închiriere. Utilizarea proprietății în această perioadă nu este un semn de utilizare gratuită în temeiul unui contract de împrumut, potrivit Articolul 689 din Codul civil al Federației Ruse . În astfel de cazuri, între părți nu se încheie nicio altă relație, cu excepția cazului în care se încheie suplimentar un contract de împrumut. Pentru restul perioadei de folosință a imobilului, chiriașul trebuie să plătească sumele stabilite prin contractul de închiriere atâta timp cât bunul este adecvat pentru folosință.

Scriem o scrisoare proprietarului

Fapte care pot fi folosite atunci când scrieți o scrisoare către proprietar

Când scrieți o scrisoare despre reducerea chiriei, trebuie să oferiți argumente în favoarea dvs. Aici puteți opera în următoarele circumstanțe:

  • S-a înregistrat o scădere semnificativă a tarifelor de închiriere în întreaga regiune (motivul pentru aceasta poate fi modificări ale actelor legislative, o situație de criză etc.).
  • Au apărut probleme serioase (cu sistemul de încălzire, alimentarea cu apă sau electricitate, ventilație), pentru a elimina ce fonduri suplimentare sunt necesare.
  • Proprietarul nu a făcut reparații majore la locație, dar aceasta este responsabilitatea sa, conform articolului 616 din Codul civil al Federației Ruse.

De asemenea, puteți raporta dificultățile chiriașului însuși (scăderea profitului, fluctuațiile sezoniere sau orice alte dificultăți temporare). Ele se referă la circumstanțe obiective.

Înainte de a scrie o scrisoare proprietarului, merită să evaluați situația la întreprindere, să identificăm dificultățile și să le documentați în scrisoare.

Exemple de scrisori către proprietar despre reducerea chiriei

Proba nr. 1

Dragă Afanasie Petrovici,

Din cauza situației de criză din țară, ne confruntăm cu dificultăți financiare. Prin urmare, avem acest moment Nu există nicio modalitate de a plăti integral chiria. Vă rugăm să luați în considerare reducerea tarifului de închiriere pentru o perioadă.

Cu sinceritate,

Gherasim Alekseevici

Proba nr. 2

Dragă Afanasie Petrovici,

De-a lungul a mulți ani de cooperare cu dvs., Slavyanka LLC și-a îndeplinit întotdeauna obligațiile din Contractul de închiriere la timp. Situația economică instabilă din țară a afectat negativ situația financiară a companiei noastre. Vă rugăm să reduceți prețul de închiriere.

Sperăm că veți ajunge la poziția noastră și veți face concesii. Dăm obligația de a plăti chiria la timp.

Cu sinceritate,

Gherasim Alekseevici

Proba nr. 3

Dragă Afanasie Petrovici,

Din cauza situației dificile din țară și a scăderii puternice a puterii de cumpărare, vă rugăm să reduceți rata de închiriere cu 8%.

Vă rugăm să rețineți că organizația noastră nu a întârziat niciodată plățile și nu a depus fonduri la timp. Dacă vă puneți în situația noastră și sunteți de acord să reduceți chiria, vă garantăm că ne vom îndeplini toate obligațiile în timp util, în ciuda situației severe de criză.

Cu sinceritate,

Gherasim Alekseevici

Proba nr. 4

Dragă Afanasie Petrovici,

Dorim să vă atragem atenția asupra faptului că, din cauza situației de criză din țară, ne este neprofitabil să punem în aplicare clauza nr. 6 din Tratatul nr. 814. Vă rugăm să modificați valoarea chiriei.

Sperăm să înțelegeți și așteptăm propuneri privind tariful de închiriere.

Cu sinceritate,

Gherasim Alekseevici

Concluzie

Acestea sunt modalitățile prin care antreprenorii ne oferă pentru a reduce chiria. După cum puteți vedea, puteți și chiar trebuie să vă negociați. Astfel vei economisi bani, care vor fi în mod clar folosiți în afacerea ta. Dacă aveți întrebări, scrieți-le în comentarii.

Proprietarul majorează chiria unilateral. Cum să ajuți un chiriaș? (Tkachenko G.)

