¿Cuándo suben los alquileres? Aumento de alquiler por parte del propietario Cómo informar a los inquilinos sobre un aumento de alquiler.

Las relaciones de arrendamiento, que han sido las más comunes desde la antigüedad, requieren atención y precisión al celebrar un contrato. Las dificultades, las disputas surgen con mayor frecuencia, ya que el procedimiento para aumentar la renta no se especifica cuidadosamente. El derecho a cambiar la renta pertenece al arrendador de acuerdo con la cláusula . En este caso, la condición obligatoria es:

acuerdo de las partes (la mayoría de las veces se refiere al momento de la modificación del contrato),
condiciones para cambiar la orden (una decisión unilateral del propietario de cambiar el monto del alquiler puede requerir un aviso por escrito),
términos no más de una vez al año, a menos que existan otras condiciones.

Ante la necesidad de aumentar la renta, por ejemplo, un fuerte salto en la inflación, el arrendador inicia el proceso de cambio de los requisitos contractuales. El orden unilateral de este cambio es completamente posible. La ausencia de una cláusula sobre la notificación obligatoria del arrendatario da lugar a malentendidos que pueden resolverse de conformidad con el párrafo 1 del Art. 1, que establece que la forma del contrato de arrendamiento y los acuerdos deben cumplir y pasar por el procedimiento de registro con los gobiernos locales. . El aumento de alquiler incluye lo siguiente:

notificación por escrito al inquilino al menos un mes antes de la fecha de vencimiento para cambiar el contrato de arrendamiento; enviado como registrado o entregado personalmente bajo firma;
redactar un acuerdo adicional, que necesariamente indica las cláusulas del contrato que se han vuelto inválidas, los cambios se realizan en detalle;
aunque no haya cláusulas en el contrato que prevean un cambio en la renta, de acuerdo con la ley, el arrendador puede aumentarla unilateralmente.

Por parte del arrendatario, la justificación del aumento de la renta puede fijarse en el propio contrato. Habiendo indicado que la renta se puede cambiar en caso de inflación, no siempre es posible aumentarla. Aclaración del tipo: sujeto a cambios, garantiza un cambio sin falta (Resolución del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 13.04.10 No. 1074/10).

La base para cambiar la cantidad fija de la renta solo puede ser circunstancias objetivas. Las razones del aumento de la renta incluyen: un cambio en el valor estimado del objeto arrendado debido a cambios en la legislación, un aumento en el valor de mercado determinado por el tasador, una variación en el índice de inflación.

En el mundo de las relaciones de mercado, cuando el vendedor quiere vender más caro y el comprador quiere comprar más barato, las disputas solo pueden evitarse mediante un contrato bien razonado, legal y económicamente preciso. Los términos del contrato por lo general no exceden los 11 meses.

Tal vez el asesoramiento legal de un especialista experimentado sobre cómo cambiar un contrato estándar evitará que ambas partes resuelvan disputas en los tribunales.

Todo inquilino corre el riesgo de encontrarse en una situación en la que el propietario suba el alquiler. No siempre está claro cómo actuar correctamente en tal caso y cómo comportarse como inquilino. En este artículo, describiremos en detalle qué debe hacer un inquilino en esta situación y cómo evitar el desalojo.

○ Aumentar el alquiler, el piso se alquila sin contrato.

Si no se redactó un contrato por escrito al mudarse a un apartamento alquilado, esto le da cierta libertad a cada parte de la transacción. Entonces, el propietario tiene derecho no solo a aumentar el alquiler, sino también a cambiar los términos de su pago. Si surgen disputas en tal situación, solo es posible llegar a un acuerdo a través de negociaciones, porque el propietario puede desalojar si se niega.

○ Aumentar el alquiler, el piso se alquila bajo contrato.

✔ Aumento de pago unilateral.

Si la posibilidad de aumento no está prevista en el contrato, el propietario no puede aumentarlo sin el consentimiento del arrendador.

“Salvo estipulación en contrario en el contrato, el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro del período de tiempo estipulado en el contrato, pero no más de una vez al año. La ley puede establecer otros períodos mínimos para revisar el monto del alquiler para ciertos tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de propiedad (cláusula 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa).

No obstante, hay que tener en cuenta que en este caso también existen restricciones para el arrendador. Así, si el contrato establece que el pago se realiza en moneda fuerte, el propietario no puede establecer el procedimiento de pago sobre la base de otras condiciones.

En este caso, el inquilino tiene derecho a rechazar dicho aumento y esto no será la base para rescindir el contrato.

✔ ¿Cómo puede el arrendador subir el alquiler?

De manera legal y en presencia de un acuerdo celebrado, el propietario puede aumentar el pago del alojamiento de una de las siguientes maneras:

Obtenga el consentimiento del inquilino y ponga el acuerdo por escrito. La peculiaridad de este método es la necesidad de obtener el consentimiento, sin el cual es imposible redactar un documento que regule los cambios en el pago.
Prever en el acuerdo a su celebración la posibilidad de aumento unilateral a partir de una fecha determinada. En este caso, no se requiere el consentimiento del inquilino, pero es necesario enviarle un aviso de los cambios previstos en el pago. Al mismo tiempo, se requiere prescribir en el aviso, después de cuyo plazo se considerará cambiado el monto del pago. Si omite este párrafo, el tamaño se considerará cambiado desde el momento en que se recibe la notificación.
Incluya en el acuerdo un aumento automático de la renta al final de un año calendario del contrato de arrendamiento. No se requiere notificación al inquilino aquí, pero la condición debe ser lo más clara posible.

