Local de alquiler de propietario único. Detalles sobre la cuestión de si una persona puede alquilar locales no residenciales

Comprar un espacio comercial en la etapa inicial de su creación puede ser problemático. Por lo tanto, los empresarios prefieren alquilar bienes inmuebles. Esto le permite reducir los costos únicos. Sin embargo alquiler de locales no residenciales asociado con una serie de características que distinguen el proceso del clásico. Esto lleva a toda una lista de problemas, la falta de resolución rápida que provoca un retraso en el inicio de las actividades.

Si una persona física o jurídica quiere evitarlos y acelerar al máximo el proceso de alquiler de inmuebles no residenciales, debe iniciar el procedimiento analizando información actualizada sobre el tema. Hablaremos sobre el procedimiento para realizar acciones, sobre las características que se imponen al procedimiento según el estado del inquilino y el arrendador, así como sobre las características de los impuestos, hablaremos más.

¿Es necesario registrarse como empresario individual para alquilar locales no residenciales?

Los artículos 131 y 213 del Código Civil de la Federación Rusa asignan a las personas el derecho a la propiedad residencial. Una persona que es reconocida como propietaria de un inmueble tiene derecho a disponer de él y utilizarlo a su discreción. Una posibilidad similar está fijada por el artículo 209 del Código Civil de la Federación Rusa. Al mismo tiempo, todos los ciudadanos tienen la oportunidad de alquilar locales no residenciales. La regla se refleja en el artículo 608 del Código Civil de la Federación Rusa. Una persona puede ejercer su derecho a alquilar bienes inmuebles no residenciales. Al mismo tiempo, los artículos de la ley no obligan a registrarse como empresario individual. Sin embargo, una persona se dedica a actividades empresariales mediante el alquiler de bienes inmuebles, deberá abrir una IP.

¿Cuándo es imposible evitar abrir una IP?

Las personas pueden comenzar a realizar actividades empresariales solo después de haber aprobado el registro correspondiente y recibido el estatus de empresario individual. Sin embargo, la ley no obliga a un ciudadano a convertirse en una persona jurídica. Una regla similar se refleja en el artículo 23 del Código Civil de la Federación Rusa. Una serie de características distinguen la actividad empresarial de otras manipulaciones.

Que incluye:

• se observan relaciones estables con el arrendatario de bienes inmuebles;
• las transacciones se realizan regularmente durante un período determinado;
• una persona lleva registros de transacciones y operaciones concluidas;
• la propiedad fue comprada específicamente para transacciones;
• una persona tiene un ingreso regular como resultado del uso de bienes inmuebles.

Para que el proceso de arrendamiento de bienes inmuebles sea reconocido como una actividad empresarial y conduzca a la necesidad de registrarse como empresario individual, se debe probar que todas las transacciones se realizaron con el objetivo de obtener un ingreso permanente.

Por ejemplo, la firma de un contrato de arrendamiento por un año o más, así como la conclusión de transacciones con las mismas organizaciones, pueden actuar como confirmación. En esta situación, se requiere el registro como empresario individual.

¿Qué pasa si no te registras como empresario individual?

Si una persona viola los artículos de la ley y comienza a realizar actividades empresariales sin registrarse, se iniciarán procedimientos legales en su contra. Un ciudadano puede ser responsable administrativa o penalmente.

Se le podrá aplicar una de las siguientes sanciones:

• una sanción monetaria de 500-2000 rublos (artículo 14.1 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa);
• recuperación monetaria hasta 300,000 rublos (Artículo 171 del Código Penal de la Federación Rusa);
• participación en trabajo obligatorio que dura 480 horas (artículo 171 del Código Penal de la Federación Rusa);
• arresto por hasta seis meses (artículo 171 del Código Penal de la Federación Rusa);
• una multa por el monto de los ingresos por 2 años (artículo 171 del Código Penal de la Federación Rusa).

¿Cómo se concluye un acuerdo con personas jurídicas y personas físicas?

La regla que regula el arrendamiento de locales no residenciales de un individuo está ausente en la legislación rusa. Al redactar un acuerdo, es necesario confiar en las disposiciones del Capítulo 34 del Código Civil de la Federación Rusa. El acto legal normativo contiene información general sobre la provisión de bienes en alquiler.

El artículo 606 del Código Civil de la Federación Rusa establece que un arrendador, que no es una persona jurídica, está obligado a transferir la propiedad no residencial al arrendatario para uso y posesión temporal después de que se haya pagado una determinada tarifa.

El contrato de arrendamiento se redacta de acuerdo con las reglas contenidas en los artículos 434 y 609 del Código Civil de la Federación Rusa. Las partes del acuerdo están obligadas a redactar un documento por escrito. El papel terminado es firmado por cada una de las partes.

El contrato debe contener información obligatoria, que incluye:

• datos de personas jurídicas y personas físicas;
• información sobre el objeto;
• condiciones para el uso de bienes inmuebles;
• el monto de la renta.

Las partes tienen derecho a indicar claramente por cuánto tiempo se celebra el contrato. De no existir tal información, se considera que el inmueble ha sido arrendado por tiempo indefinido.

Una regla similar se fija en el artículo 610 del Código Civil de la Federación Rusa. En el texto del contrato se debe indicar el código OKVED. Si el local está alquilado, se utiliza el código 70.20.2. La regla es relevante solo si estamos hablando de locales no residenciales. Al completar las características del objeto en el contrato, se debe tener cuidado.

El documento debe incluir la siguiente información:

• número de inventario de la habitación;
• la dirección exacta indicando el piso y la ubicación del local en el mismo;
• finalidad (por ejemplo, oficina, almacén, etc.);
• El nombre de una habitación;
• área inmobiliaria.

De conformidad con el artículo 609 del Código Civil de la Federación Rusa, el contrato se considera oficialmente concluido solo después de que se registra en Rosreestr. Si la transacción se concluye por un período de menos de 1 año, no se requiere registro. El acuerdo puede redactarse en cualquier forma. Una regla similar se aplica a la extensión del contrato por el mismo período.

Para pasar el registro estatal, deberá preparar un paquete de documentos. Debe incluir:

• una solicitud que se puede obtener de un notario u otro especialista involucrado en la recepción de los documentos necesarios;
• el contrato y todos sus anexos;
• pasaportes de personas naturales de la transacción;
• cheque de timbre
• otra documentación, si es necesario proporcionarla.

¿Cómo se hace la tributación?

Si la propiedad genera ingresos, se grava. Los plazos para el depósito de fondos y el procedimiento para realizar las liquidaciones dependen directamente del estado del contribuyente. Si el cálculo se realiza según el régimen fiscal simplificado con primas de seguros adicionales, la deducción a favor del Estado será del 6% del importe del alquiler. Una regla similar se aplica a la PI. Al averiguar si una persona puede alquilar las instalaciones, será posible descubrir que existe tal oportunidad. No obstante, el ciudadano tendrá que pagar el 13% del IRPF en un pago único. Las reglas se reflejan en el artículo 208 del Código Fiscal de la Federación Rusa. Si un ciudadano evade el pago de impuestos, será procesado o se le impondrá una multa administrativa.

Si el arrendador es una organización

Una entidad legal también puede alquilar bienes inmuebles. De conformidad con los artículos 209, 213 y 608 del Código Civil de la Federación Rusa, las organizaciones tienen el mismo derecho a poseer, usar y disponer de sus propios bienes que los individuos. Al mismo tiempo, la ley no impone restricciones sobre el número de estructuras de propiedad de una persona jurídica. Una regla similar se refleja en el artículo 213 del Código Civil de la Federación Rusa. Si el arrendamiento de locales lo lleva a cabo una persona jurídica, el contrato se celebra de conformidad con los artículos 606 y 670 del Código Civil de la Federación Rusa. En este caso, se debe indicar en el documento el código OKVED 70.20.2.

Un acuerdo con una persona jurídica debe redactarse por escrito. No importa por qué período se proporciona la propiedad.

El contrato también debe contener información obligatoria, que incluye:

• características de la habitación;
• información sobre personas jurídicas y personas físicas que aparecen en el contrato;
• alquilar;
• características del uso de locales y reparaciones;
• firmas de las partes en la transacción.

Si el plazo del arrendamiento no está especificado en el contrato, se considera celebrado por tiempo indefinido. Esta regla está consagrada en el artículo 610 del Código Civil de la Federación Rusa. El contrato y todos sus anexos también deben registrarse en Rosreestr si la propiedad no residencial se alquila por un período de más de 1 año calendario.

Para que el organismo autorizado acepte registrarse, el representante de la persona jurídica deberá preparar los siguientes documentos:

• una solicitud llena de acuerdo con las reglas;
• contrato ejecutado y firmado, así como un anexo al mismo;
• pasaporte catastral inmobiliario;
• documentos que confirman el estatus legal de la organización;
• documentos que confirman el hecho del pago del impuesto estatal;
• papeleo adicional, si es necesario.

Si el arrendador es un particular

Si un individuo actúa como arrendador, el proceso de elaboración de un contrato y los detalles de la transacción cambian. Entonces, en el documento es necesario indicar la dirección y características del local. En este caso, los pagos dirigidos no estarán sujetos al IVA. También incluye facturas de servicios públicos.

Una persona que alquila un espacio comercial puede cobrar una tarifa a la cuenta bancaria de un individuo o proporcionarla en efectivo.

Los cambios en la renta deben hacerse de acuerdo con la ley aplicable. El artículo 614 del Código Civil de la Federación Rusa estipula que el monto del pago debe ajustarse no más de una vez al año. Si el contrato se concluye por más de un año, el documento debe registrarse en la división territorial de Rosreestr.

Un empresario individual arrienda locales no residenciales: la tributación de este procedimiento depende del estado del arrendatario y el régimen fiscal del empresario. Echemos un vistazo más de cerca a los matices clave del cálculo de impuestos individuales por sí mismos (ya veces no solo) como parte de las transacciones de alquiler de bienes raíces.

¿Cuáles son las dificultades de tributación a la hora de alquilar inmuebles a IP?

El procedimiento de arrendamiento de inmuebles no residenciales a IP se caracteriza por una gran cantidad de matices en materia fiscal. Entonces, un empresario individual, para no violar las leyes fiscales, necesita saber las respuestas a las siguientes preguntas:

1. ¿En qué capacidad debe pagar impuestos sobre el alquiler de locales: un empresario individual o un ciudadano común, teniendo en cuenta el hecho de que los bienes inmuebles no residenciales se registran en él como individuo (como opción, los compró incluso antes de registrarse) como empresario individual)?

En función de la condición del contribuyente, se establece el derecho a aplicar uno u otro régimen fiscal -general, especial-, así como el derecho a incluir los gastos en el cálculo de la base imponible.

1. ¿Él, como individuo, necesita pagar impuestos sobre la propiedad que se alquila (y por lo tanto se utiliza en actividades comerciales)?

En el caso general, el impuesto a la propiedad no se paga por los bienes inmuebles utilizados en el negocio de propiedad intelectual. Pero hay muchas excepciones a esta regla.

1. ¿Qué impuestos debe pagar un empresario individual si alquila bienes inmuebles a una entidad económica, otro empresario individual o LLC?

Aquí todo descansa principalmente en las especificidades del sistema tributario aplicado - DOS o cualquiera de los regímenes especiales.

1. ¿Qué impuestos debe pagar un empresario individual si alquila una propiedad no residencial a un individuo (no registrado como empresario individual)?

El principal problema aquí es el siguiente: en relación con las personas físicas, un empresario individual, como entidad económica, puede actuar como agente fiscal y asumir las obligaciones legales de calcular y pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas (así como de declarar) .

Tratemos ahora de dar respuestas consistentes a estas preguntas relacionadas con la tributación del arrendamiento de bienes inmuebles a empresarios individuales.

Arrendamiento de propiedad intelectual inmobiliaria: ¿con qué régimen fiscal trabajar?

Incluso si la propiedad fue adquirida por un individuo en el estado de un empresario individual (por ejemplo, en virtud de un contrato de compraventa comercial con otra entidad comercial), los datos personales del propietario se proporcionarán en el certificado de propiedad sin ningún ajuste para su condición de empresario. Las operaciones mercantiles con objeto inmobiliario (venta o arrendamiento) desde el punto de vista de la tributación, por defecto, se considerarán realizadas por una persona física, no por un empresario individual. Es decir, el arrendador, por defecto, tendrá que pagar el IRPF al tipo del 13% sobre la renta del alquiler.

Al mismo tiempo, un empresario individual tiene derecho a notificar al Servicio de Impuestos Federales que usa la propiedad en el negocio y, con base en esto, pagar impuestos sobre las transacciones con este objeto de acuerdo con el sistema tributario aplicable, por ejemplo, el sistema tributario simplificado o UTII (cláusula 3 del artículo 346.11, cláusula 4 del artículo 346.26 del Código Fiscal de la Federación Rusa).

La notificación se hace en forma libre. Es deseable reflejar en él los detalles del acuerdo sobre el arrendamiento del objeto, los actos de aceptación y la transferencia del local; esto será evidencia del hecho de que la propiedad se utiliza en actividades comerciales (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia de fecha 05.03.2012 No. 03-11-11 / 67).

Si el empresario individual trabaja para la OSN, también tiene sentido enviar la notificación especificada al Servicio de Impuestos Federales. Un empresario en el régimen fiscal general, al igual que una persona natural, paga el 13% de los ingresos, pero al mismo tiempo, un empresario individual como entidad económica puede incluir gastos en el cálculo de la base imponible, mientras que una persona natural no puede. Los gastos en el caso de un arrendamiento pueden ser muy significativos (por ejemplo, asociados al pago de servicios públicos, si no están incluidos en el precio del contrato).

Además, un empresario individual en OSN pagará el IVA sobre los ingresos por alquiler, pero un individuo común no lo hará.

Bienes raíces en los negocios: ¿debo pagar el impuesto a la propiedad?

La propiedad única en OSN paga el impuesto a la propiedad en general. Al mismo tiempo, puede resultarle más rentable no incluir el objeto del impuesto en la composición de los bienes utilizados en actividades empresariales, ya que los beneficios fiscales no se aplican a dichos bienes (inciso 2, artículo 407 del Código Tributario de la Federación Rusa).

El empresario individual del régimen tributario simplificado y UTII tiene derecho a no tributar por los inmuebles utilizados en actividades empresariales, salvo que se trate de los objetos enumerados en el inc. 1 y 2 párrafo 1 del art. 378.2 del Código Fiscal de la Federación Rusa. Estos objetos incluyen:

¿No conoces tus derechos?

• edificios administrativos y comerciales, centros comerciales y de entretenimiento y cualquier local dentro de estos objetos;
• objetos dentro de los cuales se ubican (o pueden ubicarse de acuerdo con el propósito, que se refleja en los documentos técnicos contables) oficinas de empresas, tiendas, restaurantes, cafeterías, puntos de atención al consumidor.

Se aprueba una lista específica de dichas instalaciones para cada región mediante un decreto gubernamental separado.

El hecho de usar o no los objetos enumerados en el art. 378.2 del Código Fiscal de la Federación Rusa, no importa en las actividades comerciales: el IP paga impuestos sobre la propiedad en cualquier caso.

De una forma u otra, estaremos de acuerdo en que el IP todavía utiliza bienes inmuebles no residenciales con fines comerciales, es decir, con fines de arrendamiento. En la práctica, los inquilinos de un objeto pueden ser:

• empresario individual y persona jurídica;
• individuos que no están registrados como empresarios individuales.

En cada caso, la tributación de los empresarios individuales tiene sus propias características.

El arrendatario es una entidad económica: consecuencias fiscales de un empresario individual en régimen especial

Al arrendar bienes inmuebles a otra entidad empresarial, el empresario individual deberá, si realiza actividades en régimen especial:

1. En USN:

• calcular y tener en cuenta los ingresos por recibir alquileres (con el sistema impositivo simplificado del 15% - gastos, si corresponde) en el libro mayor;
• calcular y pagar los impuestos en tiempo y forma;
• informe sobre declaraciones de impuestos.