Data postării articolului: 09/03/2015

Chiriașii, atunci când semnează un contract de închiriere, nu acordă întotdeauna atenția cuvenită frazei că „proprietarul poate crește unilateral chiria din cauza unei creșteri a cursului de schimb al dolarului sau a unei modificări a valorii de piață a contractului de închiriere”. Dar nu iau în considerare faptul că, în consecință, costul chiriei poate crește în cele din urmă de exact de două ori, sau chiar mai mult. Ce poate face un chiriaș dacă a fost deja semnat un contract de închiriere și a primit o notificare de creștere a chiriei de la proprietar va fi discutat în acest articol.

CE TREBUIE SĂ ȘTIE UN CHIRIAT?

1. La paragraful 11 ​​din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj Federația Rusă din 11 ianuarie 2002 N 66 „Reexaminarea practicii de soluționare a litigiilor legate de chirie”, se explică că „la aplicarea paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, instanțele trebuie să plece de la faptul că în timpul an, condiția contractuală care prevede pentru o firmă cuantumul chiriei sau procedura (mecanismul) de calcul.”
Dacă contractul includea o condiție care prevedea posibilitatea modificării sumei chiriei mai des decât o dată pe an, o astfel de condiție putea fi declarată nulă, făcând referire la paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse. De exemplu, voi cita Hotărârea Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 21 februarie 2011 nr. VAS-9525/10 în cazul nr. A75-10558/2009:
„...conform paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse (denumit în continuare Codul civil al Federației Ruse), valoarea chiriei, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin acord, poate fi modificată prin acord. a părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai mult de o dată pe an.Legea pot fi prevăzute și alte condiții minime de revizuire a cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de proprietate.
În plus, în conformitate cu paragraful 11 ​​din scrisoarea de informare a Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 ianuarie 2002 N 66 „Reexaminarea practicii judiciare în soluționarea litigiilor legate de chirie”, paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conține o regulă obligatorie cu privire la frecvența modificărilor cuantumului chiriei, în legătură cu care părțile nu pot modifica sau stabili în contract o condiție diferită de cea prevăzută de prezenta normă. Prin urmare, condiția contractului care prevede posibilitatea unor modificări trimestriale ale sumei chiriei este nulă în temeiul articolului 168 din Codul civil al Federației Ruse, deoarece nu este conformă cu legea..."
Cu toate acestea, mai târziu, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse, în Rezoluția nr. 73 din 17 noiembrie 2011 „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federației Ruse privind contractele de închiriere” a indicat în paragraful 21:
„... în temeiul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în perioadele de timp prevăzute în contract, dar nu mai mult de o dată pe an (în acest caz, prin revizuirea legii pot fi stabilite și alte perioade minime ale cuantumului chiriei pentru anumite tipuri de închiriere, precum și pentru închirierea anumitor tipuri de bunuri).
Această regulă este decisivă și permite modificări prin acordul părților la termenii contractului de închiriere cu privire la valoarea chiriei mai mult de o dată pe an, inclusiv în cazurile în care nu există nicio indicație cu privire la posibilitatea unei astfel de modificări în contractul de închiriere. în sine.
Cu toate acestea, dacă, în conformitate cu legea sau acordul, locatorul are dreptul de a modifica unilateral valoarea chiriei (articolul 310 din Codul civil al Federației Ruse), atunci, în sensul paragrafului 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, o astfel de modificare poate fi făcută de el nu mai mult de o dată pe an..."
Astfel, locatorul a primit dreptul, prin notificare unilaterală, de a modifica cuantumul chiriei, dar o dată pe an. Mă voi opri asupra Rezoluției Curții de Arbitraj a Districtului Moscova din 20 ianuarie 2015 N F05-15294/2014 în cazul N A40-54476/14:
„...conform clauzei 6.1 din contract, ținând cont de prevederile contractului de închiriere încheiat între părți la 28 decembrie 1993 N 2720/17, tarifele de închiriere a spațiilor nu pot fi modificate până la data de 31 decembrie 2011, cu excepția cazurilor prevăzute la clauzele 6.5, 6.6 din prezentul acord.