Si el inquilino no está de acuerdo con dicho aumento, puede impugnarlo presentando una demanda en los tribunales. La negativa a ser levantada no puede ser motivo de desalojo.

○ Cómo protegerse de los aumentos de sueldo.

Para evitar un aumento de la renta, el inquilino debe leer atentamente todas las cláusulas del contrato al firmarlo. También es importante discutir cualquier tema contencioso que pueda causar conflictos en el futuro.

Pero hay que tener en cuenta que si el contrato no indica la posibilidad de modificar el importe de la renta, el arrendador no tiene derecho a aumentarla sin el consentimiento del arrendatario. Si el propietario aún insiste, entonces, en este caso, puede proteger sus derechos presentando una demanda para invalidar los cambios en el pago en el acuerdo. En este caso, es necesario adjuntar una impugnación del informe sobre el valor de mercado, que es elaborado por el arrendador.

Sin embargo, uno debe estar preparado para el hecho de que si el cambio en el valor de mercado se reconoce como válido, se satisfará la demanda de un aumento en el pago.

○ Propietario desalojado por negarse a aumentar el alquiler.

El propietario del apartamento puede hacerlo arbitrariamente solo en ausencia de un contrato de arrendamiento. En presencia de un acuerdo concluido, solo el empleador puede rescindirlo antes de lo previsto. El propietario debe solicitarlo a las autoridades judiciales. Por lo tanto, la negativa a pagar una gran cantidad no puede considerarse motivo para rescindir el contrato y desalojar el apartamento sin la correspondiente decisión judicial.

El empleador también puede presentar una demanda ante los tribunales, sobre la base del incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones estipuladas en el contrato.

Por lo tanto, se debe tener el máximo cuidado y precaución al celebrar un contrato de arrendamiento. En este caso, es especialmente importante tener en cuenta la posibilidad del propietario de aumentar el pago del alojamiento.

No es ningún secreto que para muchos aspirantes a empresarios, el alquiler se convierte en uno de los gastos más impresionantes. Ya sea una oficina, almacén, local comercial o industrial. Para aumentar la eficiencia de su propia empresa, tiene sentido intentar reducir el costo del alquiler. Es casi imposible hacer esto sin un conocimiento especial, por lo que a continuación hay algunos consejos que lo ayudarán a lograr el éxito con seguridad.

Por cierto, ya hemos escrito artículos sobre y. Ahora pasemos a la reducción del alquiler.

Concluir un acuerdo de beneficio mutuo

No necesariamente el objeto del contrato sólo puede ser un arrendamiento. El beneficio para el propietario puede ser beneficios intangibles. Por ejemplo, si él es el propietario de un gran hotel y alquila una habitación en su territorio para un gimnasio, entonces la recepción de invitados puede convertirse en una tarifa. Al mismo tiempo, ni el huésped ni el propietario del hotel le deberán nada al inquilino. Muchos se preguntarán, ¿cuál es el beneficio para el propietario? Todo es simple. Ofrece a sus clientes un servicio adicional sin gastar casi nada de dinero en ello.

Preste atención a las áreas industriales y ociosas

El punto aquí es conseguir una buena habitación a un precio bajo. No es un hecho que la ganancia allí sea alta, pero la renta es mucho menor. ¿Qué se puede hacer en tal caso? Ofrezca al propietario del espacio inactivo que participe de sus costos. Esto se refiere a los fondos para pagar las facturas de luz, agua, electricidad. Además, puede realizar reparaciones por su cuenta. Por lo tanto, tanto el propietario recibirá una ganancia adicional como el inquilino, sin duda, se beneficiará.

Alternativa - el motor de las negociaciones

Para provocar que el propietario reduzca el costo del alquiler, debe actuar no por persuasión, sino por acciones. Se puede utilizar el conocimiento del costo promedio en el mercado. Otra gran opción sería tener alojamientos alternativos. Debe informar al arrendador que el inquilino potencial tiene otras oficinas en mente. Pero es muy importante influir muy sutilmente en el dueño del local. El chantaje no ayudará en tales casos. La presencia de una alternativa y para el inquilino será una excelente manera de encontrar los locales más rentables.

Infórmese sobre los deseos del arrendador

El costo del alquiler no es el único factor importante para el propietario del local. Para entablar negociaciones de precios con él, debe averiguar qué es realmente importante para él. Hay muchas opciones aquí. Aquí están los más populares:

puntualidad de los pagos;
la duración del arrendamiento;
la posibilidad de pagar el alquiler con varios meses de antelación;
reparación a cargo del inquilino;
uso de mobiliario y equipo propio.

Muchos consideran que estos factores son insignificantes, pero de hecho resulta que el cumplimiento de al menos algunos requisitos de la lista reducirá significativamente el precio (a veces, el costo final puede incluso disminuir en un 40%).

¡No pagues por el local, vigila el local!

Para muchos, esta idea parece absurda. De hecho, realmente puede funcionar. Solo para encontrar una opción adecuada puede llevar un poco más de tiempo. Hay un montón de ejemplos. A veces, los empresarios se van por un tiempo a otro país o ciudad, y el espacio comercial permanece sin usar. Al mismo tiempo, el pago de electricidad, impuesto a la propiedad, alarma, etc., todo esto recae sobre los hombros del propietario. Para muchos de ellos, es mucho más rentable en este caso trasladar sus obligaciones a otra persona. A menudo no hay tiempo para buscar a quienes también pagarían por ello. En esos momentos aparecen inquilinos emprendedores que reciben excelentes locales. A veces les pagan extra por ello.