1. En ITUI:

• llevar una forma conveniente (según la cual el Servicio de Impuestos Federales no tiene objeciones si ya ha habido una auditoría, o por todo indica que no debería haberlas si aún no ha habido una auditoría) la contabilidad de los indicadores físicos que afectan la base imponible ( carta del Ministerio de Finanzas de Rusia con fecha 08.08.2012 No. 03-11 -11/233);
• calcular, pagar y declarar impuestos.

En el caso del arrendamiento de bienes inmuebles bajo UTII, los indicadores físicos para los tipos permitidos de arrendamiento de bienes inmuebles no residenciales pueden ser diferentes; debe consultar su lista en el párrafo 3 del art. 346.29 del Código Fiscal de la Federación Rusa. Y si hay varios objetos, es posible que se requiera su contabilidad por separado.

Como ya sabemos, no es necesario pagar el impuesto a la propiedad bajo el régimen especial (si no hay excepciones en virtud del Artículo 378.2 del Código Fiscal de la Federación de Rusia y se notifica al Servicio de Impuestos Federales sobre el uso de bienes inmuebles en el negocio) .

Inquilino - entidad económica: consecuencias fiscales de la PI en DOS

Si un empresario individual realiza actividades en la OSN, deberá:

1. Mantenga registros de acuerdo con el libro de contabilidad de OSN (aprobado por orden del Ministerio de Finanzas de Rusia No. 86n del 13 de agosto de 2002, Ministerio de Impuestos de Rusia No. BG-3-04 / 430), calcule y pague su personal impuesto sobre la renta, declararlo a tiempo.
2. Pagar el IVA sobre los ingresos representados por rentas, emitir facturas (prepagadas, anticipadas, rectificativas o correctivas, en su caso), ingresar información sobre las mismas en el diario y libros de contabilidad.

Puede obtener más información sobre los detalles de la contabilización de facturas por parte de un contribuyente de IVA en los artículos:

• "Diario de contabilidad de facturas recibidas y emitidas";
• “Reflejo en el libro de compras de una factura de ajuste”.

Si un empresario individual y su contraparte han celebrado un acuerdo de arrendamiento gratuito para un propósito u otro, el IVA debe pagarse de todos modos y al precio de mercado del arrendamiento (carta de información del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de 22 de diciembre de 2005 No. 98).

La contraparte al mismo tiempo acepta el costo estimado del arrendamiento como parte de los ingresos no operativos (cláusula 8, artículo 250 del Código Fiscal de la Federación Rusa).

El arrendatario es una persona física (no un empresario individual): consecuencias fiscales

Si el arrendatario es una persona física no registrada como empresario individual, entonces el empresario, que arrienda el objeto, como contribuyente, generalmente tendrá que realizar las mismas acciones que son típicas para las relaciones legales con otra entidad comercial. Paga los mismos impuestos por el alquiler de locales no residenciales. Sin embargo, SP debe tener en cuenta que:

1. En caso de alquiler gratuito de bienes inmuebles por parte de una persona física, un empresario individual está obligado a calcular (por analogía con el escenario para las contrapartes-personas jurídicas y empresarios individuales descrito anteriormente) la base del impuesto sobre la renta personal para el monto de alquiler de mercado.

El hecho es que esta cantidad se considera el ingreso natural de un individuo. Un empresario individual debe acumular el impuesto sobre la renta personal, pagarlo en calidad de agente fiscal (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia con fecha 05/07/2013 No. 03-04-06 / 25983), y luego informar a el Servicio de Impuestos Federales utilizando los formularios 2-NDFL y 6-NDFL.

1. En el diario y libros de IVA, obviamente, solo se tendrán en cuenta las facturas emitidas.

Además, si una persona pagó el alquiler en efectivo y el propietario emitió un formulario de informe estricto que confirma el pago, entonces no se necesita una factura. En otros casos, la factura debe redactarse y registrarse en el libro de registro y ventas (carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 23 de noviembre de 2012 No. 03-07-09 / 153).

Un empresario individual puede arrendar su inmueble como persona física, pagando el impuesto sobre la renta personal habitual, o como entidad económica en el OSN o régimen especial, si informa al Servicio de Impuestos Federales sobre el uso de la propiedad en el negocio. En el segundo caso, es posible aplicar condiciones más favorables para el pago del impuesto a la renta.

¿Cómo es el alquiler de locales no residenciales? ¿Qué leyes regulan este proceso y qué condiciones se deben cumplir para que una transacción de arrendamiento de bienes raíces comerciales sea legal y legítima para ambas partes? Lea sobre esto en nuestro artículo.

El procedimiento de arrendamiento de instalaciones no residenciales es una forma de acuerdo de propiedad, según el cual el arrendador (propietario del local) transfiere la propiedad al arrendatario (inquilino) para uso temporal en los términos del alquiler. Muy a menudo, tales transacciones de arrendamiento se realizan entre personas jurídicas o empresarios individuales. El procedimiento para alquilar locales no residenciales está regulado por el Código Civil de la Federación Rusa, la Ley Federal de la Federación Rusa "Sobre el Registro Estatal de Bienes Raíces". De acuerdo con el Código Civil de la Federación de Rusia, que se celebra por un período de menos de 12 meses, no está sujeto a registro estatal, mientras que un acuerdo redactado por más de un año debe registrarse ante las autoridades competentes. Varias estructuras, edificios en su conjunto o locales individuales incluidos en el fondo no residencial están sujetos a arrendamiento. Los elementos separados del local (por ejemplo, un sótano, un techo, un tramo de escaleras, etc.) no están sujetos a alquiler. Los locales no residenciales se transfieren al arrendatario junto con los documentos y las llaves; de lo contrario, el contrato se rescinde por falta de condiciones para el funcionamiento del local.

Alquiler de instalaciones no residenciales: pago de impuestos

El arrendamiento de cualquier local residencial o no residencial está directamente relacionado con el tema del pago de impuestos sobre las ganancias. Muchos propietarios responsables de locales, en particular, individuos, están interesados ​​​​en las respuestas a las preguntas: cuánto impuesto se debe pagar, si es necesario registrarse como empresario individual y muchos otros. Tratemos de comprender todas las complejidades del arrendamiento de instalaciones no residenciales. Entonces, ¿es necesario pagar una tasa de impuestos al alquilar locales no residenciales?

¡Cada propietario, ya sea una persona física o jurídica, está obligado a pagar impuestos sobre las ganancias recibidas del alquiler de locales!

De conformidad con el párrafo 4 de la parte 1 del art. 208 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, el alquiler por el uso de locales es un ingreso del que debe pagar el propietario del local (individual), cuyo monto es del 13% del monto total recibido durante el período del contrato . Vale la pena señalar que el ocultamiento del hecho del arrendamiento de locales a menudo resulta en el cobro de la totalidad del impuesto para los propietarios y, además, multas por el monto del 20% del monto impago y multas. No es difícil para el servicio de impuestos descubrir que se alquila un local residencial o no residencial: transferencias bancarias regulares a una tarjeta por un monto determinado (generalmente más de 100 mil rublos por mes), información directa al impuesto Las autoridades pueden servir como fuentes del arrendatario, y otras razones que sirven como una excelente palanca de presión sobre el arrendador.

¿Necesito registrarme como empresario individual para alquilar una habitación?

De acuerdo con la legislación rusa, la implementación de actividades empresariales sin registro oficial con los organismos estatales pertinentes implica responsabilidad administrativa (Artículo 14.1 del Código de Infracciones Administrativas) y penal (Artículo 171 del Código Penal de la Federación Rusa) si los ingresos recibidos es más o menos de 2.250 millones de rublos en el año respectivamente. Es bastante difícil obtener una respuesta inequívoca a la pregunta de si el arrendamiento de locales es una actividad empresarial, por lo tanto, al considerar tales casos y tomar una decisión, los tribunales tienen en cuenta muchos factores y las circunstancias específicas del caso. Por ejemplo, si se alquila un local residencial, y la razón de esto es que no hay necesidad de utilizarlo para la vida propia, este tipo de ingresos no será una actividad empresarial, sin embargo, el propietario del local seguirá siendo tienen que pagar el impuesto 3-NDFL. Al mismo tiempo, existen varios indicios que indican que el arrendamiento de locales será considerado como un tipo de actividad empresarial con generación de ingresos:

1. Alquilar una propiedad no residencial. En este caso, se tiene en cuenta el hecho de que los locales no residenciales no pueden destinarse a satisfacer las necesidades del hogar o familia de los ciudadanos, por lo que este objeto se alquila con fines lucrativos.
2. Si el local está alquilado a una persona jurídica. En consecuencia, la organización que alquiló locales no residenciales anotará en la partida de gastos el importe gastado en alquiler.
3. Si los locales se compran específicamente para su posterior arrendamiento.
4. Si el contrato de arrendamiento se concluye por un período muy largo o se establece el hecho de la renegociación repetida del contrato de arrendamiento. Este aspecto es considerado por el tribunal como un signo de lucro sistemático por parte del propietario del local.

En presencia de estos signos, de acuerdo con la ley, el propietario debe estar registrado oficialmente en los organismos estatales como empresario individual. En este caso, se elige una forma simplificada del sistema tributario para pagar impuestos, cuyo monto es del 6% del monto de la ganancia (recuerde que el impuesto sobre la renta de un individuo es del 13%). También vale la pena considerar que el propietario del local, tanto como empresario individual como individual, deberá presentar la declaración de impuestos correspondiente dentro del plazo y en la forma establecida por el Código Fiscal de la Federación Rusa.

Subarrendamiento de locales no residenciales

El alquiler de un local residencial o no residencial implica la posibilidad de cederlo en subarriendo directamente por parte del arrendatario. La transferencia de bienes inmuebles solo se permite con el permiso por escrito del propietario directo de los locales y la presencia de una condición especial en el contrato de arrendamiento. Las partes del contrato de subarriendo pueden ser tanto personas físicas como jurídicas. Se deberá entregar una copia del contrato al subarrendatario como hecho acreditado del consentimiento del propietario para realizar esta actuación. La operación de subarrendamiento de locales no residenciales tiene algunas características que el arrendatario debe tener en cuenta a la hora de celebrar un contrato con el subarrendatario.

1. El plazo del contrato de subarrendamiento no puede ser mayor que el plazo del contrato de arrendamiento original/principal. Si el contrato del inquilino con el propietario ha terminado, el subarrendatario tiene derecho a celebrar un contrato de arrendamiento con el propietario de este local en los mismos términos hasta el final del contrato de subarrendamiento.
2. Todo contrato de arrendamiento o subarrendamiento celebrado por un período superior a 12 meses debe registrarse ante los organismos estatales autorizados.
3. Los derechos y obligaciones del arrendatario incluyen: proporcionar el local al subarrendatario dentro del plazo acordado y bajo ciertas condiciones, para ejercer control sobre el uso del local para el propósito apropiado.
4. Los derechos y obligaciones del subarrendatario incluyen: alquiler oportuno, trabajos de reparación (por acuerdo), mantenimiento de las instalaciones en orden y uso solo para el fin previsto.
5. El hecho de la cesión del local por parte del arrendatario al subarrendatario se hace constar en la escritura de traspaso.
6. Cualquier incumplimiento de las obligaciones contractuales da derecho a cada parte a rescindir el contrato de subarriendo antes del final de su período de vigencia en un procedimiento judicial.

Renta de fondo municipal no residencial

El arrendamiento de locales no residenciales, que son propiedad del municipio, es una de las formas más comunes de relaciones de derecho civil. Al mismo tiempo, la transferencia de propiedad municipal bajo los términos de un contrato de arrendamiento puede reponer significativamente el presupuesto local y, en consecuencia, es de gran importancia para el desarrollo económico del territorio regional. Las más comunes son las transacciones para la conclusión de un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles municipales, en particular, terrenos, edificios, locales individuales. Los casos de arrendamiento de empresas municipales en funcionamiento son menos comunes. Para los inquilinos de los locales del fondo municipal no residencial, el costo moderado del alquiler, su estabilidad y la transparencia de las ofertas, sobre la base de las cuales se realiza el arrendamiento de las instalaciones municipales, son muy importantes. En consecuencia, estos factores influyen en el hecho de que los inmuebles municipales sean más fácilmente alquilados por los empresarios que la propiedad privada. Es cierto que cabe señalar que, en ocasiones, el mal estado de los locales municipales supone un grave problema para el propietario, ya que, además de las reparaciones naturales actuales, los inquilinos tienen que invertir en obras más sustanciales para restaurar el techo, las fachadas, la ingeniería y los sistemas de comunicación. , y esto, en consecuencia, son embargos de capital. Para interesar de alguna manera a los inquilinos, los municipios ofrecen varios sistemas de incentivos: por ejemplo, un aumento en la duración del contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta el trabajo realizado, reembolso de los gastos incurridos al finalizar el contrato de arrendamiento, exención de la renta como un porcentaje del costo estimado de las reparaciones realizadas, y otros. Tanto las personas físicas como jurídicas, así como los ciudadanos de estados extranjeros, pueden celebrar un contrato de arrendamiento de un fondo municipal no residencial. De conformidad con el art. 17.1 de la Ley Federal "Sobre la Defensa de la Competencia" desde julio de 2008, todos los contratos de arrendamiento de propiedad municipal se celebran sobre la base de los resultados de licitaciones, subastas o concursos con la participación de todos. De conformidad con el art. 447-449 del Código Civil de la Federación Rusa, cada municipio desarrolla su propio Reglamento sobre la realización de la licitación, que contiene las reglas y el procedimiento para la realización, las condiciones para los participantes, el procedimiento para determinar el ganador y procesar los resultados.

¡Importante! El contrato de arrendamiento de propiedad municipal, que se celebró sin una subasta adecuada, se considera inválido.

Supone la presencia de un pasaporte catastral de la propiedad. En consecuencia, si la tierra no está registrada en el registro catastral, el arrendatario potencial debe recoger un paquete de documentos para ello e inicialmente ponerlo en el registro catastral, luego se presenta una solicitud de licitación, dando derecho a arrendar esta propiedad municipal. En el caso de participación exclusiva en la subasta, se consideran válidas y otorgan al arrendatario el derecho a celebrar un contrato directo. El contrato de arrendamiento de locales municipales se celebra mediante la firma de un acuerdo por dos partes. El contrato debe contener información completa sobre el inmueble, su número catastral, área y dirección del lugar. Para presentar una solicitud de participación en la subasta y el contrato, necesitará:

• pasaporte del futuro inquilino;
• certificado estatal de registro de una persona jurídica o empresario individual;
• una solicitud en forma de arrendador que indique el propósito y el plazo del arrendamiento;
• otros documentos estipulados por la documentación de la subasta.

En caso de celebrar un contrato de arrendamiento de propiedad municipal por un período de más de 12 meses, el inquilino debe enviar información a Rosreestr para ingresar información sobre el arrendamiento en el registro estatal unificado.

En caso de celebración de un contrato de arrendamiento de propiedad municipal por un período de 3 o más años, el arrendatario adquiere el derecho de suscripción preferente para adquirir el local arrendado en propiedad privada.

elena

Hola, soy propietario de una casa particular y una parcela adyacente en la que se encuentra un garaje (local no residencial). En este garaje, mi esposo, registrado como empresario individual, produjo elementos adicionales. Naturalmente, no se le cobró ningún alquiler y no redactamos ningún documento. Como empresario individual, mi esposo paga impuestos regularmente y yo pago impuestos sobre la tierra y la propiedad. ¿Puedo ser procesado por enajenación ilegal de bienes o recepción de ingresos sin pagar impuestos?

esperando verificación

Igor

Buenas tardes. Somos dos personas en partes iguales (1/2 cada uno) propietarios de locales no residenciales (ninguno de nosotros posee otros locales no residenciales). El segundo propietario quiere abrir una tienda en nuestro local. Para realizar actividades comerciales, ha registrado una IP. ¿Cómo alquilar adecuadamente una propiedad no residencial? ¿Qué debo hacer (si es que debo hacerlo) si no quiero beneficiarme de este cambio? ¿Tendré que presentar una declaración de impuestos si no obtengo ganancias?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Igor! Es necesario celebrar un contrato de arrendamiento de las instalaciones, en el que ambos figurarán como propietarios. Alternativamente, el contrato puede ser concluido por un copropietario, pero se supondrá que el consentimiento del segundo propietario está disponible. Es posible que solo necesite firmar un contrato de arrendamiento. Dado que no recibirá ningún ingreso por el alquiler de la propiedad, no tendrá que pagar el impuesto sobre la renta personal.