Locatorul are dreptul de a modifica tarifele de închiriere specificate în prezentul contract în cazul unei modificări centralizate a prețurilor și tarifelor la utilități, tarifele de bază ale chiriei terenurilor, impozitele pe proprietate, impozitele pe cifra de afaceri, proporțional cu mărimea creșterii acestora, dar nu. mai mult de o dată pe an (clauza 6.5 din acord).
Instanțele au stabilit că reclamanta a declarat în repetate rânduri pârâtei despre o majorare diferită a pretului de închiriere, anexând un calcul detaliat și o convenție suplimentară, la care aceasta din urmă nu a fost de acord și, prin urmare, reclamanta a formulat această cerere de modificare a termenilor. a acordului nr. 20/155 din 23 iulie 2008 în materie de tarife de închiriere.
Instanța, după ce a examinat și apreciat probele disponibile în cauză, inclusiv clauzele convenției nr. 20/155 din 23 iulie 2008, a ajuns la concluzia că nu există temei pentru modificarea ratelor chiriei declarată de reclamantă în în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, ținând cont de circumstanțe, că de la 01/01/2014, tariful de închiriere a fost majorat de la 3872,04 ruble. până la 4015 rub. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiu de birou și de la 3002,59 ruble. până la 3113,94 rub. pentru 1 mp. m pe an pentru spațiul de depozitare.
...Completul de judecată nu constată nicio contradicție între concluziile instanței și poziția juridică indicată, precum și interpretarea incorectă de către instanță a normelor de drept material în speță...”
2. Aș dori să notez separat contractele de închiriere încheiate pe o perioadă de până la un an. Practica judiciară a dezvoltat o poziție conform căreia chiria în baza unui acord încheiat pe o perioadă mai mică de un an (egal cu un an) nu este supusă modificării. De exemplu, Decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 27 august 2009 nr. VAS-10734/09 în cazul nr. A12-15393/08-C28:
„... în timp ce au satisfăcut cererea, instanțele au pornit în mod rezonabil de la prevederea articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse conform căreia chiriașul este obligat să plătească prompt taxe pentru utilizarea proprietății (chirie).
În conformitate cu paragraful 3 al articolului 614 din Codul civil al Federației Ruse, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, valoarea chiriei poate fi modificată prin acordul părților în termenele specificate în contract, dar nu mai mult de o dată. un an.
Întrucât contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă mai mică de un an, cuantumul chiriei nu a putut fi modificat.
În baza clauzelor convenției, instanța de apel a modificat în mod legal hotărârea primei instanțe și a recuperat cuantumul creanței în baza sumei chiriei convenite de părți la momentul încheierii contractului...”
De asemenea, voi da ca exemplu Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Ural din 21 iulie 2010 N F09-5670/10-C6 în cazul N A71-14477/2009:
„... societatea „Glavryba” (chiriaș) și societatea „Aikai” (subchiriaș) au semnat un contract de subînchiriere pentru bunuri imobile din data de 01.04.2009 N 310/2009, conform căruia primul etaj a fost transferat societății „Aikai”. „pentru deținere și utilizare temporară spații nerezidențiale cu o suprafață de 381,9 mp. m, situat la adresa: Republica Udmurt, Votkinsk, st. Ordzhonikidze, 4b, pentru perioada de la 01.04.2009 la 31.12.2009 inclusiv pentru organizarea de activități comerciale.
Într-o scrisoare din 06.08.2009 N 162, compania Glavryba a informat compania Aikai despre o creștere a chiriei de la 05.01.2009 la 161.565 de ruble. 60 de copeici
Deoarece datoria și penalitățile nu au fost plătite integral de către compania Aikai, compania Glavryba a depus o cerere în instanța de arbitraj în cazul în cauză.
După ce a examinat și evaluat în totalitate în modul stabilit de art. 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, probele disponibile în materialele cauzei, instanțele au ajuns la o concluzie rezonabilă că au fost confirmate existența și temeiul datoriei pârâtului față de reclamant. Totodată, instanțele au indicat că modificarea cuantumului chiriei în temeiul contractului în litigiu după două luni de la data încheierii acestuia contravine alin.3 al art. 614 din Codul civil al Federației Ruse, în baza căruia, ținând cont de plățile efectuate de societatea Aikai, a fost recalculată datoria companiei Aikai...”