Trabajar con las personas adecuadas

Si una persona sabe cómo construir relaciones comerciales correctamente, entonces puede acordar fácilmente la prestación de servicios para él. Al mismo tiempo, será beneficioso para ambas partes al mismo tiempo. ¿Parece imposible? Aquí hay solo un ejemplo de tal interacción. Un gran holding necesita su propio estudio web. Le asignan una habitación. Al mismo tiempo, no es necesario realizar trabajos dentro de la empresa con tanta frecuencia. Esta opción de interacción es una gran alternativa para el inquilino y el propietario.

Mostramos rigidez

Si no funcionan los métodos y la persuasión, puede pasar a tácticas más agresivas. En este caso, nos referimos a quisquillosos sobre las instalaciones y su estado. Esta estrategia se utiliza mejor en las primeras etapas. En el curso pueden ir pequeñas cosas completamente diferentes. Aquí hay unos ejemplos:

falta de internet;
salir de las ventanas por el lado equivocado;
falta de estacionamiento o estacionamiento cercano;
mal estado de las instalaciones (la necesidad de hacer reparaciones).

Pero aquí es muy importante tener en cuenta el factor psicológico. No se puede doblar. Vale la pena monitorear la reacción del propietario. No debemos olvidar que después de la celebración del contrato, todavía será necesario trabajar con él.

Las características comerciales como factor en la reducción del valor del alquiler

Al hablar con el propietario, puede recurrir al uso de argumentos adicionales:

Baja rentabilidad

Si la tienda de apertura tiene un nivel de margen de beneficio bajo, entonces la ganancia en sí misma no será grande. Para el arrendador, esto puede ser un argumento de peso a la hora de tomar una decisión.

La crisis no perdona a nadie

No estaría de más mencionar la situación de crisis que vive el país. Vale la pena abastecerse de argumentos, proporcionando cifras reales sobre la caída del valor del rublo frente a las monedas extranjeras. Los bienes importados en Rusia se han vuelto significativamente más caros. Como resultado, la demanda de ellos ha disminuido, lo que reduce la capacidad del empresario para obtener grandes beneficios.

Hablar es hacer

Si un empresario habla sobre la terminación anticipada del contrato, entonces debe demostrar claramente su disposición. Tener una carta adecuada será una gran motivación para que el propietario reconsidere sus requisitos.

Muchos se refieren a los consejos "sin nombre" con gran desconfianza, considerándolos solo una parte teórica del problema. Es por eso que a continuación se presentan algunas opiniones de personas que están familiarizadas con el lado práctico de las relaciones de alquiler.

Sergey Abdulmanov, Dmitry Kibkalo y Dmitry Borisov

Fundadores y directores de la empresa Mosigra, autores del libro. Hemos abierto muchos puntos de venta y, como nadie, sabemos cómo negociar con los propietarios. En su libro, hablaron sobre esto y escribiremos sus recomendaciones a continuación.

¡Regatear siempre es apropiado! Este es uno de los principios básicos de cualquier negocio. “¡Si no regateas, córtate las manos! Figuradamente." No cobran dinero por preguntar. Si a todos siempre se les paga tanto como piden, entonces no quedará absolutamente nada para usted. Casi cualquier oferta implica que una persona está dispuesta a ceder al menos un poco en el precio.

1. Por ejemplo, considere una habitación para 500 tr. por mes. Pero entendemos que más de 250 tr. no podemos pagarlo. Por lo tanto, damos una respuesta a la propuesta: “Chicos, vamos a darle 250 tr. y nos vamos mañana?" Y esto también es una alegría, porque es mejor tener un inquilino que pague al menos algo ahora mismo que nada. Es cierto que pueden decir: “¡De acuerdo! Pero si encontramos un inquilino más caro, entonces te mudas”. Todavía vale la pena intentarlo, porque la habitación puede permanecer así durante años y nadie se la quitará.

2. ¡Opere temprano! Cada año, o más a menudo, el inquilino intenta subir el alquiler al menos un 10%. ¡Siempre tan! Hemos rastreado este patrón y un par de semanas antes enviamos una solicitud para reducir el alquiler. Como resultado, en el peor de los casos, el precio sigue siendo el mismo, en el mejor de los casos, el precio se reduce.

Aleksey Baranov

Director General de Relaciones con Retail, cuenta con una dilatada experiencia en el negocio del retail, concretamente en el sector de la moda. Esto es lo que piensa sobre los recortes de alquiler.

Para comunicarse efectivamente con el arrendador, es importante entender cómo se lleva a cabo la tarificación en los centros comerciales. Todos ellos establecen su propia tasa de retorno, lo que ayuda a predecir el período de recuperación del objeto. Pueden ser 5, 7 y 10 años.

Al compilar su propio plan de negocios, las tiendas prestan atención a los siguientes factores:

el atractivo del lugar;
el monto de las inversiones y las condiciones bajo las cuales fueron atraídas al proyecto;
favorable infraestructura de la zona;
nivel peatonal.

Cuantos más factores positivos, más rápido se amortizará el proyecto debido a las tasas de alquiler más altas.

Cualquier desarrollador tiene un corredor de costo de alquiler, más allá del cual no será rentable para él ir. Al iniciar las negociaciones, los propietarios de los centros comerciales, por regla general, nombran el precio más alto. Reducirlo no es fácil para los minoristas. Y, sin embargo, es posible hacerlo. Tienes que seguir el siguiente plan:

Primero debe estudiar el alcance del trabajo de los inquilinos existentes. Es importante que la tienda encaje armoniosamente en su lista.
Es necesario elegir un centro comercial en el que quieren ver al inquilino. En última instancia, esto reducirá significativamente el precio del alquiler. De lo contrario, será casi imposible hacerlo.