Leonid

hola, gracias por responder a la pregunta sobre el arrendamiento de locales no residenciales en Moscú por parte de un ciudadano de Kazajstán, pero en todos los sitios escriben que hay una decisión del Tribunal Supremo de que el arrendamiento de locales no residenciales con un ingreso mensual es un emprendimiento actividad, y necesita abrir un empresario individual, y no vi una respuesta a la pregunta de si es posible que un ciudadano de Kazajstán abra un empresario individual sobre la base del registro en su propio apartamento en Moscú.

Sergey (abogado sénior)

Hola Leonid! Aquí es necesario fijarse específicamente en la situación que consideró la Corte Suprema. Tal vez había una situación diferente. Los ciudadanos extranjeros disfrutan de los mismos derechos que los ciudadanos de Rusia, incluso pueden registrar libremente a un empresario individual de forma general.

Leonid

hola, ¿cuál es la mejor manera de alquilar locales no residenciales en Moscú a un ciudadano de Kazajstán? ¿Es posible registrar a un empresario individual en Moscú sobre la base del registro en su apartamento en Moscú, sin tener un RVP o permiso de residencia? gracias.

Sergey (abogado sénior)

Hola Leonid! Si una persona es propietaria de una sola habitación, puede alquilarla sin registrar una IP. Es suficiente concluir solo un contrato de arrendamiento y pagar impuestos regularmente. Si tuviera varios locales, entonces tendría que abrir un empresario individual para evitar problemas con el impuesto.

Esperanza

Buenas tardes Soy un empresario individual en el régimen fiscal simplificado, quiero alquilar un local no residencial para hacer negocios (servicios de peluquería). El propietario arrienda el local a una persona que no está registrada como empresario individual. ¿Cómo es mejor ordenar todo desde el punto de vista del impuesto, para que un individuo no pague impuestos y no incurra en auditorías? ¿Me subarrendar gratis y no presentar declaración? ¿O debo actuar como arrendatario del local y subarrendar al individuo?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola esperanza! Si el local está actualmente alquilado, entonces la mejor opción sería hacer un contrato de uso gratuito. Lo principal es que tal oportunidad está prevista en el contrato de arrendamiento principal.

ana

Buenas tardes. Tengo un local comercial registrado a nombre de un particular. En 2018 lo alquilé (7 meses). Estoy completamente confundido, ¿debo presentar una declaración y pagar impuestos como individuo o como empresario individual? Gracias

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Anna! Si una persona física está indicada en el contrato como arrendador, entonces debe presentar una declaración como persona física y pagar el impuesto sobre la renta personal del 13%.

Elena Sibirtseva

Hola, tengo una tienda en el pueblo, la población es de 4000 mil personas, no fue rentable comerciar, la cerré, la alquilé por 4000 mil rublos. Todos los años pago casi 30 mil de impuesto predial por la tienda, el negocio ha cerrado. Entiendo correctamente, tengo que concluir un acuerdo como físico. persona y presentar una declaración después de un año? ¿O se sirve en un mes específico? ¿Puedo mostrar el monto del alquiler al menos cuánto? Gracias de antemano.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Elena! Sí, debe celebrar un contrato de arrendamiento y presentar una declaración de impuestos sobre los pagos de alquiler recibidos en la primavera del próximo año. El monto de los ingresos se determinará sobre la base de los términos del contrato, las condiciones que establezca y se calculará el impuesto.

cerveza inglesa

Hola, dígame por favor, ¿es posible alquilar un local no residencial como individuo, hay alguna responsabilidad si no crea un empresario individual? ¿Y cómo y cuándo pagar impuestos si alquilas como empresario individual?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Si esta es su única habitación que se alquila, entonces no es necesario emitir una IP. Si alquila las instalaciones como individuo, debe presentar una declaración de impuestos 2-NDFL anualmente y pagar el impuesto a tiempo. Si se emite una IP, el procedimiento y los términos para pagar impuestos dependen del sistema fiscal en el que se encuentre.

amon

Sergey (abogado senior) 08/02/2019 14:02:32 ¡Hola! Sin un TRP o un permiso de residencia, no puede obtener el estatus de empresario individual de ninguna manera. Estos documentos deben proporcionarse al registrar a un empresario individual. Pero puede alquilar el local sin registro de IP. Si solo tiene un local, es difícil probar que se dedica a la actividad empresarial. Hola Serey / Muchas gracias por la respuesta reactiva)) Otra pregunta es si no puedo conseguir un empresario individual mientras pago el 13% de impuestos sobre la renta. Sí, quiero alquilar solo una habitación en el centro de negocios como oficina. pero le gustaría pagar impuestos legalmente. ¿Cómo solicito el impuesto y pago el 13% de los ingresos? gracias amon

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Para pagar el IRPF no es necesario tener permiso de residencia ni RVP. Dado que recibirá ingresos en Rusia, es suficiente que presente una declaración de impuestos sobre la renta personal cada año.

amon

Buenas tardes: no soy ciudadano de la Federación Rusa y vivo en el extranjero. Tengo una preocupación no deseada en Moscú. Lo quiero alquilar como oficina. Para abrir un empresario individual para mí, debo tener un TRP o un Permiso de Residencia, pero como no vivo allí, no lo tengo, pero como ciudadano de la CEI puedo quedarme en el territorio de la Federación Rusa sin visa. ¿Qué debo hacer para alquilar una habitación no deseada sin permiso de residencia? ¿Puedo registrarme como empresario privado? muchas gracias amon

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Sin un TRP o un permiso de residencia, no puede obtener el estatus de empresario individual de ninguna manera. Estos documentos deben proporcionarse al registrar a un empresario individual. Pero puede alquilar el local sin registro de IP. Si solo tiene un local, es difícil probar que se dedica a la actividad empresarial.

Sofía

¡Hola! En junio, mi esposo compró un local no residencial e hizo reparaciones allí, el empleado no tenía pasaporte ruso, lo sacaron del FMS y lo deportaron a Uzbekistán. En septiembre, terminamos la reparación, firmamos un acuerdo de prestación gratuita de un empresario individual y allí desde 2015 estoy abriendo un salón de belleza de empresario individual (antes trabajaba alquilando una habitación a un empresario individual) Hoy me llaman del servicio de migracion y decir que la multa sera grande para mi, y posiblemente me la cubran salon? ¿en base a qué? ¿Si la reparación la hizo el esposo como individuo?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Sofía! Esta pregunta debe ser dirigida a los empleados del servicio de migración, ya que no se sabe con qué documentos cuentan y sobre qué hechos operan. Si tenemos que responsabilizarnos por el uso ilegal de mano de obra migrante, entonces su esposo, ya que tiene un contrato para el uso gratuito de locales solo desde septiembre.

Enamorado

La tienda es de propiedad común compartida por 3 copropietarios, sin división de acciones. ¿Puedo alquilar durante 9-11 meses una habitación en una tienda para el comercio por un monto de 1/2 de mi parte (36 m2), como individuo, sin un empresario individual, con la presentación de una declaración anual? por mi cuenta y pagar el 13% de los ingresos. Si es así, ¿puedo seguir renegociando un contrato a corto plazo dentro del mismo marco más, sin el requisito de abrir un empresario individual Tengo 70 años y no necesito papeles adicionales en absoluto

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Valentín! No, no puede sin obtener el consentimiento de los otros propietarios, ya que su parte no se asigna de ninguna manera.

Alexéi

Buenas tardes Para alquilar un garaje para un servicio de automóvil, ¿qué documentos debo proporcionar al inquilino? y ¿necesito transferir la tierra al comercio y cambiar el propósito de la tierra para esto? T.K. esta es una zona suburbana.El terreno y el garaje son de propiedad.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Alexei! Es necesario aportar un contrato y un documento sobre la propiedad del terreno y garaje. Cambiar o no cambiar el uso permitido de la tierra depende de los tipos de uso permitido existentes. Esto debería verse en el plan urbanístico del territorio, quizás en otros documentos de este tipo.

Alexéi

¡Gracias Sergey! Tengo una pregunta más. Debido al mismo servicio. La casa de verano es propiedad, el llamado servicio de automóviles construido en ella está registrado como (GARAJE de 100 m2) y hay un certificado para que sea de mi propiedad. Puedo trabajar en ella como autónomo y al mismo tiempo pagar un 4% de impuesto sin abrir una IP. Y si es posible, ¿puedo alquilar parte del garaje a mi padre para que él también trabaje y se considere autónomo? ¡Gracias de antemano!

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Alexei! Si vives en la zona donde se realiza el experimento, puedes darte de alta como autónomo. Del mismo modo, la cuestión del padre está resuelta.

Alexéi

Buenas tardes, soy el propietario de la casa de verano en la que construí un garaje, ¿puedo alquilarla para un servicio de automóviles? ¿Y qué documentos necesito reunir para esto? Gracias de antemano.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Alexei! Usted, como propietario de la propiedad, tiene derecho a alquilarla sobre la base de un contrato de arrendamiento regular. No necesita recopilar ningún documento para esto, firmar un acuerdo y listo. Pero debe estar preparado para el hecho de que los vecinos pueden comenzar a quejarse de usted, ya que, muy probablemente, la colocación de un servicio de automóvil en una casa de verano no está prevista por el tipo de uso permitido de la tierra.

vladimir

Me dedico al comercio minorista en la UTII, se ha construido un local no residencial de 500 m2, quiero alquilarlo, cómo hacerlo correctamente para que no haya problemas con el impuesto (alquilarlo como particular o como

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Vladímir! Puedes alquilarlo como particular y no te olvides de pagar el IRPF. También puede alquilarlo como empresario individual con el registro del régimen fiscal legal, que se puede aplicar para este tipo de actividad. Simplemente pague sus impuestos a tiempo y no habrá problemas con el impuesto.

oksana

Hola Soy un SP en el "simplificado", estoy alquilando una habitación para un complejo comercial, propiedad de mi esposo. ¿Somos elegibles para la exención de impuestos a la propiedad? Gracias.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Oksana! El impuesto predial en todo caso debe pagarse, independientemente de que el inmueble esté arrendado o no.

elena

Buenas tardes Somos LLC, combinamos UTII y USN. Alquilamos locales de forma gratuita a particulares y los alquilamos a varios inquilinos. Hay individuos entre los inquilinos. ¿Tiene una LLC el derecho de arrendar locales a individuos? Los contratos son estándar. ¡Gracias!

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Elena! Una LLC puede subarrendar locales a cualquier persona, ciudadano y organización, si tiene tal derecho en virtud del contrato de arrendamiento. Teóricamente, dicha actividad puede reconocerse como ilegal si el arrendamiento de locales es contrario a las metas y objetivos legales de la LLC, pero esto es poco probable.

Grishina Nadezhda Nikolaevna

Buenas tardes, soy el único fundador de una LLC, le alquilo un café a mi hija I P sin alquiler. ¿Necesito presentar una declaración de impuestos y qué impuestos tengo que pagar?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Nadezhda Nikolaevna! Si alquila el local como persona física y no obtuvo ingresos por ello, entonces no necesita presentar una declaración del IRPF, ya que no hay ingresos imponibles.

Konstantin

¡Hola! Por favor dígame si puedo alquilar un semisótano de vivienda no deseada, hay calefacción, agua fría. montañas alcantarillado, ventana, salida particular, techos altos.

Sergey (abogado sénior)

Hola Konstantin! Se puede alquilar como local no residencial, ya que este local no tiene la condición de residencial. Pero cómo los inquilinos utilizarán este espacio es otra cuestión. Si está de acuerdo en que viven allí, entonces no habrá problemas. Solo es mejor no indicar en el contrato de arrendamiento que el local se utilizará para vivienda.

Verónica

¡Hola! IP en OSNO se dedica al comercio al por mayor. Como individuo arrienda locales no residenciales de su propiedad en el derecho de propiedad. El pago del alquiler va a su tarjeta, como persona física. Una organización retiene el impuesto sobre la renta personal y lo transfiere al presupuesto. El otro paga el alquiler en su totalidad. ¿Puedo alquilar como particular? Si no, ¿cuál es la forma correcta de hacerlo? ¿O registrar el arrendamiento como un tipo de actividad en el sistema tributario simplificado? Gracias

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Verónica! Un ciudadano tiene derecho a disponer de su propiedad a su propia discreción, incluido el alquiler. Esta no es una actividad comercial. Pero si un ciudadano tiene varios locales que alquila, entonces esto es un signo de actividad empresarial. Por lo tanto, es mejor realizar esta actividad como empresario individual.

Olga

¡Hola! Soy un empresario individual en UTII, comercio al por menor de productos, una tienda en la propiedad. Me gustaría alquilar parte de la propiedad. ¿Cómo hacerlo bien? Gracias.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Olga! Alquilar el local como particular en virtud de un contrato de arrendamiento. En este caso, tendrás que pagar el 13% de IRPF. Puedes alquilar como empresario individual y aplicar un régimen fiscal simplificado o general para el alquiler.

Ludmila

¡Hola! Soy el único fundador de una LLC, estamos en UTII, tengo un local no residencial en el que opera una tienda, el dueño del local es mi LLC, me gustaría alquilarlo a otra LLC por mucho tiempo, Por favor, dígame qué impuestos deberán pagarse y a qué sistema tributario es mejor cambiar, cuál sería menos pagar estos impuestos. ¿También es necesario que yo contribuya a la fundación? cambiar documentos, porque cambiará la actividad.

Sergey (abogado sénior)

Hola Lyudmila! Los ingresos percibidos por la entrega de bienes inmuebles no están sujetos a UTII. Por lo tanto, tendrán que pagar el impuesto de sociedades. Alternativamente, puede cambiar a un sistema impositivo simplificado. En relación con los cambios en el tipo de actividad, es deseable modificar la carta.

ana

Buenas tardes. Soy un individuo que posee la tierra. después de un tiempo abrí una LLC (soy el fundador) y construí un edificio de oficinas en este terreno. (sobre el terreno firmado entre mí y el contrato de arrendamiento gratuito de LLC). ¿Hay ingresos aquí? ¿Necesito presentar una declaración 3-NDFL?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Anna! No hay ingresos en su situación, ya que no recibe ningún ingreso por el alquiler de la propiedad. Por lo tanto, no se requiere declaración.

Ludmila

¡Hola! La tienda es de propiedad compartida: 1/2 para un individuo y 1/2 para un empresario individual. física una persona quiere concluir un acuerdo con un empresario individual sobre el uso gratuito de locales no residenciales, ya que un individuo no tiene la oportunidad de participar en actividades. El empresario individual alquilará toda la tienda y pagará impuestos. ¿Estará un individuo exento del impuesto a la propiedad personal?

Sergey (abogado sénior)

Hola Lyudmila! No, no lo hará, ya que la propiedad es retenida por el individuo. La oficina de impuestos enviará notificaciones de pago del impuesto a la propiedad al propietario, independientemente de quién realmente use el local.

ana

Hola, alquilo local para servicios personales, tengo contrato de arrendamiento sin cargo. En este momento, recibí una carta de la oficina de impuestos sobre el ajuste de la declaración de 3 kV. 2018 de acuerdo a mi tipo de actividad en la renta imputada Y me piden que envíe un contrato de arrendamiento de 2015 a 2018. La carta dice “se encontraron errores en los documentos, o inconsistencias en la información proporcionada por el contribuyente, con la información disponible de la autoridad fiscal y recibida por él durante el control fiscal “Debería el IRS pedirme un contrato de arrendamiento.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Anna! La Inspección de Hacienda tiene derecho a solicitar cualquier documento relacionado con el cálculo y pago de un impuesto en particular. Si el monto de los ingresos imputados y los pagos relacionados se ven afectados por los parámetros de los contratos de arrendamiento, debe proporcionarlos. De lo contrario, no está obligado a proporcionar estos documentos.