(1) Chiar dacă între părțile contractului de închiriere este semnat un acord de majorare a chiriei în baza unui contract încheiat pe o perioadă de până la un an sau de modificare a chiriei pentru a doua oară într-un an, un astfel de contract poate fi luat în considerare. vid. De exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 19 noiembrie 2009 în cazul nr. A11-2018/2009:
„...în conformitate cu articolul 614 din Codul civil al Federației Ruse, chiriașul este obligat să plătească cu promptitudine plata pentru utilizarea proprietății (chirie). Procedura, condițiile și momentul plății chiriei sunt determinate de contract de închiriere. acord (Partea 1 a acestui articol).
Cu excepția cazului în care contractul prevede altfel, cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenele specificate în contract, dar nu mai mult de o dată pe an (Partea 3 a aceluiași articol).
Datorită faptului că prin legea civilă, modificările chiriei sunt permise cel mult o dată pe an, de drept, instanța a declarat nul protocolul nr. 7 din contractul de închiriere în baza convenției din 11 iunie 2004 nr. ), întrucât în ​​conformitate cu acest protocol chiria a crescut pentru a doua oară pe an. Prin urmare, nu a existat o creștere a chiriei din 15 noiembrie 2008, iar OJSC Saratovstroysteklo nu avea dreptul de a cere rezilierea unilaterală a contractului de închiriere. În consecință, contractul de închiriere, astfel cum a fost modificat prin contractul adițional la acesta din data de 12.10.2008 N 5, continuă să fie valabil până la 31.12.2009.
Nu există temeiuri de anulare a actelor judiciare atacate pe baza argumentelor prezentate în recursul în casare...”
2. Chiriașul se poate referi la faptul că o creștere unilaterală a chiriei de către proprietar este un abuz de drept.
Această declarație este confirmată de Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73 (modificată la 25 ianuarie 2013) „Cu privire la anumite aspecte ale practicii de aplicare a regulilor Codului civil al Federația Rusă privind contractele de închiriere”, paragraful 22:
„...dacă, în lipsa reglementării de stat a chiriei, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a-și modifica unilateral cuantumul, atunci în cazurile în care se dovedește că în urma unei astfel de modificări unilaterale, acesta are a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare într-o anumită zonă pentru perioada relevantă și le-a depășit semnificativ, ceea ce indică abuzul de către proprietar al dreptului său, instanța, în baza paragrafului 2 din Articolul 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să colecteze chirie peste ratele medii ale pieței menționate mai sus..."
Ca exemplu clar, Rezoluția Curții de Arbitraj a Districtului Siberiei de Est din 20 august 2014 în dosarul nr. A10-1405/2013:
„...din materialele cauzei, reclamanta a justificat majorarea unilaterala a chiriei cu date din raportul ARTOX SRL „Cu privire la evaluarea valorii de piata a imobilului aflat in evaluare” din data de 20.08.2010 N 143/. 42-10/2.
Luând în considerare litigiul și evaluând raportul menționat în conformitate cu regulile articolului 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța a constatat utilizarea unor informații nesigure despre caracteristicile spațiilor închiriate și încălcarea de către evaluator a cerințelor legii. privind Activitățile de evaluare și standardele federale de evaluare și, prin urmare, nu a luat în considerare valoarea de piață definită în acesta, valoarea proprietății care se evaluează este chiria anuală pe 1 mp. m spațiu de depozitare, egal cu 1884 de ruble fără TVA.
În baza raportului nr. 617 privind evaluarea valorii de piață a valorii de închiriere a imobilelor, efectuată de evaluatorul SRL „Fondul Proprietății al Republicii Buriația” Sluginova O.L. Potrivit deciziei Curții de Arbitraj a Republicii Buriația, instanța de fond a stabilit valoarea reală de piață a dreptului de folosință a imobilului în litigiu în condițiile contractului de închiriere.
Rezultatele acestei evaluări nu au fost contestate de persoanele care au participat la dosar și nu a fost identificată nicio contradicție a acestui raport cu cerințele legislației în vigoare.
În conformitate cu paragraful 22 din Rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 17 noiembrie 2011 N 73, dacă, în absența unei reglementări de stat privind chiria, contractul de închiriere prevede dreptul locatorului de a închiria în mod unilateral să-și modifice cuantumul, apoi în cazurile în care se dovedește că, ca urmare a unor astfel de modificări unilaterale, a crescut disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unei proprietăți similare într-o anumită zonă pentru perioada corespunzătoare și le-a depășit semnificativ, ceea ce indică abuzul de către locator a dreptului său; instanța, în temeiul paragrafului 2 al articolului 10 din Codul civil al Federației Ruse, refuză să încaseze chiria care depășește parțial ratele medii ale pieței menționate mai sus.
În baza celor de mai sus, după ce s-a stabilit că, ca urmare a unei modificări unilaterale a chiriei anuale de către reclamantă, chiria a crescut în mod disproporționat față de modificarea ratelor medii de piață plătite pentru închirierea unui imobil similar într-o anumită zonă pentru perioada corespunzătoare. , și le-a depășit semnificativ, instanța de arbitraj a soluționat în mod corect litigiul prin încasarea creanței în cuantum de o anumită valoare de piață a închirierii imobilului în litigiu și refuzând satisfacerea creanței...”
3. Dacă sunteți pe punctul de a semna un contract de închiriere și proprietarul dumneavoastră insistă asupra dreptului său de a modifica unilateral chiria, atunci încercați să stipulati în contract limitele modificării costului plății sau procedura de calcul a chiriei dacă Crește. De exemplu, astfel: „Cuantumul chiriei poate fi majorat de către locator în mod unilateral, dar cu cel mult ___% din valoarea chiriei specificată în clauza ____ din prezentul contract”.
În caz contrar, proprietarul are dreptul să majoreze chiria cu orice sumă.
Rezoluție FAS Districtul de nord-vest din 28 ianuarie 2010 în dosarul Nr. A05-7679/2009:
„...din clauza 3.1 din contract rezultă că suma chiriei poate fi majorată de către locator unilateral în cazul unei majorări a tarifelor de utilizare. teren pe care se află imobilul, proporțional cu suprafața spațiului închiriat, precum și o creștere a tarifelor pentru utilități și cheltuieli de exploatare și alte cheltuieli, inclusiv alimentarea cu apă, canalizare, alimentarea cu energie termică și alimentarea cu energie electrică.
Instanțele au stabilit și nu este contestat de pârâtă că tarifele pentru alimentarea cu apă și canalizare, pentru energie termică și energie electrică au fost majorate față de anul 2008 și, prin urmare, cheltuielile proprietarului pentru utilități și servicii de exploatare au crescut în mod corespunzător.
Argumentul pârâtei conform căruia majorarea chiriei nu este conformă cu termenii contractului, întrucât s-a făcut într-o sumă arbitrară și nu este proporțională cu costurile majorate, a fost pe bună dreptate respinsă de instanțe pe motiv că, fiind prevăzut în clauza 3.1 din acordul privind posibilitatea unei majorări unilaterale a cuantumului chiriei, părțile nu au prevăzut că o astfel de majorare este proporțională cu cheltuielile efectuate de reclamantă pentru plata utilităților și nici nu au prevăzut procedura și nu au stabilit calcul utilizat în cazul unei majorări unilaterale a chiriei.
După ce a stabilit prețul contractului într-o anumită sumă bănească în clauza 3.1 din contract, părțile au prevăzut și dreptul chiriașului de a majora unilateral cuantumul chiriei în cazul creșterii tarifelor de utilizare a terenului, tarife pentru costurile cu utilitățile și alte cheltuieli.
Astfel, modificarea chiriei ca urmare a ajustării acesteia ținând cont de majorarea tarifelor curente nu contravine normei legale menționate și termenilor contractului...”