Inmediatamente surge la pregunta Cómo ser atractivo para un propietario? Es necesario influir en él utilizando los siguientes métodos:

Es importante convencer al arrendador de que el empresario brinda un servicio o producto de calidad. Para mayor claridad, vale la pena hacer una presentación detallada, proporcionar muestras de productos, hablar sobre sus características, atribuirlas a un segmento social específico y expresar su posición.
Elaboración de un plan de negocios. Al mismo tiempo, debe hacerse para un centro comercial específico. No es tan difícil de hacer. Primero debe elaborar un plan comercial general, que incluya ingresos y gastos. Y solo entonces ajuste los datos recibidos de acuerdo con las tarifas de alquiler. Al mismo tiempo, puede hacer varios planes de negocios a la vez, teniendo en cuenta diferentes precios de alquiler.
Proponga fijar el alquiler como un porcentaje de la facturación de la tienda. Un plan de negocios bien escrito ayudará a pronosticar los ingresos y convencerá al arrendador de la efectividad de tal solución. En este caso, el tamaño suele establecerse entre un 18 % y un 30 %. Al mismo tiempo, el indicador superior es bastante grande, es difícil trabajar con él. Esto ayudará a evitar la indexación del precio del alquiler, porque este método de aumento del precio se utiliza con un monto de alquiler fijo.
Demostrar que el alquiler es demasiado alto. Esto debe hacerse utilizando hechos y cifras. Esto inspirará mucha más confianza en el inquilino.

Hay otro punto importante. Se refiere a una situación en la que el inquilino quiere reducir el alquiler, ya que tiene un contrato de arrendamiento en mano. En tales casos, es necesario informar al propietario del local sobre sus intenciones y deseos con antelación. Al mismo tiempo, es muy importante operar con números vivos del trabajo de tu tienda. En este caso, puede apelar:

volumen de tráfico del centro comercial;
cheque promedio;
el número de visitantes;
la relación entre el costo de alquiler y la rentabilidad.

Es muy importante demostrar que a la tarifa de alquiler establecida, la tienda no puede obtener una ganancia neta. Así puedes convencer al arrendador de que cambie la cantidad fija a un porcentaje de la facturación total, lo que será una solución más rentable y flexible para el emprendedor.

Olga Shtoda

Director de Desarrollo y Marketing en BlackStone Keeping Company. Su opinión experta sobre cómo evitar la manipulación por parte del inquilino a propietarios conscientes.

Los inquilinos no siempre son honestos con los propietarios. Naturalmente, existen razones objetivas por las cuales es bastante natural reducir el alquiler. Pero hay otra cara de la moneda. Algunos empresarios no muy conscientes están tratando de presionar a la lástima, queriendo reducir el alquiler. Comienzan a decir que todo está mal con ellos.

Para evitar estos casos, puede:

Proporcionar una lista de espera grande.
Aumentar la lealtad de los inquilinos. Esto se puede hacer estableciendo no solo asociaciones, sino también amistades de confianza. En tales casos, trabajar en un entorno informal será una excelente manera de fortalecer la interacción. Son estas medidas a largo plazo las que dan el máximo efecto de cooperación. Una persona leal al propietario no inventará razones ficticias que deberían ayudarlo a reducir el alquiler. No manipulará a su pareja. Un inquilino leal es un socio confiable que demostrará una y otra vez que la amistad ayuda a fortalecer las relaciones de confianza y beneficio mutuo.

¿Qué dice la ley sobre los arrendamientos?

Si hablamos de la ley, aquí tenemos que discutir varios temas importantes a la vez. En primer lugar, sobre el procedimiento para cambiar el monto del alquiler y la legalidad de las acciones tomadas. Refiriéndose a la ley, se puede señalar lo siguiente:

De acuerdo a párrafo 1 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa Las condiciones, el procedimiento y los términos para el pago de la renta deben especificarse en el contrato.
Si el acuerdo no dice nada sobre la modificación del contrato, entonces el monto de la tarifa de alquiler se puede cambiar con el consentimiento de ambas partes no más de 1 vez por año. Está puesto párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa .
Los términos mínimos pueden ser ligeramente diferentes para ciertos tipos de arrendamientos y propiedades.
Puede cambiar el precio del alquiler más de una vez al año, si ambas partes están de acuerdo. La presencia de tal cláusula en el contrato es facultativa. la base será Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa No. 73 del 17 de noviembre de 2011 .
Si el propio arrendador puede cambiar el valor del alquiler sobre la base de una ley o un acuerdo, entonces no tiene derecho a hacerlo más de una vez al año.

Hay una serie de situaciones en las que el arrendatario puede iniciar una reducción unilateral de la tarifa de alquiler. Será lícito ejercer tales acciones en los siguientes casos:

Si el estado de la propiedad se ha deteriorado significativamente por causas ajenas al arrendatario y debido a factores de los que no es responsable. se proporciona párrafo 4 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa . Esto puede incluir las acciones del dueño de la propiedad, terceros o circunstancias fuera del control de otros. Estos son varios incendios, inundaciones y otras situaciones.
Si el arrendatario ha identificado deficiencias graves en el local, cuya responsabilidad recae en el propietario del inmueble. Este hecho se establece en párrafo 1 del artículo 612 del Código Civil de la Federación Rusa .
Si durante el período de alquiler del local resulta que existen terceros que pueden reclamar el inmueble arrendado.
Si el arrendador no ha cumplido o ha incumplido gravemente sus obligaciones en cuanto a la puesta a punto del local. Esto está consagrado en párrafo 1 del artículo 616 del Código Civil de la Federación Rusa .

