Que se puede alquilar. Negocios en alquiler y subarriendo - destacados

La transferencia de propiedad para uso pagado a terceros es un negocio confiable y tranquilo. En la mayoría de los casos, se requiere un esfuerzo mínimo para generar ingresos: verificar periódicamente el cumplimiento del inquilino con los términos del contrato de uso y emitir facturas para el pago. Por lo tanto, si posee una propiedad que se puede alquilar, entonces tiene una buena fuente de ingresos pasivos.

Acerca de lo que se puede alquilar como negocio y dónde buscar inquilinos, lo contaremos en esta revisión.

Cómo convertirse en propietario

De hecho, cualquiera que posea o use legalmente cosas que no pierdan sus propiedades en el curso de su uso puede convertirse en propietario y alquilar estas cosas. No hay restricciones en la gama de objetos y sujetos en la legislación de la Federación Rusa.

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que alquilar

Se permite registrar para uso temporal remunerado bienes como:

bienes raíces (incluyendo tierra) y transporte;
artículos para el hogar y equipo para el hogar;
zapatos y ropa;
muebles, libros, etc.

Y esto no es todo lo que puede alquilar y hacer negocios con él. Los ciudadanos emprendedores alquilan sus tarjetas de descuento para bienes y servicios en tiendas minoristas por una pequeña tarifa y, por lo tanto, incluso de un activo tan oscuro reciben beneficios materiales.

Las formas de organización del negocio de alquiler dependen directamente del objeto. Entonces, por ejemplo, el propietario de un objeto inmobiliario residencial que planea alquilar todo o parte del espacio habitable no tiene que convertirse en empresario en absoluto. Basta con declarar la renta al Servicio de Impuestos Federales en el lugar de registro.

Tampoco existen requisitos especiales para los ciudadanos que alquilan su automóvil a terceros.

También es necesario registrarse en el Servicio de Impuestos Federales y trabajar en el formato de un punto de alquiler de artículos para el hogar, muebles, ropa y zapatos, etc.

El negocio de alquiler requiere una organización más compleja que un simple alquiler de bienes muebles. Por lo tanto, si hay planes para proporcionar servicios de alquiler de viviendas a la población, entonces es necesario preparar un punto de servicio completo.

Una excepción es el alquiler a través del sitio web o redes sociales. Pero esta opción de ganar dinero con el alquiler tiene un gran inconveniente: es difícil asegurar la devolución de las cosas alquiladas.

Para buscar inquilinos potenciales, puede utilizar periódicos locales, sitios de clasificados gratuitos, redes sociales y su propio blog. También se considera efectivo colocar anuncios en las entradas de edificios de varios pisos y en lugares concurridos de la ciudad: mercados, estaciones de tren, etc.

Si no hay propiedad

¿Qué sucede si no hay nada adecuado en la propiedad y el negocio de alquiler parece lo suficientemente atractivo? Puede alquilar las cosas de otras personas y hacer negocios en subarriendo.

Sin embargo, para este tipo de ingresos, las condiciones son más estrictas. El subarrendatario tiene derecho a transferir la cosa tomada del dueño para su uso en términos que no contradigan el contrato con el dueño de la cosa.

Entonces, por ejemplo, si el subarrendatario tiene derecho a usar el objeto durante cinco años, entonces no puede subarrendar la propiedad arrendada por un período que exceda la fecha de finalización del contrato de arrendamiento.

El subarrendatario debe cumplir con todas las restricciones sobre el uso de la cosa que el propietario haya establecido y que estén definidas en el contrato entre propietario y arrendatario.

Registro de relaciones contractuales

El éxito de todo el negocio en los pagos de alquiler depende casi por completo de qué tan bien se redacte el contrato de arrendamiento / subarrendamiento. Lea acerca de lo que se necesita.

Los puntos principales que el propietario debe proporcionar para proteger su propiedad:

costo de reposición (cuánto tendrá que reembolsar el inquilino si el objeto se destruye por su culpa);
quién asume los costos de mantenimiento y almacenamiento de la propiedad arrendada;
si es necesario asegurar el objeto;
cuándo y en qué condiciones el arrendatario está obligado a devolver la cosa arrendada al propietario.

¡Importante! Al redactar un acuerdo, se deben tener en cuenta todas las características del objeto; de lo contrario, al final del contrato de arrendamiento, será difícil para el propietario devolverse la cosa a sí mismo en la forma en que se transfirió al arrendatario.

El lado financiero del negocio.

Si la transacción se ejecuta correctamente, entonces el arrendador no debe tener ninguna obligación de mantener la cosa arrendada. De hecho, los costes se reducen a cero.