Amelia

Buenas tardes Dígame, se ha celebrado un acuerdo para el uso gratuito de locales no residenciales entre una madre y una hija. La madre, como persona física, cede a título gratuito el local no residencial de su hija por un plazo de 30 años. La hija registró una LLC, donde actúa como directora general (la madre es el médico jefe), sobre una base simplificada de "ingresos menos gastos". Pregunta: ¿Es necesario poner un edificio en el balance de la organización? (¿resulta alquilado?) ¿Y quién paga el impuesto sobre la propiedad y los servicios públicos?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! El contrato se celebra entre individuos, por lo que no es necesario incluir las instalaciones en el balance de la LLC. El impuesto predial debe ser pagado por el propietario del local. El pago de los servicios públicos por defecto se asigna a la persona a quien se transfirieron los locales para su uso, pero se pueden prescribir otras condiciones en el contrato.

Galina

¡Hola, cuéntame por favor! Existía la necesidad de mudarse a las instalaciones de una tienda minorista (ropa), donde se acababan de realizar reparaciones, pero la tienda aún no tiene el estatus de local no residencial (en proceso, y muy probablemente no por un tiempo). mes). Soy un empresario individual en UTII. ¿Qué debo hacer con el contrato de arrendamiento, qué pasa con el impuesto?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Galiana! Es mejor que posponga la conclusión del contrato de arrendamiento, ya que no tiene el estatus de local no residencial. Por ley, la mayoría de los tipos de actividades comerciales están prohibidos en locales residenciales. Por lo tanto, está plagado de problemas con el impuesto.

paulina

¡Hola! Soy propietario único, soy dueño de un edificio de tiendas. Como individuo, alquilo parte de la tienda a una persona jurídica, el registro estatal del contrato se realizó en 2012. todo este tiempo se presentó en la oficina de impuestos y pagó impuestos como si fuera un lugar de comercio. IP en UTII. Después de una auditoría de escritorio de la entidad legal, la oficina de impuestos recibió una solicitud para proporcionar explicaciones o realizar cambios en la declaración de impuestos dentro de los 5 días. pero según el Código Tributario, la entrega de parte de la tienda no entra en la UTII, además, el contrato es para un individuo, y no con un empresario individual. ¿Cuáles son mis siguientes pasos? ¿Y el arrendatario no está obligado a actuar como agente fiscal en este caso?

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Sergey (abogado sénior)

¡Hola Polina! Puede hacer referencia en su respuesta que usted alquiló el local como persona física y, de acuerdo con el contrato, el arrendatario tenía que pagar el IRPF por usted. Pero hay pocas esperanzas de que tal explicación satisfaga a las autoridades fiscales, ya que el local se alquiló a la organización para hacer negocios y, como resultado, fue usted quien tuvo que presentar declaraciones sobre los ingresos por el alquiler del local. En este caso, el inquilino no tenía que actuar como agente fiscal. Es mejor que se ponga en contacto con un abogado para tratar la auditoría fiscal con más detalle, ya que existe un riesgo significativo de impuestos adicionales para usted.

turán

Hola, no tengo ciudadanía rusa y tengo locales no residenciales en Moscú. Quiero alquilarlo. ¿Cuánto y cómo (PI, patente y/u otros) debo pagar impuestos?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Necesitas abrir una IP. Los impuestos se pagarán en función del sistema de tributación que elijas. Las características de los sistemas tributarios son bastante numerosas, no se pueden revelar en una respuesta breve. Por lo tanto, es mejor que se comunique con un abogado que le informará en detalle sobre todos los matices del pago de impuestos.

Nikita

Buenas tardes, dígame por favor, alquilo una habitación para un estudio de desarrollo y creatividad infantil, no hay espacio en la habitación. Alarma y similares. Dígame, ¿hay algún estándar para alquilar locales, qué debería haber en la habitación? ¿Y quién debe instalar el sistema de alarma?

Sergey (abogado sénior)

Hola Nikita! No existen normas para el alquiler de locales en la legislación. Cada propietario puede desarrollar dichos estándares de forma independiente, pero esto no es necesario. Pero la legislación contiene requisitos obligatorios para locales de un propósito determinado. El tema de la instalación de un sistema de alarma contra incendios lo deciden las partes del contrato de arrendamiento de mutuo acuerdo, es decir, según lo acuerde, será así. Pero, por lo general, estos problemas deben ser decididos por el propietario, ya que está obligado a entregar las instalaciones en condiciones adecuadas para su uso posterior.

Alexéi

Buenas tardes Soy propietario de un local no residencial en Moscú, ahora quiero alquilarlo y hay opciones tanto para un contrato de arrendamiento a largo plazo como para 11 meses. -¿Necesito registrarme como empresario individual o es suficiente para pagar impuestos en 3NDFL? -¿Segunda pregunta? Al vender un local, ¿tengo ahora, como persona física, derecho a una deducción por los costes incurridos por la adquisición de un local no deseado, o tal derecho se otorga solo para bienes inmuebles residenciales? -Al optar por una IP del 6 o del 15 por ciento, ¿se conserva el derecho a una deducción por los gastos incurridos para la adquisición de locales no residenciales?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Alexei! Si solo hay una habitación, entonces no es necesario registrar una IP. Pero debe pagar el impuesto sobre la renta personal sobre los ingresos recibidos. La deducción de impuestos está disponible solo para la compra de propiedad residencial.

estela

Somos el órgano de gobierno. Recibimos una solicitud de kumi.kumi solicita información sobre los acuerdos celebrados para el mantenimiento, mantenimiento y reparación actual de la propiedad común de un edificio de apartamentos con inquilinos que alquilan locales no residenciales municipales. pregunta el codigo penal debe dar contratos si el arrendatario registra todo a traves de kumi si me pueden mostrar un articulo del codigo laboral

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Esta cuestión se resuelve a discreción de la sociedad gestora, ya que KUMI no tiene derecho a exigir información sobre las actividades económicas de las organizaciones comerciales.

Amar

Buenas tardes. Mi madre es pensionada, actualmente tiene IP en UTII. propiedad de la tienda. Ahora quiere cerrar la IP. Trabajaré en la tienda abriendo una IP. ¿Es posible trabajar en esta tienda sin contrato de arrendamiento, simplemente emitiendo el derecho de disposición a discreción?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola amor! Por supuesto que puede. Si el propietario no se opone a esto, entonces trabaje todo lo que quiera. La legislación no dice nada sobre el hecho de que un empresario individual esté obligado a tener cualquier local en arrendamiento.

eugenio

Hola. Soy un particular que quiere alquilar un local no residencial a un particular. en mi propia parcela para jardineria individual, necesito registrar la propiedad y como legalmente hacer todo. Gracias de antemano.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Eugenio! Si un local no residencial es una casa de campo, entonces no es necesario registrarlo. Basta prescribir en el contrato de arrendamiento de la tierra que el terreno se arrienda junto con una casa de campo.

Alejandro

El propietario, una persona, alquila un pequeño local no residencial de 12 m2. El plazo del contrato es de 11 meses. con prórroga, ¿necesitas pagar 13 IRPF cada año o dar de alta un empresario individual?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Alejandro! En todo caso, según la ley, se debe pagar el IRPF. No es necesario registrar a un empresario individual, ya que es poco probable que esta actividad se incluya en la actividad empresarial.

Olga

Buenas tardes El propietario de un local no residencial es una persona física que quiere alquilarlo. Pero no quiere registrarse como empresario individual. ¿Puede otra persona física que sea empresario individual cedernos por poder del propietario? En el poder notarial, se otorga al propietario el derecho de administrar locales no residenciales, incluida la conclusión de un contrato de arrendamiento, por un precio y en términos a su propia discreción con derecho a recibir dinero como arrendamiento y disponer de dinero a su discreción, pago de impuestos, etc. De reconocerse este poder como competente y con tal redacción, se reconocerá la renta del arrendamiento como propiedad del IP, y no del dueño del físico. ¿caras? ¿Y el propietario único pagará el impuesto por su cuenta?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Olga! No, no puede. Solo se puede emitir un poder para celebrar un contrato de arrendamiento, pero aún así se concluirá a favor del propietario. Este empresario individual no tiene ningún derecho a alquilar las instalaciones de otra persona. Pero si no le avergüenza el hecho de que el contrato será legalmente nulo, entonces puede usar esta opción para evitar problemas con el impuesto. En cuanto a los ingresos, todo dependerá de quién será el arrendador en el contrato. Si el arrendador es el propietario, entonces el empresario individual no tendrá que pagar nada.

Galina

Buenas tardes Tengo una situación tan inusual. Propietario único en OSNO, dedicada al comercio al por mayor de abarrotes y otros productos enlatados. En 2017, construyó un edificio administrativo. El derecho de propiedad se registra para cada oficina para él, como para un individuo. Se suponía que los objetos serían vendidos, pero debido a la falta de demanda, actualmente se encuentra alquilada una oficina y se planea vender otra. ¿Qué hacer en esta situación y cómo llevar registros? Gracias de antemano.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Galiana! Los ingresos por el alquiler de locales deben tratarse como ingresos recibidos y utilizarse en el cálculo de los impuestos a pagar.

Alexéi

Hola. Estoy alquilando una habitación, se escribió una solicitud para rescindir el contrato, bajo el contrato por 2 meses. después de 1,5 meses, el Propietario celebró un contrato de arrendamiento de las mismas instalaciones con una nueva persona. Ahora me han facturado por 15 días que el nuevo inquilino ya está usando el local. Mi contrato aún no ha sido rescindido. Si sus acciones para exigir el pago de estos 15 días son legales. gracias por la respuesta

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Alexei! Para responder a esta pregunta, debe consultar los términos del contrato de arrendamiento. Aparentemente, el contrato contiene una cláusula sobre el pago del alquiler en caso de terminación anticipada del contrato. En sí misma, tal condición no contradice la legislación vigente.

aleksey krainov

Hola. Estoy planeando comprar una propiedad no residencial para alquilar. Si bien yo, como individuo, lo adquiero para mí, en el futuro planeo abrir un empresario individual y lo alquilaré como empresario individual. Dígame si es posible alquilar así o dígame las mejores opciones sobre cómo proceder con respecto al alquiler.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Alexei! Puede alquilar las instalaciones de forma segura como individuo. No hay restricciones en esta legislación. Para tales actividades, ni siquiera es necesario emitir una IP. Es suficiente presentar una declaración de impuestos cada año.

natalia

¡Hola! Soy empresario individual y alquilo locales no residenciales también empresario individual. El pago va a la cuenta corriente. Ahora el Inquilino ha declarado que tienen una reorganización y ya serán una LLC. Te piden renegociar el contrato. ¿Cambiará algo de esto en mis futuras actividades de alquilarlos? ¿Por cuestiones financieras y económicas o por pago mediante liquidación con? Gracias.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Natalia! No deberían ocurrir cambios fundamentales. Pueden depender del sistema impositivo en el que estará la LLC. Quizás le pidan que proporcione ciertos documentos relacionados con la conclusión y ejecución del contrato de arrendamiento.

raisa

Hola sergey. Tengo una situación así: hay un quiosco comercial en el mercado, que subarrendé constantemente, pagué por él UTII, ya que la administración del mercado en un momento tomó buenos insumos para instalar el quiosco, pero fue imposible volver a alquilarlo en el contrato de arrendamiento... Este es un contrato de subarrendamiento y uso gratuito. Como ahora los requisitos fiscales se han endurecido con la introducción de las cajas registradoras, mi inquilino no quería trabajar con la caja registradora, decidí cerrar la UTII y abrir un contrato de arrendamiento ingresando un okved adicional ... Dígame, ¿un contrato para alquilar locales no residenciales entre un empresario individual y un individuo funcionará en mi situación? Quiero protegerme, no comercio allí y quiero que el inquilino sea responsable de sus propias actividades. como debo hacerlo bien?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! El contrato de alquiler de locales no residenciales no está previsto en la ley. Los locales no residenciales solo se pueden alquilar sobre la base de un contrato de arrendamiento.

Svetlana

Buenas tardes Dígame qué tipo de contrato de arrendamiento se debe celebrar para no perder el derecho a un tipo de actividad con licencia. Soy dueño de una habitación, como individuo alquilo LLC, donde soy el fundador, quiero alquilar una oficina a otra LLC. Esta actividad de Ltd. no tiene licencia. ¿Qué contrato debería celebrar que no tuviera consecuencias? ¡Gracias!

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Svetlana! Si alquila como individuo, entonces LLC no tiene nada que ver con eso. Puede concluir un contrato de arrendamiento regular para una propiedad.

Olga

Hola. LLC Arrienda parte de los locales a una entidad legal, un contrato a largo plazo, los números de los locales se especifican en el contrato. ¿Es posible aplicar la exención del impuesto predial a otros locales que no están arrendados?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Olga! Es poco probable, ya que durante el control resulta que no todos los locales registrados como un solo objeto fueron realmente alquilados, sino solo una parte.

Puerto pequeño

¡Hola! Dígame, ¿la LLC debe ingresar un nuevo tipo de OKVED en el Registro Estatal Unificado de Entidades Legales y en el estatuto si se planea alquilar las instalaciones propiedad de la LLC? La actividad principal - venta, prestación de servicios.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Marina! Esta información debe ser ingresada, de lo contrario puede haber problemas con el impuesto.

natalia

Hola. ¿Puede una fundación benéfica subarrendar parte de las instalaciones? Fondo sobre la base. ¿Qué es la tributación? ¿IVA e IRPF?.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Natalia! Tal vez si el dinero recibido del subarriendo se destina a fines benéficos. Es probable que los ingresos resultantes se traten como ingresos al determinar el impuesto sobre la renta.

tatiana

¡Hola! Se concluyó un contrato de arrendamiento de edificio con una persona jurídica, registrada en Rosreestre. Esta entidad legal es responsable de mantener el edificio por su cuenta. Ahora parte del edificio debe ser arrendado al segundo jur. una persona registrándose en Rosreestre ¿Pueden estas personas jurídicas operar y mantener el edificio de forma independiente sin la participación del propietario? El propietario está de acuerdo.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Tatiana! Si no hay contradicción entre los dos contratos de arrendamiento, entonces el mantenimiento del edificio puede confiarse a estas personas jurídicas mediante la redacción adecuada en el texto del contrato.

julia

Buenas tardes El arrendador es un centro comercial, el inquilino es una papelería, frente a la juguetería en el centro comercial. La papelería amplió su surtido añadiendo juguetes, juegos, juegos de construcción, etc. Pregunta ¿El arrendador del Centro Comercial tiene derecho a limitar la cartera de surtido del arrendatario, refiriéndose a la presencia en el centro comercial de otro arrendatario con el mismo tipo de surtido?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Julia! Si tales condiciones están estipuladas en el contrato, entonces el inquilino está obligado a cumplirlas. Pero en ausencia de tales disposiciones en el contrato, la legislación no otorga al propietario el derecho de regular la gama de inquilinos.

Edik

Por favor dígame, tengo un local municipal en alquiler, tengo derecho a cambiar el tipo de actividad laboral, quiero cambiar el tipo de actividad para el comercio bajo el gimnasio, gracias de antemano!!!

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Si el propósito de las instalaciones no se indica en el contrato de arrendamiento y si se cambia el propósito, no habrá reurbanización o reconstrucción, entonces puede cambiar el tipo de actividad.

eugenio

Hola. He estado alquilando una caja de reparación de automóviles en el territorio de un lavado de autos durante mucho tiempo. Instalé persianas enrollables y pagué el depósito de seguridad del último mes. El contrato no se concluyó, el dinero se transfirió mensualmente en efectivo. Decidió mudarse. 2 semanas de aviso. El depósito de seguridad y el dinero para la persiana enrollable, o la persiana enrollable en sí, se niega a devolver. ¿Es posible llevarlos a responsabilidad administrativa o penal o devolver los suyos?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Eugenio! Puede intentar acudir a la policía con una declaración sobre la comisión de arbitrariedad, ya que el dueño del lavado de autos trató de ejercer sus derechos civiles de una manera no prescrita por la ley.

elena

¡Hola! Soy empresario individual, tengo una tienda con un área total de 40 metros cuadrados donde realizo actividades comerciales, puedo alquilar 15 metros cuadrados de esta área a otro empresario individual, estos 15 metros cuadrados están cercados con un vidrio escaparate Llevo a cabo la declaración de impuestos como UTII y USN 6 sin caja. ¿Cómo será responsable del área que alquila?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Elena! Se puede alquilar parte del local. Deberá declarar los ingresos por alquiler como parte de sus ingresos imponibles.