En segundo lugar, concepto de vacaciones de alquiler.

Así es como están las cosas con ellos:

Hablando desde un punto de vista práctico, un alquiler vacacional es un período de tiempo en el que el inquilino paga el alquiler significativamente menos que en otros períodos. A veces está exento de pago por completo.

En este caso, el propietario recibe el local para su uso, pero de hecho no puede trabajar en su territorio durante un período determinado. Las razones pueden ser:

realizar trabajos de reparación;
arreglo de locales;
transferencia directa.

Según el acto de aceptación y transmisión, el local se transfiere al arrendador, pero éste no paga durante este período o lo hace en una cantidad significativamente menor.

A menudo, un alquiler de vacaciones es un período en el que la tarifa de alquiler se reduce por la cantidad de gastos incurridos por el inquilino para la reparación de las instalaciones. De hecho, llamarlo vacaciones de alquiler no es del todo correcto. Estamos hablando de hacer pagos de alquiler por parte del período en forma de costos para mejorar las condiciones de los locales de alquiler. Está puesto subpárrafo 5 del párrafo 2 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa .

La duración de las vacaciones de alquiler en la mayoría de los casos varía de 1 mes a seis meses. En algunos casos, la duración se puede reducir o aumentar.

Las vacaciones de alquiler son uno de los términos del contrato de arrendamiento. El uso de la propiedad durante este período no es un signo de uso gratuito en virtud de un contrato de préstamo, de acuerdo con Artículo 689 del Código Civil de la Federación Rusa . En tales casos, no se concluyen otras relaciones entre las partes, a menos que se celebre adicionalmente un contrato de préstamo. Para el resto del período de uso del local, el arrendatario deberá abonar las cantidades establecidas en el contrato de arrendamiento hasta que el inmueble sea apto para su uso.

Escribir una carta al propietario

Datos que se pueden utilizar al escribir una carta al propietario

Al escribir una carta para reducir el alquiler, debe dar argumentos a su favor. Aquí se puede operar con las siguientes circunstancias:

Hubo una reducción significativa en las tarifas de alquiler en toda la región (la razón de esto puede ser cambios en la legislación, una situación de crisis, etc.).
Han aparecido serios problemas (con el sistema de calefacción, suministro de agua o electricidad, ventilación), para cuya eliminación se necesitan fondos adicionales.
El propietario no realizó una revisión importante de las instalaciones, y esta es su responsabilidad, de conformidad con el Artículo 616 del Código Civil de la Federación Rusa.

También puede informar de las dificultades del propio arrendatario (disminución de los beneficios, fluctuaciones estacionales o cualquier otra dificultad temporal). Se refieren a circunstancias objetivas.

Antes de escribir una carta al propietario, vale la pena evaluar la situación en la empresa, identificar las dificultades y documentarlas en una carta.

Ejemplos de cartas al propietario sobre la reducción de la renta

Muestra #1

Estimado Afanasy Petrovich,

Debido a la situación de crisis que vive el país, nos enfrentamos a dificultades financieras. Por lo tanto, en este momento no podemos pagar el alquiler en su totalidad. Le pedimos que considere la posibilidad de reducir la tarifa de alquiler por un tiempo.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Muestra #2

Estimado Afanasy Petrovich,

LLC "Slavyanka" durante muchos años de cooperación con usted siempre ha cumplido con sus obligaciones en virtud del Contrato de Arrendamiento a tiempo. La inestable situación económica del país tuvo un impacto negativo en la situación financiera de nuestra empresa. Le pedimos que baje su alquiler.

Esperamos que asuma nuestra posición y haga concesiones. Estamos comprometidos a pagar el alquiler a tiempo.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Muestra #3

Estimado Afanasy Petrovich,

Debido a la difícil situación que atraviesa el país y la fuerte caída del poder adquisitivo, les pedimos que reduzcan la tarifa de alquiler en un 8%.

Llamamos su atención sobre el hecho de que nuestra organización nunca ha retrasado los pagos y depositado los fondos a tiempo. Si acepta nuestra posición y acepta reducir el monto del alquiler, le garantizamos que cumpliremos con todas las obligaciones de manera oportuna, a pesar de la grave situación de crisis.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Muestra #4

Estimado Afanasy Petrovich,

Nos gustaría llamar su atención sobre el hecho de que debido a la situación de crisis que vive el país, no nos resulta rentable dar cumplimiento a la cláusula N° 6 del Acuerdo N° 814. Le pedimos que cambie el monto del alquiler.

Esperamos su comprensión y esperamos sugerencias sobre el tamaño de la tarifa de alquiler.

Atentamente,

Gerasim Alekseevich

Conclusión

Estas son las formas que nos ofrecen los empresarios para reducir la renta. Como puede ver, la negociación es posible e incluso necesaria. Por lo tanto, ahorrará dinero, que obviamente encontrará su uso en su negocio. Si tiene alguna pregunta, escríbala en los comentarios.

El arrendador sube el alquiler unilateralmente. ¿Cómo puedes ayudar a un inquilino? (Tkachenko G.)

Fecha de colocación del artículo: 03/09/2015

Los inquilinos, al firmar un contrato de arrendamiento, no siempre prestan la debida atención a la frase de que “el propietario puede aumentar unilateralmente la renta debido a la apreciación del dólar o cambios en el valor de mercado del contrato de arrendamiento”. Pero no tienen en cuenta que, como resultado, el costo del alquiler puede finalmente aumentar exactamente el doble o incluso más. En este artículo se analizará qué puede hacer un inquilino si ya se ha firmado un contrato de arrendamiento y se ha recibido un aviso de aumento de alquiler del propietario.