Sin embargo, si la cosa está en circulación de alquiler constante, entonces debe ser útil, ordenada y atractiva para los clientes. Aquí, el propio empresario está interesado en gastar dinero en la reparación de artículos que se alquilan a través de tiendas de alquiler.

El mecanismo para determinar el costo del alquiler nuevamente depende de las características específicas de la propiedad.

Si planea ganar dinero alquilando la propiedad de otra persona, considere opción interesante- . Averigüe cómo operan estos negocios y qué tan rentables son.

Puede leer sobre cómo registrar una agencia inmobiliaria como empresario individual.

Si se elige la forma organizativa para la agencia inmobiliaria entidad legal, puede averiguar todo sobre la ejecución de los documentos pertinentes en esta dirección:.

Si se alquilan locales comerciales (locales, vehículos, equipos, etc.) alquilar depende de los ingresos que el arrendatario recibió por el uso del objeto. Por ejemplo, cuando se trata de alquilar un local para una tienda minorista, la tarifa se establece como un porcentaje de los ingresos mensuales de la tienda, pero cuando se trata de alquilar un apartamento, la tarifa se calcula en función del valor de mercado de dichos servicios en la ciudad.

En todo caso, el legislador no ha limitado en modo alguno a los arrendatarios y arrendadores en la determinación del costo de los servicios, por lo que tienen derecho a determinar de manera independiente el precio del alquiler y encontrar opciones que sean beneficiosas para ambas partes.

Descubra qué más puede ganar con una inversión mínima -.

Consejos para aquellos que planean alquilar su propia propiedad residencial en el siguiente video.

La compra de bienes raíces no es solo una forma de ahorrar sus propios ahorros, sino también una oportunidad de ganar con ellos al revenderlos o alquilarlos. Este es uno de los activos líquidos y únicos. Hay dos aspectos principales que guían a los empresarios que invierten en bienes raíces: el deseo de ahorrar su dinero frente a la inflación y el deseo de aumentar sus ingresos mediante la reventa o alquiler de inmuebles.

Pros y contras de alquilar un piso

La adquisición de viviendas con el fin de alquilarlas posteriormente es la transacción de inversión más común. No será posible ganar dinero rápidamente con una operación de este tipo, el ingreso promedio del alquiler es del 3.5-5% anual del costo de un apartamento. Pero esta es una inversión prometedora y a largo plazo, con el tiempo, los hijos adultos pueden ser reubicados aquí o vendidos para construir una casa de campo. Por supuesto, alquilar un apartamento requiere ciertos problemas: debe buscar constantemente inquilinos, mantener el apartamento y hacer reparaciones cosméticas.

Antes de la crisis de 2008-2010. el número de transacciones de "inversión", posteriormente asociadas con la obtención de ingresos, representó alrededor de un tercio de todas las transacciones en el mercado ruso. Poco a poco, su participación disminuyó al 20% y actualmente se encuentra en el 15%. Al mismo tiempo, ha aumentado el número de inversores a largo plazo que compran bienes inmuebles para el futuro.

Invertir dinero en la compra de bienes inmuebles es un proyecto a largo plazo, pero más confiable que un depósito bancario. Se puede colocar un depósito bancario al 10-12% anual en rublos, pero también se deben tener en cuenta los posibles riesgos: recientemente ha habido muchos bancos en quiebra. Los bancos con una sólida reputación ofrecen tasas de interés bajas.

¿Cuánto puedes ganar alquilando un apartamento?

Echemos un vistazo a una tabla que demuestra claramente los ingresos por alquiler:

Opciones de apartamento	Precio del apartamento	Ingresos de alquiler por mes, en rublos	Ingresos por alquiler por año, en rublos.
Habitación	800 000	7 000	84 000
apartamento de 1 habitación	1 900 000	14 000	168 000
apartamento de 2 habitaciones	2 700 000	18 000	216 000
apartamento de 3 habitaciones	3 500 000	22 000	264 000

Pero además de los ingresos, también hay costos fijos: estos son: renovación del apartamento, alquiler y facturas de servicios públicos (si esto no está incluido en el alquiler), seguro e impuesto sobre la renta.

Opciones de apartamento	Pagos de alquiler y servicios públicos por año, en rublos.	Impuesto (13% de la renta)	redecorando	Seguro	Gastos totales por año
Habitación	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
apartamento de 1 habitación	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
apartamento de 2 habitaciones	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
apartamento de 3 habitaciones	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

La rentabilidad y el período de amortización se ven afectados por el tamaño de la inversión inicial en bienes inmuebles, reparaciones, así como la distancia de los centros de transporte. El plazo de amortización de los apartamentos comprados con dinero propio es superior a 10 años, y los adquiridos con hipoteca son aún más largos. Desde un apartamento de una habitación, puede recibir hasta 96 mil rublos por mes.