Magomed

Hola. Vivo en la República de Ingushetia, para mis sobrinos-huérfanos menores de 10 y 13 años, construí una pequeña habitación de 14 por 5, dividiéndola en 4 pequeñas habitaciones de 12 metros cuadrados cada una para alquilar para pequeñas tiendas. La habitación fue construida en el propio territorio de los niños. Sírvanse explicar si es necesario pagar impuestos por el alquiler de dichos locales y si es necesario registrar a un empresario individual. Actúo como un particular, como un pariente cercano en una relación de confianza. El ingreso total de todos los locales no supera los 45 mil por mes y menos el costo del gas, la electricidad, la reparación y el mantenimiento del local. El ingreso mensual promedio en el período de verano es de 35 a 38 mil rublos, en el período de invierno de 30 a 33 mil rublos. Recibo todos los fondos en efectivo y se utilizan para mejorar la vivienda y las condiciones de vida de los niños que tienen una pensión de sobreviviente. Madre no trabaja. ¡Gracias!

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Dicha actividad puede ser considerada como empresarial, pero en todo caso, es necesario pagar el IRPF, independientemente del registro del empresario individual.

Magomed

Continuando con el tema de Ingushetia, el inspector de impuestos sugirió que celebre un contrato de arrendamiento y lo presente a la oficina de impuestos, ¿es necesario concluir dichos acuerdos con los inquilinos desde el punto de vista de la ley, si no registra a un empresario individual? y pagan impuestos como individuos, los inquilinos son tipos confiables para quienes la palabra vale más que la ley? Y otra pregunta: si es posible, ¿es rentable en este escenario registrar un empresario individual para pagar según el sistema simplificado 6? Esta es la primera vez que me encuentro con este tipo de cosas y, por lo tanto, me disculpo. ¡Gracias!

Sergey (abogado sénior)

Por ley, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles deben ser por escrito, de lo contrario no son válidos. En determinados casos, es más rentable dar de alta a un empresario individual y pagar 6 de los ingresos que pagar 13 de IRPF. Pero al registrar a un empresario individual, deberá redactar acuerdos por escrito con los propietarios para confirmar la legitimidad de los ingresos.

Magomed

Gracias Sergio por la ayuda. Y al final, si quisiera una pregunta más, ¿el contrato de arrendamiento debe ser certificado por un notario o puede presentarse en forma escrita simple? Gracias por la ayuda. ¡Mis mejores deseos!

Sergey (abogado sénior)

Todo lo que se requiere es un simple contrato por escrito. No es necesario protocolizarlo ante notario. Esto se establece en el art. 651 del Código Civil de la Federación Rusa. ¡Buena suerte!

Masha

Hola. Dígame, si el edificio es propiedad de la ciudad, las instalaciones de este edificio están arrendadas por MUP "...", ¿el director de esta MUP puede arrendar estas instalaciones, por ejemplo, LLC? ¿O puede una LLC subarrendar de MUP o celebrar directamente un contrato de arrendamiento con la administración de la ciudad?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Maria! MUP puede subarrendar locales solo con el consentimiento del arrendador en virtud del contrato de arrendamiento principal. Una LLC puede concluir un contrato de arrendamiento directamente con la administración, sujeto a la terminación del contrato de arrendamiento con MUP.

irina

Buenas tardes, en que momento es necesario dar de alta una IP para alquilar un local no residencial, si el local en si aun no esta construido? ¿Es importante para la posterior venta del local?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Irina! Preferiblemente antes de recibir el primer dinero del alquiler del local. La presencia del estado de IP no importa a los efectos de vender una propiedad.

Víctor

¡Hola! Soy empresario individual, informo en el formulario UTII. Por mi trabajo, celebro un contrato de arrendamiento de local no residencial con el propietario de una persona física ¿Se debe agregar el IVA al alquiler?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Víctor! El arrendamiento de bienes inmuebles no está incluido en el objeto de tributación del IVA. Por tanto, no es necesario incluir cláusulas sobre el IVA en el contrato de arrendamiento.

tatiana

Sergio, buenas tardes. Soy el Arrendador, ¿puedo alquilar un local no residencial, con el consentimiento de los Arrendatarios, a dos SRL al precio por m2 fijado por la empresa para cada una? O hay que compartir? Una LLC se registró anteriormente y paga el alquiler por m2, la segunda LLC está en proceso de registro en la misma dirección. ¿Qué hay de dos? Gracias.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Tatiana! Para evitar malentendidos, es mejor indicar en cada contrato una parte específica del local arrendado a cada LLC. La ley, por supuesto, no indica esto directamente, pero al proporcionar las mismas instalaciones a dos organizaciones al mismo tiempo, no solo crea incertidumbre, sino que teóricamente corre el riesgo de ser procesado por fraude. También existe el riesgo de que estos contratos sean invalidados.

natalia

Hola. Un individuo alquila bienes inmuebles no residenciales a una organización, no paga impuestos. ¿Quién es responsable de la falta de pago del impuesto sobre la renta personal: un individuo o una organización? Si, según la ley, el agente fiscal de una persona física en esta situación es una organización, por tanto, ¿el pago del IRPF es su obligación y la organización también responde por el impago?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Natalia! La responsabilidad debe recaer en la organización, que debe calcular y pagar el impuesto sobre la renta personal para un individuo.

Ángela

Buenas noches. Soy un individuo, alquilo locales no residenciales, el contrato de arrendamiento se concluye por 11 meses. ¿Tengo que pagar impuestos?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Usted está obligado a pagar el impuesto sobre la renta personal 13 sobre los ingresos que recibe.

dina

¡Hola! Me gustaría aclarar una pregunta. Vi una situación similar a la nuestra: un individuo subarrienda terrenos LLC. una parcela por el mismo precio que alquilar 15,000 rublos. Un individuo no recibe ingresos. Pero, ¿qué pasa con el deber de un agente fiscal? Después de todo, LLC está obligada a retener y transferir el impuesto sobre la renta personal? ¿Debería preocuparnos dónde y cuánto transfiere el individuo el pago recibido de nosotros? ¿O puede mostrar ambos contratos a la oficina de impuestos para que no obtengamos impuestos adicionales más adelante? ¡Gracias!

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Formalmente, de acuerdo con la legislación fiscal, una LLC está obligada a retener el impuesto sobre la renta personal y transferirlo al presupuesto.

Victoria

Buenas tardes Por favor, dígame, ¿cuál es la multa por alquilar un espacio de oficina a varias personas jurídicas al mismo tiempo?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Victoria! No se establece responsabilidad administrativa por tales acciones. Pero bajo ciertas circunstancias, el arrendador puede ser penalmente responsable por fraude. Asimismo, en los procesos civiles, el arrendatario engañado puede exigir la indemnización de los daños y perjuicios que le haya causado.

Galina

Hola, soy una persona física propietaria de un local no residencial, ¿puedo alquilarlo a mí mismo ya que estoy registrado como un empresario individual bajo un acuerdo gratuito.Cómo redactar un acuerdo para que no haya reclamaciones de la oficina de impuestos. Atentamente.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Galiana! Tal acuerdo no puede celebrarse bajo la ley, ya que ambas partes del acuerdo serán en realidad una sola persona, es decir, usted.

Galina

Hola Sergey, gracias por la respuesta. Tengo 67 años, creo que puedo alquilar una habitación sin formar un empresario individual. Sobre la misma base, creo que es posible concluir un acuerdo entre mi empresario individual que está en UTII y yo para el uso gratuito de esta habitación, ya que no generará ingresos para mí. -De buena naturaleza. De acuerdo con el Artículo 608 del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario puede alquilar su propiedad. Obtener el estatus de empresario individual no impone sobre una persona la obligación de transferir propiedad adicionalmente a su PI. Las únicas diferencias están en el sistema de impuestos y pagos sociales. Por favor, dígame si pienso correctamente. Saludos.

Sergey (abogado sénior)

No importa que no recibirás ingresos. De conformidad con el art. 413 del Código Civil de la Federación de Rusia, la obligación se extingue sobre la base de la coincidencia del deudor y el acreedor en una sola persona. Es imposible entregar la propiedad a usted mismo tanto en alquiler como para uso gratuito.

Andrei

¡Buenas tardes! como individuo soy el dueño de bienes raíces comerciales. Alquilo LLC inmobiliaria como individuo. Tengo mi propia LLC, donde soy el único fundador y director. ¿Puedo redactar un contrato de arrendamiento entre dos LLC o necesito registrar un empresario individual? Y si es así, ¿qué es más rentable: un acuerdo de LLC con una LLC, un empresario individual con una LLC o un individuo con una LLC? ¡Gracias!

Sergey (abogado sénior)

Hola Andrei! Para que la LLC pueda arrendar el local, es necesario que esta propiedad sea de propiedad de la LLC o en régimen de arrendamiento con subarrendamiento posterior. Por lo tanto, por el momento no podrá alquilar el local en nombre de la LLC. La opción más conveniente sería el esquema actual, ya que no será necesario incluir el local en el patrimonio de la LLC, para realizar la contabilidad fiscal correspondiente.

Andrei

En continuación del tema. y si yo, como individuo, tengo un acuerdo con una LLC por el derecho a usarlo gratis? y sobre la base de este acuerdo, la LLC concluirá un contrato de subarrendamiento

Sergey (abogado sénior)

Esta opción es aceptable, al menos no contra la ley.

nellie

¡Hola! El propietario, que tenía la condición de empresario individual, alquiló durante mucho tiempo partes del local a varios inquilinos para el comercio minorista. Cobró el alquiler en efectivo y no emitió documentos de pago. Vendí la propiedad hace un año y medio. Y ahora resultó que a través de la corte. Me colgaron unas 100 mil deudas, supuestamente este dinero no se pagó ... ¿Es posible probar lo contrario y qué tan legítimo es? Gracias de antemano.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! Es posible, pero se necesitará un trabajo minucioso para estudiar los documentos y otras pruebas. En juicio, es necesario probar la existencia de abuso del derecho del arrendador. Esto puede ser probado por el hecho de que él nunca exigió dinero. Si hubiera una deuda, entonces podría rescindir el contrato o, al menos, recordarle constantemente la deuda. Dependiendo de las circunstancias específicas, se deben construir tácticas de defensa. Lo mejor es conseguir un abogado profesional de su lado.

oksana

Hola, somos dos personas físicas, propietarios de locales no residenciales a partes iguales. Queremos alquilar locales no residenciales a una persona jurídica. Para hacer esto, abriremos una IP USN o una patente para un propietario. ¿Está permitido celebrar un contrato de arrendamiento solo de uno de los propietarios, qué poderes se necesitan en este caso, acuerdos del segundo propietario a favor del primero? Los pagos de una persona jurídica irán a la cuenta del empresario individual y el empresario individual pagará impuestos sobre la renta. ¿O es necesario celebrar un acuerdo con una pluralidad de personas del lado del propietario y la persona jurídica pagará el alquiler a dos propietarios por igual y cada uno debe pagar impuestos sobre sus ingresos?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Oksana! Para arrendar la totalidad del local, en cualquier caso, es necesario obtener el testamento del segundo propietario. Puede expresarse en forma de poder notarial al primer propietario para celebrar un contrato de arrendamiento en su nombre. El segundo método también fue indicado por usted. Pero aun en el primer caso, el primer propietario no queda liberado de la obligación de pagar impuestos.

lera

Hola. Dígame si el propietario puede celebrar un contrato de arrendamiento con dos personas jurídicas. si uno se concluye un poco antes, y los servicios médicos se brindan allí hasta el 1 de junio, y la otra compañía necesita este contrato solo por el momento para obtener una licencia y el contrato establece que el uso real comienza solo a partir del 1 de junio, sujeto a la obtención una licencia. gracias de antemano

Sergey (abogado sénior)

¡Hola! La legislación no contiene una prohibición sobre la celebración de dichos contratos. Solo en el segundo contrato es necesario indicar a qué hora comenzará el arrendamiento. También es posible concluir un contrato preliminar con una segunda empresa.

sergey

¡Hola! Nosotros LLC en USNO alquilamos bienes inmuebles no residenciales municipales, queremos alquilar parte de las instalaciones para una oficina a otra LLC. ¿Qué impuesto tenemos que pagar?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Serguéi! Ninguno. Los ingresos por arrendamiento de inmuebles se incluirán en los ingresos para determinar la base imponible del régimen de tributación simplificada.

sergey

Buenas tardes Nosotros, los empleados del IVA, queremos alquilarle un local no residencial a un delincuente. ¿Qué impuesto terminas pagando?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Serguéi! En este caso, el IVA no se imputa y no se paga.

sergey

Gracias

elena

Buenas tardes Si yo, como un físico las personas tienen propiedad comercial. Quiero usarlo para fines personales: un estudio de baile, donde enseñaré el sistema de suscripción. Además, quiero alquilar el gimnasio por hora a otros instructores. ¿Qué impuestos tengo que pagar y qué sistema debo elegir? ¡Gracias!

Sergey (abogado sénior)

¡Hola, Elena! Todo dependerá de cómo organices tu actividad: empresario individual o LLC. Cada tipo tiene sus propias características de tributación.

valery

Hola, quiero comprar un local con un inquilino MUP, el contrato de alquiler indica el costo con IVA incluido. ¿Se reducirá el alquiler ya que no pago el IVA? Gracias.

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Valery! Este problema debe resolverse por acuerdo con el arrendatario mediante la celebración de un acuerdo adicional.

Yuri

¡Hola! Soy una persona privada, el propietario de una nueva oficina. Tengo la intención de alquilar la oficina a una entidad legal. ¿Qué aconseja, dar de alta a un empresario individual para el pago del impuesto 6, o es mejor presentar una declaración del IRPF a final de año? Si es lo último, ¿cómo puedo probar ante las autoridades fiscales durante el primer año del contrato de arrendamiento que tengo previsto presentar posteriormente una declaración y pagar los impuestos adeudados?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Yuri! Será más fácil registrar una IP. Sí, y será más fácil para los inquilinos trabajar con empresarios individuales y no con un propietario privado. Además, de hecho, su actividad es empresarial y existe el riesgo de ser considerado responsable por un emprendimiento ilegal.

Olga

Hola. Soy propietario único, me registré hace unos días. Todavía no se ha registrado con el IRS. Quiero alquilar un local comercial. El propietario del local no es un empresario individual. ¿Puedo celebrar un contrato de arrendamiento con un particular? ¿Qué significa esto para ambos lados?

Sergey (abogado sénior)

¡Hola Olga! Puede celebrar un acuerdo con un individuo. Esto no está prohibido por la ley. No habrá consecuencias negativas de esto.

recibió
tarifa 46%

1. Puede arrendar tanto en nombre del empresario individual como en nombre del empresario individual. Pero, dado que estamos hablando de locales no residenciales y es posible establecer signos de actividad empresarial (carácter sistemático, riesgo empresarial) + la propiedad se alquila a una persona jurídica, creo que sería mejor si se alquila a un individuo. emprendedor. Además, en el sistema tributario simplificado, los ingresos por alquiler tributarán al 6 %, y no al 13 %, como en FL. Pero al alquilar a un empresario individual, será necesario realizar cambios en la lista de actividades realizadas (por ejemplo, código OKVED 70.20.2 "Alquilar su propio inmueble no residencial").

2. Para incurrir en responsabilidad penal en virtud del art. 171 del Código Penal, la acusación deberá probar el hecho mismo de hacer negocios sin registro y causar un daño importante al estado: 1.500.000 rublos. También es teóricamente posible ser considerado responsable en virtud de la Parte 1 del art. 14.1 del Código de Infracciones Administrativas ((implica la imposición de una multa administrativa por un monto de quinientos a dos mil rublos).