¿QUÉ DEBE TENER QUE SABER EL ARRENDATARIO?

1. En el párrafo 11 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica de resolución de disputas relacionadas con el alquiler" se explica que "al aplicar el párrafo 3 de Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, los tribunales deben partir del hecho de que durante el año los términos del contrato deben permanecer sin cambios, previendo una cantidad fija de alquiler o el procedimiento (mecanismo) para su cálculo.
Si el contrato incluye una condición que prevea la posibilidad de cambiar el monto del alquiler más de una vez al año, dicha condición podría considerarse nula, en referencia al párrafo 3 del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa. Por ejemplo, citaré la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa del 21 de febrero de 2011 N VAC-9525/10 en el caso N A75-10558/2009:
"... de conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa (en adelante, el Código Civil de la Federación Rusa), el monto del alquiler, a menos que el contrato disponga lo contrario, puede ser modificado por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.La ley puede establecer otros plazos mínimos para la revisión del monto de la renta para ciertos tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de propiedad , debería ser provisto.
Además, de conformidad con el párrafo 11 de la carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 11 de enero de 2002 N 66 "Revisión de la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con el alquiler", párrafo 3 del Artículo 614 de el Código Civil de la Federación Rusa contiene una regla imperativa con respecto a la frecuencia de cambio del monto del alquiler, en relación con la cual las partes no pueden cambiar o establecer en el contrato una condición que difiera de la prevista por esta regla. Por lo tanto, la condición del contrato, que prevé la posibilidad de un cambio trimestral en el monto del alquiler, es nula en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa por no estar de acuerdo con la ley ... "
Sin embargo, más tarde, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa en la Resolución No. 73 del 17 de noviembre de 2011 "Sobre Ciertas Cuestiones de la Práctica de Aplicar las Reglas del Código Civil de la Federación Rusa en un Contrato de Arrendamiento" indicado en párrafo 21:
"... en virtud del párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede cambiarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año (en este caso, podrán establecerse otros períodos mínimos por ley de revisión del monto de la renta para ciertos tipos de arrendamiento, así como para el arrendamiento de ciertos tipos de bienes).
Esta norma es dispositiva y permite cambiar, por acuerdo de las partes, los términos del contrato de arrendamiento sobre el monto de la renta más de una vez al año, incluso en el caso de que no se indique la posibilidad de tal cambio en el contrato de arrendamiento. acuerdo en sí.
Sin embargo, si, de conformidad con la ley o el contrato, el arrendador tiene derecho a cambiar unilateralmente el monto del alquiler (artículo 310 del Código Civil de la Federación de Rusia), entonces, en el sentido del párrafo 3 del artículo 614 de el Código Civil de la Federación Rusa, tal cambio no puede ser realizado por él más de una vez al año ... "
Así, el arrendador recibía el derecho de cambiar unilateralmente el monto de la renta, pero una vez al año. Me detendré en la Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Moscú de fecha 20/01/2015 N F05-15294 / 2014 en el caso N A40-54476 / 14:
"... de conformidad con la cláusula 6.1 del contrato, teniendo en cuenta las disposiciones del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 28 de diciembre de 1993 N 2720/17, las tarifas de alquiler del local no están sujetas a cambios hasta el 31 de diciembre , 2011, salvo lo dispuesto en las cláusulas 6.5, 6.6 del presente contrato.
El arrendador tiene derecho a cambiar las tarifas de alquiler especificadas en este acuerdo en caso de un cambio centralizado en los precios y tarifas de los servicios públicos, tarifas básicas de alquiler de la tierra, impuestos sobre la propiedad, impuestos sobre el volumen de negocios, en proporción al monto de su aumento, pero no más de una vez al año (cláusula 6.5 del acuerdo).
Los tribunales encontraron que la actora le informó repetidamente a la demandada sobre un aumento diferente en la tarifa de la renta con un cálculo detallado y un acuerdo adicional, al que esta última no estuvo de acuerdo, en relación con lo cual la actora interpuso esta demanda de modificación de los términos de el contrato N 20/155 de fecha 23.07.2008 en materia de tarifas de alquiler.
El tribunal, habiendo examinado y valorado la prueba disponible en el caso, incluyendo los términos del contrato No. 20/155 de fecha 23 de julio de 2008, concluyó que no había fundamento para el cambio en las tarifas de alquiler reclamado por el actor de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, teniendo en cuenta las circunstancias de que desde el 01/01/2014 la tarifa de alquiler se ha incrementado de 3872,04 rublos. hasta 4015 frotar. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de oficina y desde 3002,59 rublos. hasta 3113,94 rublos. por 1 metro cuadrado m por año para espacio de almacén.
... Contradicciones en las conclusiones del tribunal de esta posición jurídica, así como una interpretación incorrecta por parte del tribunal de las normas de derecho sustantivo en este caso, la junta judicial no encuentra ... "
2. Señalaré separadamente los contratos de arrendamiento celebrados hasta por un año. La práctica judicial ha desarrollado una posición según la cual la renta en virtud de un acuerdo celebrado por un período de menos de un año (igual a un año) no está sujeta a cambios. Por ejemplo, la Resolución del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 27/08/2009 N VAS-10734/09 en el caso N A12-15393/08-C28:
"... al satisfacer el reclamo, los tribunales procedieron razonablemente de la disposición del Artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa que el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna.
De conformidad con el párrafo 3 del artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, a menos que el contrato disponga lo contrario, el monto del alquiler puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año.
Dado que el contrato de arrendamiento se celebró por un período de menos de un año, el monto de la renta no podía modificarse.
Sobre la base de los términos del contrato, el tribunal de apelación cambió legítimamente la decisión del tribunal de primera instancia y recuperó el monto de la deuda en función del monto del alquiler acordado por las partes en el momento de la celebración del contrato. . "
También citaré como ejemplo el Decreto de la FAS del Distrito Ural del 21 de julio de 2010 N F09-5670 / 10-C6 en el caso N A71-14477 / 2009:
"... la empresa Glavryba (inquilino) y la empresa Aikai (subinquilino) firmaron un contrato de subarrendamiento de bienes inmuebles con fecha 1 de abril de 2009 N 310/2009, según el cual el primer piso de un local no residencial con una superficie de 381,9 m2, ubicado en la dirección: Udmurt Republic, Votkinsk, Ordzhonikidze st., 4b, por un período del 01/04/2009 al 31/12/2009 inclusive para la organización de actividades comerciales.
En una carta de fecha 06.08.2009 N 162, la empresa Glavryba informó a la empresa Aikai sobre el aumento del alquiler del 01.05.2009 a 161.565 rublos. 60 coronas
Dado que la empresa "Aikai" no pagó la deuda y las multas en su totalidad, la empresa "Glavryba" presentó una demanda ante el tribunal de arbitraje sobre el caso en cuestión.
Habiendo estudiado y evaluado en conjunto en la forma prescrita por el art. 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, las pruebas disponibles en el expediente del caso, los tribunales llegaron a una conclusión razonable de que se confirmaron la presencia y los motivos para la aparición de la deuda del demandado con el demandante. Al mismo tiempo, los tribunales indicaron que cambiar el monto del alquiler en virtud del contrato en disputa después de dos meses a partir de la fecha de su celebración contradice el párrafo 3 del art. 614 del Código Civil de la Federación de Rusia, sobre cuya base, teniendo en cuenta los pagos realizados por la empresa Aikai, se volvió a calcular la deuda de la empresa Aikai ... "