Pentru a rezuma cele de mai sus:

1. După primirea înștiințării proprietarului cu privire la o creștere a chiriei, orice comunicare cu acesta trebuie să aibă loc în scris cu notițe privind primirea documentelor (scrisori, înștiințări, acorduri) de către o persoană împuternicită cu data livrării sau prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire și o listă de atașamente. Acest lucru poate fi necesar ca dovadă documentară a cuvintelor dumneavoastră în instanță.
2. Uită-te la termenul contractului de închiriere: dacă perioada este mai mică sau egală cu un an, atunci termenii contractului de închiriere trebuie să rămână neschimbați pe parcursul anului. Pe baza informațiilor furnizate în acest articol, trimiteți proprietarului dumneavoastră un răspuns motivat la notificarea de creștere a chiriei.
3. Stabiliți dacă situația dvs. este una dintre cele descrise în articol.
3.1. Dacă ați semnat un acord care contravine legislației civile în vigoare, atunci mergeți la instanță pentru a-l declara nul.
3.2. Dacă observați că chiria a crescut în mod clar disproporționat față de prețurile pieței, contactați un evaluator pentru a stabili valoarea reală de piață a dreptului de utilizare a proprietății conform condițiilor contractului de închiriere.
După aceasta, spuneți proprietarului poziția dvs. în scris și includeți o copie a raportului evaluatorului.
În cazul în care proprietarul nu cooperează, puteți merge în instanță pentru ca notificarea de creștere a chiriei să fie declarată nulă și inaplicabilă. De exemplu, Rezoluția Serviciului Federal Antimonopol al Districtului de Nord-Vest din 22 octombrie 2013 în dosarul nr. A05-8698/2012.

Vă recomandăm să citiți