Por lo tanto, si usted es un empresario individual en el sistema tributario simplificado, realice cambios en el registro en términos de OKVED y pague un impuesto del 6% sobre la renta.

recibió
tarifa 27%

¡Hola!
De conformidad con el artículo 18 del Código Civil de la Federación de Rusia, los ciudadanos pueden tener bienes sobre la base del derecho de propiedad; heredar y legar bienes; participar en actividades empresariales y cualquier otra actividad no prohibida por la ley; crear personas jurídicas de forma independiente o conjunta con otros ciudadanos y personas jurídicas; realizar cualquier transacción que no contradiga la ley y participar en obligaciones; elegir un lugar de residencia; tener los derechos de autor de las obras de las ciencias, las letras y las artes, las invenciones y demás resultados de la actividad intelectual legalmente protegidos; tienen otros derechos patrimoniales y personales no patrimoniales.

Según el apartado 4 del art. 208 del Código Fiscal de la Federación Rusa, los ingresos de las personas de fuentes en la Federación Rusa incluyen los ingresos recibidos por el arrendamiento u otro uso de la propiedad ubicada en la Federación Rusa.

De acuerdo con el párrafo 3 del Artículo 210 del Código Fiscal de la Federación de Rusia Para los ingresos respecto de los cuales se establece la tasa impositiva establecida por el párrafo 1 del Artículo 224 del Código Fiscal, la base imponible se determina como la expresión monetaria de dicho ingreso sujetas a tributación, reducidas por el monto de las deducciones fiscales previstas en los artículos 218 a 221 de este Código, teniendo en cuenta las particularidades establecidas por este capítulo. El tipo impositivo se fija en el 13 por ciento.

Es decir, tienes derecho a alquilar una propiedad como individuo y deberás pagar el 13% de impuesto sobre la renta. Un arrendamiento de propiedad por única vez (no sistemático) no puede considerarse una actividad empresarial y, por lo tanto, no puede calificarse como una infracción administrativa (artículo 14.1 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación de Rusia) o una actividad empresarial ilegal (artículo 171 de la Código Penal de la Federación Rusa),

En virtud del art. 2 del Código Civil de la Federación Rusa La actividad empresarial se reconoce como una actividad independiente realizada por cuenta y riesgo propio, dirigida a la recepción sistemática de ganancias por el uso de la propiedad, enajenación de bienes, ejecución de obras o prestación de servicios por personas inscritas en tal carácter de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley.

Si va a arrendar una propiedad para realizar actividades empresariales, es decir, como empresario individual, entonces debe considerar lo siguiente.

La actividad empresarial incluye no solo el arrendamiento de propiedades, sino también las acciones preparatorias, por ejemplo, la realización de trabajos de reparación y construcción, la búsqueda de posibles inquilinos, lo que está confirmado por la práctica judicial establecida (Resoluciones de los Tribunales Federales de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental de 16 de diciembre de 2009 N A70-4191/2009, Distrito Central de fecha 31/08/2009 N A64-6950/08, Distrito de Siberia Oriental de fecha 09/09/2009 N A33-6383/09, Distrito Central de fecha 15/08/2007 N A36-2300/2006 ).
Así, la no utilización temporal del inmueble en actividades empresariales durante el período impositivo, en particular, la ausencia de contratos de arrendamiento, rehabilitación de locales, etc., así como la utilización del inmueble (parte del mismo) para las necesidades de gestión de un empresario individual, no puede considerarse en sí mismo como el uso de esta propiedad para fines distintos de las actividades comerciales.
Dado que la Ley N 2003-1 no define los plazos para la presentación de documentos que confirmen el derecho de un empresario individual a estar exento de la obligación de pagar impuestos sobre la propiedad de las personas físicas, dichos documentos deben presentarse dentro de los plazos que permitan a la autoridad fiscal calcular el monto del impuesto sobre la propiedad de las personas y enviar al contribuyente un aviso de pago de impuestos antes del 1 de agosto.
PAG la verificación del uso real de la propiedad por parte de empresarios individuales en actividades empresariales debe ser realizada por las autoridades fiscales como parte del control fiscal.

a razón del 6 por ciento.

De conformidad con el apartado 3 del art. 346.11 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, la aplicación del sistema impositivo simplificado por parte de los empresarios individuales prevé su liberación de la obligación de pagar impuestos sobre la propiedad de las personas en relación con la propiedad, utilizado para actividades comerciales .

Así, en el caso de inscripción como empresario individual y pago de un impuesto único asociado a la aplicación del régimen tributario simplificado, de los ingresos percibidos por la puesta a disposición del local en cuestión en régimen de alquiler, No será un pagador del impuesto sobre la propiedad personal con respecto a las instalaciones especificadas.

Al mismo tiempo, según las autoridades reguladoras, para aplicar el derecho a la exención del impuesto predial, el empresario individual que aplica el régimen tributario simplificado debe presentar ante la autoridad fiscal:
- solicitud de exención del pago del impuesto sobre la propiedad en cualquier forma;
- documentos que confirmen el uso de bienes inmuebles para actividades comerciales (en su caso, dicho documento será un contrato de arrendamiento).
Tales aclaraciones, en particular, están contenidas en la Carta del Ministerio de Finanzas de Rusia con fecha 1 de febrero de 2010 No. 03-05-04-01/06.

Según el art. 346.31 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, la tasa impositiva única se establece en el 15 por ciento del monto de los ingresos imputados. Sin embargo, el sistema tributario bajo la forma de un impuesto único sobre la renta imputadainstalado para ciertos tipos de actividades, que se especifican en artículo 346.26 del Código Fiscal de la Federación Rusa.

Por lo tanto, dado que un empresario individual puede estar exento del pago de impuestos sobre la propiedad de una persona física, será más rentable alquilar la propiedad como empresario individual aplicando el sistema tributario simplificado.

Atentamente, F. Tamara

ngaol soltero

recibió
tarifa 27%

En los casos en que una persona no inscrita como empresario individual haya adquirido un local residencial u otro inmueble para necesidades personales o lo haya recibido por herencia o en virtud de un contrato de donación, pero debido a la falta de necesidad de usar este inmueble, lo arrendó temporalmente o lo arrendó y como resultado de tal transacción de derecho civil recibió ingresos (incluso en una cantidad grande o especialmente grande), cuyas escrituras no implican responsabilidad penal por actividad empresarial ilegal o (Post. Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa de fecha 18/11/2004 N 23 "Sobre la práctica judicial en casos de negocios ilegales..."). En otras palabras, si un individuo alquila el exceso de propiedad, entonces no es necesario registrar un empresario individual.

Ciudadano no registrado como empresario individual, paga solo el impuesto sobre la renta personal a una tasa del 13% del alquiler (si el pagador de la renta no retuvo el impuesto sobre la renta personal de los ingresos pagados, como agente fiscal, entonces el ciudadano pagará él mismo). Todavía tiene la obligación de pagar el impuesto sobre la propiedad de las personas (es local y se paga una vez al año, a más tardar el 1 de noviembre del año siguiente al año para el cual se calculó el impuesto; establecido por la ley N2003-1-FZ "Sobre los impuestos sobre la propiedad de las personas" y la Ley de Moscú No. 47 "Sobre las tasas del impuesto sobre la propiedad de las personas").

Ciudadano, empresario individual registrado por tipo de actividad "arrendamiento de bienes inmuebles residenciales propios" código OKVED 70.20.1., bajo el régimen general de tributación, paga el IRPF a un tipo del 13% sobre el alquiler. El empresario deberá presentar a la autoridad fiscal una declaración en forma de 4-NDFL dentro de los cinco días posteriores al vencimiento de un mes a partir de la fecha de recepción de los ingresos por alquiler (cláusula 7 del artículo 227 del Código Fiscal de la Federación Rusa ), después de lo cual debe pagar anticipos sobre la base de avisos fiscales (cláusula 9 artículo 227 del Código Fiscal de la Federación Rusa). Al final del año: envíe una declaración en el formulario 3-NDFL a más tardar el 30 de abril del año siguiente al año vencido (Artículo 216, Cláusula 1 del Artículo 229 del Código Fiscal de la Federación Rusa).

En el régimen general, al alquilar locales no residenciales, el empresario está obligado a pagar el IVA. Un empresario individual tiene derecho a estar exento del cumplimiento de las obligaciones del contribuyente relacionadas con el cálculo y pago del impuesto, si durante los 3 meses calendario consecutivos anteriores el monto de los ingresos por la provisión de locales no residenciales para uso temporal, sin incluir el IVA, no superó los 2 millones de rublos en total. (Cláusula 1, Artículo 145 del Código Fiscal de la Federación Rusa). Las operaciones para la provisión de locales residenciales para uso están exentas de IVA (cláusula 10, cláusula 2, artículo 149 del Código Fiscal de la Federación Rusa).

Se mantiene la obligación de pagar el impuesto sobre bienes muebles.

Todos los empresarios están obligados a pagar primas de seguro a fondos estatales no presupuestarios "para sí mismos": PFR (para el seguro de pensión obligatorio), MHIF (para el seguro de salud obligatorio); para empleados (si los hubiere): PFR + FSS + MHIF (según la Ley N° 212-FZ "Sobre primas de seguros...").

En 2012, el empresario individual está obligado a pagar "por sí mismo" contribuciones de 17.208,25 rublos. (si el pagador nació en 1966 y antes: contribución al PFR - 14386.32 rublos, el monto total se paga a la parte del seguro; si el pagador nació en 1967 y antes, entonces las contribuciones al PFR para la parte del seguro son 11066.40 rublos, para la parte financiada - 3319,92 rublos; al Fondo Federal de Seguro Médico Obligatorio (FFOMS) - 2821,93 rublos; las contribuciones al Fondo Territorial de Seguro Médico Obligatorio en 2012 no se pagan).

Ciudadano, empresario individual registrado por tipo de actividad"arrendamiento de bienes inmuebles residenciales propios" código OKVED 70.20.1., rodante en USN, debe representar que el sistema tributario simplificado se aplica en 3 versiones:

Con el objeto de gravar los "ingresos", la tasa impositiva es del 6% (cláusula 1 del artículo 346.20 del Código Fiscal de la Federación Rusa);

STS con objeto de tributación “ingresos menos gastos”. La ley de las entidades constitutivas de la Federación Rusa puede establecer tasas del 5 al 15%, dependiendo de las categorías de contribuyentes; el monto de las primas de seguro pagadas (por ejemplo, las contribuciones para "uno mismo" al Fondo de Pensiones de la Federación Rusa, MHIF) pueden incluirse en los gastos (cláusula 7, cláusula 1, artículo 346.16 del Código Fiscal de la Federación Rusa);

USN basado en una patente - al transferir en posesión temporal y (o) uso de garajes, locales residenciales propios, así como locales residenciales construidos en terrenos suburbanos (cláusula 56, cláusula 2, artículo 346.25.1 del Código Tributario de la Federación Rusa). El monto de la patente es fijo, calculado a partir del ingreso anual potencial establecido por el sujeto de la Federación de Rusia. Parte de la patente puede reducirse por el monto de las primas de seguro a los fondos extrapresupuestarios pagados por el empresario tanto para sí mismo como para sus empleados, teniendo en cuenta las particularidades establecidas en el apartado 10 del artículo 346.25.1 RF Código Tributario.

La aplicación del sistema fiscal simplificado exime a los empresarios individuales del pago de impuestos sobre la propiedad de las personas físicas sobre la propiedad utilizada para arrendamiento (cláusula 3 del artículo 346.11 del Código Fiscal de la Federación Rusa). El plazo para presentar una solicitud y documentos que confirmen el uso real de la propiedad para la exención no está prescrito, por lo tanto, resulta que las autoridades fiscales envían un aviso de pago más rápido que el empresario individual presenta una solicitud y documentos para la exención. Sobre la base de la solicitud y los documentos presentados por el empresario, las autoridades fiscales realizan un reembolso (compensación) del impuesto pagado en exceso.

Restricción en el uso del sistema fiscal simplificado: los ingresos anuales por la entrega de bienes no deben exceder los 60 millones de rublos por año.

La obligación de pagar primas de seguro a fondos estatales no presupuestarios para empresarios individuales en el sistema tributario simplificado para "él mismo" y para los empleados (si los hubiere) existe y no depende del régimen tributario aplicable.

¡Buenas noches!

en 1 pregunta y en 2 partes de 2 preguntas - de acuerdo con la carta del Ministerio de Finanzas de la Federación de Rusia con fecha 17/11/09 N 03-04-05-01 / 808

De acuerdo con el artículo 2 del Código Civil de la Federación de Rusia, las actividades deben llevarse a cabo de forma independiente, bajo su propio riesgo y tener como objetivo el beneficio sistemático.

En ausencia de los signos anteriores, una persona tiene derecho a celebrar un contrato de arrendamiento de bienes sin registrarse como empresario individual.

sobre la segunda pregunta, el abogado anterior respondió con gran detalle. Es necesario considerar todos los pagos y el monto del alquiler.

Charlar

Maxim Druzhkin

Abogado, Moscú

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1103 respuestas

249 reseñas

¡Hola! En los 2 supuestos de arrendamiento considerados, dependiendo del estatus del arrendador, es necesario tener en cuenta una serie de factores que inciden en la obligación de calcular los impuestos. Es el porcentaje del impuesto propiamente dicho, la obligación de pagarlo directamente por el arrendador o agente fiscal de una persona física - el arrendador, la posibilidad de utilizar también la reducción de la base imponible para gastos en la adquisición de un inmueble. También en esta materia, debe prestarse atención al pago de impuestos sobre la posterior venta de bienes arrendados.

Me gustaría llamar su atención de inmediato que las respuestas anteriores contenían la opinión errónea de que en este caso no es necesario pagar impuestos al alquilar bienes inmuebles, en esta posición, este impuesto sobre la renta del alquiler de la propiedad se confundió erróneamente con el impuesto a la propiedad. .

1. De conformidad con el apartado 1 del art. 209 del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario tiene derecho a poseer, usar y disponer de su propiedad.

Según el art. 608 del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario de la propiedad tiene derecho a arrendarla.

Con base en el párrafo 1 del art. 23 del Código Civil de la Federación Rusa, un ciudadano tiene derecho a participar en actividades empresariales sin formar una entidad legal desde el momento del registro estatal como empresario individual.

El Servicio Federal de Impuestos de Rusia para la ciudad de Moscú, en su Carta del 30 de marzo de 2007 N 28-10 / 28916, indica que los siguientes hechos pueden indicar la presencia en las acciones de un ciudadano de signos de actividad empresarial:

Producción o adquisición de bienes con el fin de obtener ganancias posteriores de su uso o venta;

Contabilidad de transacciones comerciales relacionadas con la implementación de transacciones;

La interconexión de todas las transacciones realizadas por un ciudadano en un determinado período de tiempo;

Relaciones estables con vendedores, compradores, otros contratistas.

Además, de acuerdo con la Clasificación de actividades económicas de toda Rusia OK 029-2001 (NACE Rev. 1), aprobada por el Decreto de la Norma estatal de Rusia del 6 de noviembre de 2001 N 454-st, la actividad económica tiene lugar cuando recursos, equipos, mano de obra, tecnologías, materias primas, materiales, energía (recursos de información) se combinan en un proceso de producción destinado a producir productos (prestación de servicios). La actividad económica se caracteriza por los costos de producción, el proceso de producción y la producción (servicios).

Si estos signos están presentes, un individuo está obligado a registrarse como empresario sin formar una entidad legal.

Esta posición está confirmada por las Cartas del Ministerio de Finanzas de Rusia con fecha 14.01.2005 N 03-05-01-05 / 3 y fecha 09.22.2006 N 03-05-01-03 / 125, así como la Carta de el Servicio Federal de Impuestos de Rusia para Moscú con fecha 25/01/2008 N 18-12/3/005988.