1. Incluso si se firma un acuerdo entre las partes del contrato de arrendamiento sobre el aumento de la renta en virtud de un contrato celebrado por un período de hasta un año o sobre la modificación de la renta por segunda vez en un año, tal acuerdo puede ser reconocido como vacío. Por ejemplo, el Decreto del Servicio Antimonopolio Federal del Distrito Volga-Vyatka del 19 de noviembre de 2009 en el caso N A11-2018/2009:
"... de conformidad con el artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa, el inquilino está obligado a pagar una tarifa por el uso de la propiedad (alquiler) de manera oportuna. Se determinan el procedimiento, las condiciones y los términos para pagar el alquiler por el contrato de arrendamiento (parte 1 de este artículo).
A menos que el contrato disponga lo contrario, el monto de la renta puede modificarse por acuerdo de las partes dentro de los plazos estipulados por el contrato, pero no más de una vez al año (Parte 3 del mismo artículo).
Debido al hecho de que los cambios de derecho civil en el alquiler no se permiten más de una vez al año, el tribunal reconoció legítimamente como nulo y sin efecto (contradiciendo la legislación actual) el Protocolo No. aumentado por segunda vez en un año. Por lo tanto, no ha habido aumento en el alquiler desde el 15 de noviembre de 2008 y OAO Saratovstroysteklo no tenía derecho a exigir la rescisión del contrato de arrendamiento de forma unilateral. En consecuencia, el contrato de arrendamiento, modificado por el contrato adicional al mismo de fecha 12/10/2008 N 5, continúa vigente hasta el 31/12/2009.
No procede la cancelación de los actos judiciales apelados por las causales dadas en el recurso de casación..."
2. El arrendatario podrá alegar que un aumento unilateral de la renta por parte del arrendador es un abuso de derecho.
Esta declaración está confirmada por el Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia del 17 de noviembre de 2011 N 73 (modificado el 25 de enero de 2013) "Sobre ciertas cuestiones en la práctica de la aplicación de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia en un contrato de arrendamiento", cláusula 22:
"... si, en ausencia de regulación estatal de la renta, el contrato de arrendamiento establece el derecho del arrendador a cambiar unilateralmente su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que como resultado de tal cambio unilateral, ha aumentado desproporcionadamente con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedades similares en esta área durante el período relevante, y las ha excedido significativamente, lo que indica el abuso del derecho del arrendador, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 de El artículo 10 del Código Civil de la Federación de Rusia se niega a cobrar el alquiler en la parte que exceda las tasas de mercado promedio mencionadas ... "
Como ejemplo ilustrativo, la Resolución de la Corte de Arbitraje del Distrito de Siberia Oriental del 20 de agosto de 2014 en el caso N A10-1405/2013:
"... como se desprende del expediente, el demandante justificó el aumento unilateral de la renta con los datos del informe de ARTOKS LLC "Sobre la evaluación del valor de mercado del objeto de tasación" de fecha 20.08.2010 N 143 / 42- 10 / 2.
Considerando la disputa y evaluando dicho informe de acuerdo con las reglas del Artículo 71 del Código de Procedimiento de Arbitraje de la Federación Rusa, el tribunal estableció el uso de información falsa sobre las características de los locales arrendados y la violación por parte del tasador de los requisitos. de la Ley de la Actividad de Tasación y las normas federales de tasación, por lo que no se tomó en cuenta el mercado el costo del objeto de tasación es la renta anual de 1 m2. m de espacio de almacenamiento, igual a 1884 rublos sin IVA.
Sobre la base del informe N 617 sobre la evaluación del valor de mercado del valor del alquiler de bienes inmuebles, realizado por el tasador LLC "Property Fund of the Republic of Buryatia" Sluginova O.L. según el fallo del Tribunal de Arbitraje de la República de Buriatia, el tribunal de primera instancia estableció el valor real de mercado del derecho a utilizar los locales en litigio en régimen de arrendamiento.
Los resultados de esta evaluación no fueron objetados por las personas que participaron en el caso, y no se reveló ninguna discrepancia entre este informe y los requisitos de la legislación vigente.
De conformidad con el párrafo 22 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 17 de noviembre de 2011 N 73, si en ausencia de regulación estatal de la renta, el contrato de arrendamiento establece el derecho del arrendador a unilateralmente cambiar su tamaño, entonces, en los casos en que se demuestre que, como resultado de dicho cambio unilateral, aumentó desproporcionadamente con respecto al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de propiedad similar en el área dada por el período correspondiente, y superó significativamente ellos, lo que indica el abuso del derecho del propietario, el tribunal, sobre la base del párrafo 2 del artículo 10 del Código Civil de la Federación Rusa, se niega a recuperar el alquiler en la parte que excede las tasas promedio de mercado mencionadas.
Con base en lo anterior, habiendo establecido que como consecuencia de un cambio unilateral en la renta anual por parte de la actora, la renta aumentó de manera desproporcionada al cambio en las tarifas promedio de mercado pagadas por el arrendamiento de una propiedad similar en el área determinada por el período relevante , y los excedió significativamente, el tribunal de arbitraje resolvió correctamente la disputa recuperando la deuda por un monto de cierto valor de mercado del arrendamiento de la propiedad en disputa y negándose a satisfacer la demanda ... "
3. Si estás a punto de firmar un contrato de arrendamiento y tu arrendador insiste en su derecho a cambiar unilateralmente la renta, entonces trata de estipular en el contrato los límites para cambiar el costo de la tarifa o el procedimiento para calcular la renta cuando aumenta. . Por ejemplo, así: "El propietario puede aumentar el monto del alquiler unilateralmente, pero no más del ___% del monto del alquiler especificado en la cláusula ____ de este contrato".
De lo contrario, el propietario tiene derecho a aumentar la renta en cualquier cantidad.
Resolución del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental de 28 de enero de 2010 en el expediente N A05-7679/2009:
"... del apartado 3.1 del contrato se desprende que el arrendador puede aumentar unilateralmente el importe de la renta en caso de aumento de las tarifas por el uso del terreno en el que se encuentra el edificio, en proporción a la área de los locales arrendados, así como un aumento en las tarifas de servicios públicos y mantenimiento y otros gastos, incluido el suministro de agua, alcantarillado, suministro de calor y suministro de electricidad.
Los tribunales establecieron y el demandado no discute que las tarifas de suministro de agua y saneamiento, de energía térmica, de electricidad aumentaron en comparación con 2008, en relación con lo cual los gastos del arrendador para pagar los servicios públicos y de mantenimiento aumentaron en consecuencia.
La alegación de la demandada de que el aumento del alquiler no se ajusta a los términos del contrato, ya que se realizó en una cuantía arbitraria y no proporcional al aumento de los costes, fue legítimamente rechazada por los tribunales por considerar que, habiendo previsto en párrafo 3.1 del contrato la posibilidad de un aumento unilateral en el monto de la renta, las partes no fijaron dicho aumento en proporción a los gastos incurridos por el demandante para pagar los servicios públicos, y tampoco previeron el procedimiento y no establecieron el cálculo aplicado en caso de aumento unilateral de la renta.
Habiendo fijado el precio del contrato en una cantidad monetaria específica en el apartado 3.1 del contrato, las partes también previeron el derecho del arrendatario a aumentar unilateralmente el monto de la renta en caso de aumento de tarifas por el uso de un terreno. parcela, tarifas de servicios públicos y otros gastos.
Así, el cambio en la renta como consecuencia de su ajuste, teniendo en cuenta el aumento de las tarifas existentes, no contradice la norma legal nombrada y los términos del contrato..."

PARA RESUMEN LO ANTERIOR:

1. Después de recibir el aviso del arrendador sobre el aumento de la renta, toda comunicación con él debe realizarse por escrito con marcas de recepción de documentos (cartas, avisos, acuerdos) por una persona autorizada con la fecha de entrega o por correo certificado con un acuse de recibo y un inventario de archivos adjuntos. Esto puede ser necesario como evidencia documental de sus palabras en la corte.
2. Mire cuánto tiempo se concluye su contrato de arrendamiento: si es por un período menor o igual a un año, entonces los términos del contrato de arrendamiento deben permanecer sin cambios durante el año. Basándose en la información de este artículo, envíe al propietario una respuesta razonada a su aviso de aumento de alquiler.
3. Determina si tu situación es una de las descritas en el artículo.
3.1. Si ha firmado un acuerdo que es contrario a la ley civil vigente, vaya a los tribunales para declararlo nulo y sin efecto.
3.2. Si ve que el alquiler ha aumentado claramente fuera de proporción con las tarifas del mercado, comuníquese con un tasador para determinar el verdadero valor de mercado del derecho a usar la propiedad según los términos del contrato de arrendamiento.
Después de eso, informe al arrendador por escrito de su posición y adjunte una copia del informe del tasador.
Si el arrendador no satisface sus necesidades, puede presentar una solicitud ante el tribunal para que el aviso de aumento de la renta sea declarado inválido e inaplicable. Por ejemplo, el Decreto del Servicio Federal Antimonopolio del Distrito Noroccidental del 22 de octubre de 2013 en el expediente N A05-8698/2012.