Así, en opinión de las autoridades reguladoras, si se realizan operaciones de arrendamiento de inmuebles (leasing) u operaciones de compraventa de inmuebles en presencia de indicios de actividad económica y empresarial, una persona física está obligada a registrarse ante las autoridades fiscales como empresario sin formar una entidad legal.

El Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa, en el párrafo 2 de la Resolución No. 23 del 18 de noviembre de 2004, indicó que en los casos en que una persona no registrada como empresario individual adquiera locales residenciales u otros bienes inmuebles para necesidades personales o reciba por herencia o en virtud de un acuerdo de donación, pero debido a la ausencia de la necesidad de usar esta propiedad, la arrendó temporalmente o la arrendó y como resultado de tal transacción de derecho civil recibió ingresos (incluso a gran o especialmente gran escala ), sus hechos no implican responsabilidad por actividad empresarial ilícita.

Por lo tanto, si una persona arrienda temporalmente locales no residenciales, pero su actividad no contiene signos de actividad empresarial, la persona no está obligada a registrarse como empresario individual.

1. Según el apartado 2 del art. 209 del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario tiene derecho, a su propia discreción, a tomar cualquier acción con respecto a su propiedad que no contradiga la ley y otros actos legales y no viole los derechos e intereses legalmente protegidos. de otras personas, incluso enajenar sus bienes en propiedad de otras personas, transferirles, sin dejar de ser propietarios, el derecho a poseer, usar y disponer de bienes, empeñar bienes y gravarlos de otras formas, disponer de ellos de otra manera .

La tributación de los ingresos recibidos por personas físicas se lleva a cabo en la forma prescrita por el cap. 23 del Código Fiscal de la Federación Rusa.

En el apartado 1 del art. 207 del Código Fiscal de la Federación Rusa establece que las personas que son residentes fiscales de la Federación Rusa, así como las personas que reciben ingresos de fuentes en Rusia que no son residentes fiscales de la Federación Rusa, se reconocen como contribuyentes del impuesto sobre la renta personal. .

Según párrafos. 4 y 10 párrafo 1 del art. 208 del Código Fiscal de la Federación Rusa, los ingresos de fuentes en la Federación Rusa incluyen los ingresos recibidos del arrendamiento u otro uso de la propiedad ubicada en Rusia.

De conformidad con el apartado 1 del art. 226 del Código Fiscal de la Federación Rusa, organizaciones rusas, empresarios individuales, notarios que ejercen la práctica privada, abogados que han establecido oficinas de abogados, así como divisiones separadas de organizaciones extranjeras en la Federación Rusa, de las cuales o como resultado de relaciones con los cuales el contribuyente percibió ingresos, están obligados a calcular, retener al contribuyente y pagar el monto del impuesto sobre la renta.

La excepción son los ingresos, respecto de los cuales el cálculo y el pago del impuesto se realizan de conformidad con el art. Arte. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 y 228 del Código Tributario de la RF.

Por lo tanto, una organización, un inquilino de locales no residenciales, que realiza pagos en virtud de un contrato de arrendamiento a un individuo, un propietario que no es un empresario individual, está obligado a calcular, retener del contribuyente y pagar al presupuesto la cantidad de personal impuesto sobre la renta sobre el monto de la renta.

En virtud de lo anterior, un empresario persona física que pague a una persona física un alquiler por un local alquilado a ésta, se reconoce como agente fiscal en relación con dichas rentas de una persona física y, en consecuencia, debe cumplir con las obligaciones de calcular, retener y trasladar el IRPF. al presupuesto en la forma prescrita por el art. 226 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, así como en la presentación a la autoridad fiscal en el lugar de su registro de conformidad con el párrafo 2 del art. 230 del Código Fiscal de la Federación Rusa, información sobre los ingresos de una persona y los montos de los impuestos acumulados, retenidos y transferidos al sistema presupuestario de la Federación Rusa. Esta posición se confirma en la carta del Ministerio de Finanzas de Rusia del 20 de julio de 2012 N 03-04-05 / 3-889).

1. actividad empresarial para el arrendamiento de apartamentos y locales no residenciales para oficinas y tiendas de un empresario individual que utilice un sistema de tributación simplificada, cuyo tipo de actividad económica, especificada en el Registro Estatal Unificado de Empresarios Individuales, es el arrendamiento de sus propios bienes inmuebles , no está sujeta a tributación por un impuesto único sobre la renta imputada . A su vez, tampoco están sujetos a tributación con el IRPF las rentas procedentes del alquiler de apartamentos y locales no residenciales destinados a oficinas y comercios (inciso 24 del artículo 217 del Código). (Carta del Ministerio de Finanzas de la Federación Rusa de fecha 05.12.2011 N 03-11-11 / 310))

De conformidad con el art. 346.20 del Código Fiscal de la Federación Rusa en el caso, bajo el sistema tributario simplificado (STS), si el objeto de los impuestos son los ingresos, se establece la tasa impositiva a razón del 6 por ciento.

Los contribuyentes que apliquen el régimen tributario simplificado y hayan elegido como objeto de tributación la renta reducida por el importe de los gastos, al determinar la base imponible se tendrán en cuenta los gastos previstos en el apartado 1 del art. 346.16 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, sujeto a su cumplimiento de los criterios especificados en el párrafo 1 del art. 252 del Código.

Sobre la base de los párrafos. 1 p.1 art. 346.16 del Código, al determinar el objeto del gravamen, los contribuyentes tienen derecho a tomar en cuenta los costos de adquisición, construcción y fabricación de activos fijos, así como los de terminación, equipamiento adicional, reconstrucción, modernización y reequipamiento técnico. de activos fijos (sin perjuicio de lo dispuesto en los incisos 3 y 4 del artículo 346.16 del Código Tributario).

Si un individuo adquirió un objeto de activos fijos (locales no residenciales) en propiedad antes del registro estatal como empresario individual, entonces no era un contribuyente dedicado a la actividad empresarial, por lo tanto, los costos de adquirir un activo fijo cuando un empresario individual aplica no debe tenerse en cuenta el sistema impositivo simplificado.

Al mismo tiempo, los costes de reparación de dichos locales, realizados durante el período de aplicación del régimen de tributación simplificada, podrán ser tenidos en cuenta para la determinación de la base imponible sobre la base de los apartados. 3 p.1 art. 346.16 del Código, y los costos de mantenimiento en forma de facturas de servicios públicos, sobre la base de los párrafos. 5 p.1 del citado artículo y el art. 254 del Código.

Al mismo tiempo, según el párr. 2 p.17.1 art. 217 del Código Fiscal de la Federación de Rusia, las disposiciones de este párrafo no se aplican a los ingresos recibidos por personas físicas por la venta de bienes directamente utilizados por empresarios individuales en actividades empresariales.

Así, las rentas percibidas por la enajenación de locales no residenciales, que hayan sido destinados directamente a actividades empresariales, están sujetas a inclusión en la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Por lo tanto, en la venta posterior de la propiedad arrendada, debe tenerse en cuenta que si no registra un empresario individual, simplemente arrienda un local no residencial, luego al vender esta propiedad que ha sido propiedad por más de 3 años, usted no es necesario pagar el impuesto sobre la renta personal. Si registra a un empresario individual, al vender dicha propiedad, su valor debe incluirse en la base imponible.

Al mismo tiempo, de conformidad con el art. 41 del Código, los ingresos se reconocen como beneficio económico en efectivo o en especie, tomados en cuenta si es posible evaluarlo y en la medida en que tal beneficio pueda ser evaluado, y determinados de conformidad con los capítulos "Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas". ”, Código del “Impuesto sobre la Renta de las Sociedades”.

Según el apartado 1 del art. 572 del Código Civil de la Federación Rusa, en virtud de un acuerdo de donación, una parte (el donante) transfiere gratuitamente o se compromete a transferir a la otra parte (el donatario) una cosa en propiedad o un derecho de propiedad (reclamo) sobre sí mismo o frente a un tercero, o la libera o se compromete a liberarla de obligaciones patrimoniales para sí o frente a un tercero.

Con base en lo anterior y teniendo en cuenta el principio de determinación de la renta, establecido en el art. 41 del Código, al donar bienes inmuebles, el donante no recibe renta (beneficio económico) sujeta al impuesto sobre la renta de las personas físicas.

En vista de lo anterior, si no registra un empresario individual, entonces el arrendador (empresario individual o entidad legal), siendo un agente fiscal, calculará su impuesto sobre la renta personal - 13% de los ingresos recibidos de la transacción y pagará él. Asimismo, transcurridos 3 años desde la fecha de adquisición de la propiedad, será posible vender el inmueble sin pagar el IRPF sobre el importe de la venta.

Si registra a un empresario individual, entonces por tipo de actividad "alquilar su propio inmueble residencial" código OKVED 70.20.1., IP de acuerdo con el sistema tributario simplificado tendrá un objeto de impuestos "ingresos", a una tasa impositiva de 6 % (cláusula 1 del artículo 346.20 del Código Fiscal de la Federación Rusa); con el objeto de gravar "ingresos menos gastos" - 15%, mientras que a partir de la base imponible es posible reducir el costo de los activos fijos - propiedad adquirida.

También quiero ofrecer otra opción, que puede tener menos "carga de impuestos".

De conformidad con el apartado 1 del art. 1005 del Código Civil de la Federación de Rusia, en virtud de un acuerdo de agencia, una parte (agente) se compromete, por una tarifa, a realizar acciones legales y de otro tipo en nombre de la otra parte (principal) en su propio nombre, pero a expensas del principal o en nombre y por cuenta del principal.

En una transacción hecha por un agente con un tercero por cuenta propia y a expensas del principal, el agente adquiere derechos y queda obligado, incluso si el principal fue nombrado en la transacción o tuvo relaciones directas con el tercero a ejecutar la transacción.

El artículo 1011 del Código Civil de la Federación Rusa establece que si un agente actúa en su propio nombre, pero a expensas del principal, entonces las reglas estipuladas por Ch. 51 "Comisión" del Código Civil de la Federación Rusa, si estas reglas no contradicen las disposiciones de este capítulo del Código Civil de la Federación Rusa o la esencia del acuerdo de agencia.

Así, el objeto del contrato de agencia es cualquier relación entre el agente y terceros en interés del principal.

Según párrafos. 9 p.1 art. 251 del Código, al determinar la base imponible, los ingresos en forma de bienes (incluido el efectivo) recibidos por el comisionista, agente y (u) otro apoderado en relación con el cumplimiento de obligaciones en virtud de un contrato de comisión, contrato de agencia u otro acuerdo similar, así como a cuenta del reembolso de los gastos incurridos por el comisionista, agente y (u) otro apoderado del contratante, principal y (u) otro principal, si tales costos no están sujetos a la inclusión en los costos del comisionista, agente y (u) otro abogado de acuerdo con los términos de los contratos celebrados. Estos ingresos no incluyen comisión, agencia u otra remuneración similar.

Dado lo anterior, sujeto a las condiciones anteriores para una transacción con terceros de un empresario individual, un agente que aplica un sistema tributario simplificado, solo los honorarios de agencia se tienen en cuenta como parte de los ingresos al determinar el objeto del impuesto.

Lo único a tener en cuenta en este caso es que, de conformidad con el apartado 5 del art. 346.11 del Código Tributario, los empresarios individuales que aplican el régimen tributario simplificado no están exentos de ejercer las funciones de agentes fiscales previstas por el Código Tributario.

De conformidad con los apartados 1 y 2 del art. 226 del Código, los empresarios individuales que sean la fuente de pago de las rentas de los contribuyentes se reconocen como agentes fiscales en relación con los contribuyentes y están obligados a calcular, retener y trasladar al presupuesto el importe del impuesto sobre la renta de las personas físicas procedente de dichas rentas de los contribuyentes.

Entonces, vea qué ventajas aceptar, qué desventajas. Al registrar a un empresario individual, no se olvide de la obligación de pagar impuestos sociales de forma independiente, al Fondo del Seguro Social, fondo de pensiones, MHIF.

¡Que tenga un lindo día!

1. ¿En qué casos está permitido hacer esto en nombre de un individuo y en qué casos solo en nombre de un empresario individual? ¿Cuáles son los riesgos fiscales de estas dos opciones? ¿Puede la opción de entrega en nombre de FL ser reconocida como negocio ilegal bajo el Código Penal de la Federación Rusa?

La presencia en las acciones de un ciudadano de indicios de actividad empresarial puede acreditarse, en particular, por los siguientes hechos:
- producción o adquisición de bienes con el fin de obtener ganancias posteriores de su uso o venta;
- contabilidad económica de operaciones relacionadas con la realización de transacciones;
- la interconexión de todas las transacciones realizadas por un ciudadano en un determinado período de tiempo;
- relaciones estables con vendedores, compradores, otras contrapartes (ver cartas del Ministerio de Finanzas de la Federación Rusa del 17 de noviembre de 2009 N 03-04-05-01 / 808, del 22 de septiembre de 2006 N 03-05-01- 03/125, del 14 de enero de 2005 N 03-05-01-05/3, Servicio Federal de Impuestos de la Federación Rusa para Moscú del 25 de enero de 2008 N 18-12/3/005988, del 30 de marzo de 2007 N 28 -10/28916).

Dado que los signos anteriores estarán presentes en las acciones de un ciudadano, entonces un individuo en este caso está obligado a registrarse como empresario sin formar una entidad legal.

De lo contrario, el ciudadano será responsable administrativamente por llevar a cabo actividades empresariales sin registro estatal en virtud de la Parte 1 del art. 14.1 del Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa y penal según el art. 198 del Código Penal de la Federación de Rusia en caso de evasión fiscal (si no se ha pagado el monto de los impuestos y (o) tasas, que ascienden a más de seiscientos mil rublos por un período dentro de tres años financieros consecutivos, siempre que el la proporción de impuestos y (o) tasas no pagadas supera el 10 por ciento del pago de impuestos y (o) tasas adeudadas, o supera un millón ochocientos mil rublos). Si en la situación que se examina, la propiedad se adquirió originalmente para recibir ingresos por su alquiler, un ciudadano puede ser penalmente responsable en virtud del art. 171 del Código Penal de la Federación Rusa (al recibir ingresos superiores a un millón quinientos mil rublos).
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2. Qué opción para generar ingresos a partir de bienes inmuebles es financieramente más rentable: comparar la opción de un empresario individual bajo diferentes regímenes fiscales y un individuo (si corresponde), bajo supuestos alternativos de que la inversión inicial (compra / reconstrucción) se realizó a partir de un empresario individual o de un individuo?

Estoy considerando una opción solo para IP.

Un empresario individual puede aplicar OSN, STS: "ingresos", "ingresos menos gastos", patente, UTII

ITUI: en Moscú no es

los más desventajosos, ya que tendrás que pagar impuesto de bienes inmuebles, IRPF, IVA, etc.

USN: "ingresos", "ingresos menos gastos", patente:

El uso del sistema tributario simplificado por parte de las organizaciones prevé su liberación de la obligación de pagar el impuesto sobre la renta, el impuesto sobre la propiedad corporativa, el impuesto al valor agregado (excepto en algunos casos) (cláusula 2 del artículo 346.11 del Código Fiscal de la Federación Rusa).

Comenzaré con una patente: solo se puede aplicar al transferir la posesión temporal y (o) el uso de garajes, locales residenciales propios, así como locales residenciales construidos en casas de verano. En consecuencia, cuando el alquiler de bienes inmuebles comerciales no se aplica.

"ingresos" o "ingresos reducidos por la cantidad de gastos": es más conveniente usarlos. El objeto de tributación a elegir depende del porcentaje de ingresos y gastos.

Si los gastos estimados serán inferiores al 66,66% de los ingresos totales estimados, entonces es mejor elegir simplemente "ingresos" y pagar un impuesto único del 6% sobre el monto de los ingresos.

De lo contrario, es mejor elegir "ingresos reducidos por la cantidad de gastos" y pagar el 15% de la diferencia.

En algunos casos, es más conveniente elegir el segundo, ya que a menudo es posible "cerrar" los ingresos con los gastos, su lista está limitada en el art. 346.16 del Código Fiscal de la Federación Rusa, y pérdidas de años anteriores (cláusula 7 del artículo 346.18 del Código Fiscal de la Federación Rusa), tales gastos incluyen, por ejemplo, gastos para la adquisición de activos fijos, intereses sobre préstamos / préstamos

En este sentido, es mejor registrarse como empresario individual y luego comprar bienes inmuebles, luego los costos de adquirirlos aparecerán inmediatamente en la contabilidad.

En realidad, si no va a registrar el contrato en el Regpalat, puede presentarlo como individuo.

En este caso, será posible revelar el hecho de la falta de pago de impuestos solo mediante la queja de un simpatizante.

Todos los servicios legales en Moscú

Muchas personas poseen varias propiedades no residenciales que no se utilizan para ningún propósito. Arrendarlos se considera la mejor oportunidad, ya que en tales condiciones se asegura un ingreso constante y alto. Para ello, el arrendador puede actuar como persona física, empresario individual o empresario. El procedimiento de arrendamiento de locales no residenciales debe realizarse de manera competente, para lo cual se redactan contratos oficiales con los arrendatarios. Se tiene en cuenta la necesidad de pagar impuestos sobre los ingresos recibidos.

Reglas para la provisión de objetos en alquiler.

Muchos propietarios utilizan esta actividad. Alquilar locales no residenciales le permite recibir un alto ingreso pasivo. En este caso, el arrendador podrá ser:

• un individuo que es dueño directo del objeto, por lo tanto debe tener documentos oficiales para esta propiedad;
• Un empresario individual que se ha registrado especialmente en el Servicio de Impuestos Federales para realizar esta actividad, y generalmente es elegido por los empresarios para pagar impuestos en el sistema tributario simplificado, PSN o UTII, ya que mediante el uso de regímenes simplificados no será difícil calcular y pagar impuestos, así como presentar una declaración;
• una empresa representada por una persona jurídica, y las empresas, al igual que los empresarios individuales, pueden utilizar sistemas simplificados para el cálculo de impuestos.

Al redactar un contrato por cualquiera de los propietarios anteriores, se tienen en cuenta varios matices. Si el arrendamiento de locales no residenciales se lleva a cabo sin registro oficial y registro de ingresos ante el Servicio de Impuestos Federales, entonces esta es una actividad ilegal por la cual los propietarios de los locales son responsables.

Reglas para el arrendamiento de objetos por parte de particulares.

Los ciudadanos particulares pueden poseer diferentes objetos inmobiliarios. Se utilizan para diferentes propósitos tales como:

• creación de una oficina;
• organización de almacenes;
• formación de una empresa manufacturera;
• creación de tiendas.

Un ciudadano puede actuar como parte en un contrato de arrendamiento. Las personas deben ser los dueños directos de los objetos, por lo tanto, deben tener los documentos de título correspondientes y un extracto de la USRN. Las características del arrendamiento de locales no residenciales por parte de un individuo incluyen lo siguiente:

• los ciudadanos deben hacer una entrada en Rosreestr con anticipación que las instalaciones existentes son una instalación no residencial, y además se deben indicar los parámetros técnicos y catastrales;
• si el inmueble no está en el registro catastral o no está contabilizado, entonces no está permitido transferirlo oficialmente para uso de otras personas;
• la entrega del objeto para uso de empresas u otros ciudadanos es una transacción de propiedad, por lo tanto, necesariamente se celebra un contrato de derecho civil con el propietario;
• para que la documentación se redacte de manera formal y competente, el acuerdo se redacta exclusivamente por escrito, después de lo cual es certificado por un notario y registrado en Rosreestr.

A menudo, se redacta un acuerdo por un período no superior a un año. Bajo tales condiciones, no es necesario registrar el documento con Rosreestr.

¿Qué documentos se requieren de un individuo para concluir una transacción?

Si un individuo arrienda locales no residenciales, entonces un ciudadano debe preparar cierta documentación por adelantado. Incluye los siguientes papeles:

• pasaporte del ciudadano propietario del local;
• certificado de propiedad, que puede ser reemplazado por un nuevo extracto del USRN, que indica el propietario directo del objeto;
• certificado técnico;
• otros documentos técnicos emitidos al propietario por empleados de BTI;
• un extracto de Rosreestr que confirme que no hay gravámenes en la instalación representados por arresto, fianza u otras restricciones.

Se permite involucrar a un representante para participar en la transacción, pero debe tener un poder notariado.

¿Los individuos pagan impuestos?

Muy a menudo, los ciudadanos propietarios de bienes inmuebles utilizan este tipo de actividad para ganar dinero. El alquiler de locales no residenciales aporta a las personas un ingreso pasivo bastante significativo.

Si el contrato está registrado en Rosreestr, la información de esta institución se envía a la sucursal más cercana del Servicio de Impuestos Federales para contabilizar los ingresos de los ciudadanos. Por lo tanto, el arrendamiento físico personas de locales no residenciales requiere el cálculo y pago del impuesto sobre la renta.

Para hacer esto, se requiere presentar anualmente una declaración 3-NDFL al Servicio de Impuestos Federales, que indica todos los ingresos de un ciudadano por alquilar un objeto. Además, este documento proporciona la cantidad correcta del impuesto sobre la renta personal. Por lo tanto, se tendrá que pagar el 13% de las cantidades recibidas. Debido a una carga fiscal tan alta, los ciudadanos suelen preferir registrar un empresario individual o abrir una empresa para reducir significativamente la tarifa, ya que al utilizar regímenes simplificados, el impuesto puede reducirse al 6% de todos los ingresos.

Matices para IP

Muchos ciudadanos que son propietarios de bienes inmuebles que prefieren alquilar IP abierta especialmente para estos fines. En este caso, pueden utilizar regímenes simplificados a la hora de calcular el importe del impuesto. El arrendamiento de locales no residenciales de un empresario individual tiene en cuenta los matices:

• la celebración de un contrato con inquilinos se fija necesariamente mediante un acuerdo oficial, que especifica la duración del contrato, las características de la propiedad, el costo del alquiler y otras características importantes;
• si el plazo del acuerdo excede un año, entonces el contrato se registra con Rosreestr;
• por las rentas recibidas se pagan ciertamente impuestos de empresario individual, para lo cual el empresario puede optar por el sistema de patentes, sistema tributario simplificado o UTII;
• se debe registrar la transferencia directa de fondos, para lo cual se elaboran recibos, pero la mayoría de las veces el dinero se transfiere a una cuenta corriente, por lo que puede probar la recepción del dinero mediante extractos bancarios.

Mediante el uso de sistemas tributarios simplificados, los ciudadanos pueden evitar pagar un impuesto significativo. La mayoría de las veces, al alquilar locales no residenciales, los empresarios individuales eligen UTII, ya que al usar este impuesto, la misma cantidad se paga trimestralmente. El impuesto en este caso depende del tamaño del local, por lo que no se ve afectado por el costo del alquiler.

El arrendamiento de locales no residenciales de empresarios individuales debe realizarse oficialmente. La tributación depende del régimen elegido, pero es importante no solo calcular correctamente y pagar los impuestos a tiempo, sino también redactar las declaraciones necesarias para los empleados del Servicio de Impuestos Federales.

¿Qué documentos se requieren de la IP?

Si un empresario actúa como propietario de una propiedad no residencial, se deben preparar documentos para redactar un contrato con un inquilino:

• certificado de registro y registro;
• pasaporte de ciudadano;
• documentos de título de la propiedad;
• documentos técnicos para el objeto.

Un contrato correctamente redactado seguramente se transferirá al Servicio de Impuestos Federales junto con una declaración, ya que actúa como una confirmación de la realización de una actividad específica.

Los detalles del arrendamiento de locales por parte de empresas.

A menudo, diferentes objetos no residenciales no pertenecen a individuos, sino a empresas. Las empresas a menudo deciden alquilar locales no residenciales. El procedimiento en este caso tiene las siguientes características:

• la empresa puede no ser propietaria del objeto, ya que puede actuar como intermediario;
• se redacta un contrato civil con los inquilinos, al que se adjunta diversa documentación de la empresa;
• una organización debe pagar impuestos sobre los ingresos recibidos, calculados sobre la base del régimen fiscal aplicable, y las empresas pueden combinar varios sistemas a la vez para ahorrar dinero en tarifas.

Si la empresa no es propietaria directa del objeto, puede subarrendarlo. Bajo tales condiciones, se requiere obtener permiso para esta actividad del propietario.

¿Qué documentos se requieren de la empresa?

Si el arrendador es una empresa, para redactar un contrato, se requiere que la empresa prepare la documentación:

• certificado del Registro Estatal Unificado de Personas Jurídicas;
• documentación constitutiva de la empresa;
• títulos de propiedad del objeto, que confirmen que la empresa realmente tiene derecho a arrendar este local;
• si el objeto es subarrendado, entonces la empresa debe tener permiso del propietario para tales actividades;
• el fundador, que es el dueño del negocio, puede otorgar un poder a favor de su empleado, como resultado del cual tiene la autoridad adecuada para llevar a cabo la transacción.

La mayoría de las veces, las empresas con áreas significativas los alquilan, ya que no los usan por sí mismos para ningún propósito. Alquilar un local no residencial proporciona un ingreso pasivo importante, por lo que muchas empresas recurren a este método para ganar dinero. Al redactar un acuerdo con una empresa, definitivamente debe registrarlo en Rosreestr.

Arrendamiento de objetos por el municipio

La administración de cualquier ciudad es propietaria de muchos objetos inmobiliarios diferentes, que pueden ser residenciales o no residenciales. En este caso, las autoridades municipales podrán decidir sobre la necesidad de arrendar estas instalaciones a usuarios directos. Los fondos recibidos de tales actividades se destinarán al presupuesto local.

En tales condiciones, se requiere seguir el procedimiento correcto para la entrega de objetos. Para ello, se tienen en cuenta los matices:

• para determinar el arrendatario se realizan necesariamente subastas oficiales;
• se celebra un contrato de arrendamiento con el postor que ofrece la renta más alta;
• la licitación se lleva a cabo en forma de subasta, y pueden participar en ella personas, empresarios individuales u organizaciones;
• para participar en la subasta, se requiere presentar una solicitud especial en el sitio web de la administración regional;
• solo después del registro, todos los participantes están invitados a la subasta;
• todos los solicitantes pagan un depósito, representado por una tarifa de entrada, y generalmente es igual al 10% del valor del objeto;
• el precio del alquiler se calcula sobre la base del precio catastral de la propiedad;
• si la solicitud es presentada por un solo solicitante, entonces no se lleva a cabo ninguna subasta, por lo que el solicitante redacta un contrato de arrendamiento sin subasta.

La administración puede brindar la oportunidad de emitir un contrato por un período prolongado, superior a 10 años.

Reglas para redactar un contrato.

Independientemente de quién sea el propietario, es importante redactar correctamente un contrato de arrendamiento. Es con su ayuda que se lleva a cabo un registro competente de una transacción de propiedad. El contrato de arrendamiento de locales no residenciales debe contener la siguiente información:

• indicar el lugar y fecha de su compilación;
• las partes involucradas en la transacción están registradas;
• si los participantes son personas físicas, se prescriben su nombre completo, fecha de nacimiento e información de los pasaportes;
• si el arrendatario o arrendador es una empresa, se indican sus datos;
• se prescriben las características técnicas del inmueble, así como la dirección de su ubicación;
• enumera las condiciones bajo las cuales se puede usar la propiedad;
• el plazo y costo del arrendamiento;
• se permite incluir una cláusula en virtud de la cual el inquilino tendrá la oportunidad de comprar la propiedad en el futuro;
• se dan los derechos y obligaciones de cada participante en la transacción;
• se señala la responsabilidad de las partes, ya que si violan las cláusulas del contrato por diversas causas, entonces se les aplicarán distintas sanciones u otras medidas de influencia;
• se dan condiciones sobre la base de las cuales el contrato puede rescindirse antes de lo previsto;
• enumera las situaciones en las que debe acudir a los tribunales para resolver varios problemas de conflicto;
• se introducen diversas circunstancias de fuerza mayor en las que los participantes en la transacción deben comportarse de una manera específica.

Esta documentación no necesita ser notariada. Con la ayuda de este documento oficial, se regula el procedimiento para el arrendamiento de locales residenciales y no residenciales. La documentación se redacta por triplicado, ya que uno permanece con el propietario, el segundo se transfiere al inquilino y el tercero se utiliza para el registro en Rosreestr. El contrato entra en vigor sólo después del registro. Se permite la prórroga del contrato si hay un acuerdo entre las partes. A continuación se muestra un ejemplo de acuerdo.

Reglas para redactar un acto de aceptación y transferencia.

Tan pronto como se redacte un acuerdo, en virtud del cual un empresario individual, individuo o empresa arrienda locales no residenciales, se requiere transferir el objeto al inquilino.

La transferencia se realiza inmediatamente dentro del tiempo especificado en el contrato. Para ello, es recomendable redactar un acta de aceptación y transferencia. Se forma un documento en presencia de terceros, que confirma que las partes de la transacción son conscientes y capaces.

El documento enumera todos los parámetros de los bienes inmuebles existentes, que incluyen:

• estado de los revestimientos de pisos y paredes;
• disponibilidad de accesorios de plomería;
• ubicaciones y características técnicas de las comunicaciones.

Si hay muebles en la habitación, debe enumerarlos y también indicar en qué condiciones se encuentran.

¿Qué regímenes fiscales utiliza el arrendador?

Los dueños de propiedades que alquilan bienes inmuebles reciben ciertos ingresos de este proceso, de los cuales están obligados a pagar impuestos. Los individuos pagan el 13% de todos los ingresos. Debido a una carga fiscal tan alta, los propietarios prefieren abrir un empresario individual o una empresa. Para las liquidaciones se pueden seleccionar diferentes regímenes fiscales:

• EE.UU. Bajo este régimen, se paga el 6% de todos los ingresos en efectivo o el 15% de la utilidad neta. Las autoridades locales pueden aumentar las tarifas para oficinas o bienes raíces comerciales. La base imponible es la renta de un año de trabajo o la ganancia de actividades. Para las pequeñas empresas, algunas regiones introducen incentivos. Adicionalmente, debido al impuesto de transferencias, se reduce el monto que los empresarios pagan por sí mismos al Fondo de Pensiones y otros fondos.
• Patente de arrendamiento de local no residencial. Este sistema de tributación se considera el más beneficioso para muchos empresarios. Solo se puede aplicar una patente de propiedad intelectual. El arrendamiento de locales no residenciales bajo tales condiciones no requiere la preparación y presentación de varios informes al Servicio de Impuestos Federales. Por lo tanto, basta con adquirir inicialmente una patente por el costo óptimo durante un período de tiempo específico. Pueden adquirir una patente de PI por diferentes períodos. El alquiler de locales no residenciales en este régimen se considera un proceso rentable.
• BÁSICO. Pocas veces se elige este sistema para el arrendamiento de objetos, ya que hay que pagar una gran cantidad de impuestos y hacer frente a la contabilidad. Por lo general, este modo lo utilizan las empresas que no desean combinar varios sistemas.
• ENVD. El arrendamiento de locales no residenciales bajo este régimen suele optarse únicamente si se trata de un objeto de reducidas dimensiones. Si la habitación tiene un área grande, es más recomendable elegir el sistema fiscal simplificado o una patente. Al calcular UTII, se tiene en cuenta un indicador físico, representado por el área de bienes raíces. Por lo tanto, es óptimo elegir este modo si el tamaño del objeto no supera los 30 metros cuadrados. metro.

La elección de un sistema en particular depende de los inquilinos directos. Algunas empresas y empresarios individuales prefieren combinar varios modos en conjunto, lo que permite reducir la carga fiscal.

Conclusión

El alquiler de varios locales no residenciales se considera un proceso rentable. Puede ser realizado por particulares, empresarios individuales o empresas. Las empresas pueden no ser propietarias de objetos en absoluto, por lo tanto, actúan solo como intermediarios.

El procedimiento para proporcionar bienes inmuebles en alquiler implica una ejecución competente de la transacción, para lo cual se redacta un acuerdo oficial entre los participantes, que se registra en Rosreestr.