Opciones de apartamento	El costo del apartamento, en rublos.	Ingreso neto, en rublos	Ingreso en %
Habitación	800 000	39 880	4,98%
apartamento de 1 habitación	1 900 000	96 560	5,08%
apartamento de 2 habitaciones	2 700 000	111 120	3,88%
apartamento de 3 habitaciones	3 500 000	119 680	3,42%

La ubicación importa

Los inquilinos, y especialmente los extranjeros, no están interesados en la ubicación histórica del apartamento, sino en un buen intercambio de transporte y la disponibilidad de los servicios necesarios. Si no hay fondos para comprar un apartamento en Moscú, puede comenzar a comprar un apartamento en la región de Moscú. Los ingresos del alquiler de un apartamento de este tipo serán un 10-15% más bajos que en la capital, pero los fondos para la compra de un apartamento se gastarán un 50% menos.

Aumento drástico en el precio del apartamento y, en consecuencia, el costo del alquiler, para viviendas ubicadas cerca de estaciones de metro y Estaciones de tren. Vale la pena seguir la construcción de nuevas líneas de metro y comprar apartamentos en alquiler allí. En Moscú, los apartamentos en áreas fuera de la carretera de circunvalación de Moscú, a la que llega el metro, suben considerablemente de precio. Por ejemplo, en Mytishchi, el costo de comprar y alquilar una vivienda aumentó un 30%.

Sin perder, también habrá opción de compra de vivienda en zonas cercanas a aeropuertos. A costos no tan altos, estos apartamentos generan ingresos estables.

Edificio nuevo o "secundario": ¿qué elegir?

Al comprar una casa para alquilarla, debe considerar dos cosas: cuánto tiempo llevará pagar la inversión y cuánto costará la casa en el futuro. Si pone el tema de la recuperación de la inversión en primer plano, entonces necesita comprar un edificio antiguo.

La mayoría de las ofertas en el mercado de apartamentos son apartamentos de construcción antigua. Y la demanda de ellos es bastante alta, alquilar un apartamento a un precio más bajo es más rentable que pagar por alquilar un apartamento. Aunque también hay demanda para ellos, algunos quieren vivir en nuevos edificios y apartamentos llenos de muebles y electrodomésticos modernos.

Los apartamentos en un edificio nuevo son más caros, respectivamente, y su amortización será más larga. Pero al mismo tiempo, el alquiler de un edificio nuevo costará más. Si se compra un apartamento en el mercado primario, se recomienda comprarlo a un gran desarrollador que tenga experiencia en el desarrollo comercial, así como programas conjuntos de préstamos hipotecarios con bancos estatales. El desarrollador vende apartamentos de acuerdo con la ley federal FZ-214.

Entonces, se compra el apartamento y usted decide hacer reparaciones en él. Uno de los principales errores que cometen los propietarios es renovar un apartamento de clase ejecutiva en un apartamento de clase económica. Créame, los inquilinos no lo apreciarán y usted gastará bastante dinero. Los apartamentos de clase ejecutiva son otro asunto, deben estar equipados con muebles costosos y las reparaciones de diseño deben realizarse aquí.

alquilar apartamentos

Otro tipo de ingresos es el alquiler de apartamentos por días. Dichos servicios son utilizados por viajeros de negocios y turistas que no quieren pagar de más por los hoteles. Los apartamentos más demandados son de clase media, el costo por día es de 1,5 a 3,5 mil rublos. El alquiler de esta propiedad es en promedio el 50%% del alquiler total. Los siguientes en demanda son los apartamentos de lujo, el costo del alquiler es de 3,5 a 6,3 mil rublos por mes.

Por supuesto, este negocio, como cualquier otro, tiene sus puntos negativos, el apartamento puede permanecer inactivo durante algún tiempo. Pero durante el período otoño-primavera, y especialmente durante las vacaciones, los inmuebles de clase media están ocupados al 100%, y el costo del alquiler en estos días aumenta 2 veces.

¿Qué documentos se necesitan para alquilar un apartamento?

Después de comprar una casa y realizar reparaciones, el apartamento debe estar asegurado. Redactamos un contrato de seguro completo: aseguramos paredes, decoración interior, bienes ubicados en el apartamento y, por supuesto, responsabilidad civil (incendios provocados e incendios por culpa de los residentes). Para los apartamentos que se alquilan, se aplica un coeficiente incrementado del 50%. Por ejemplo, para un apartamento en las afueras de la capital, estimado en 7,5 millones de rublos, el pago del seguro será de 15 mil rublos.

Si usted mismo alquilará un apartamento en alquiler, entonces debe:

De todos sus propietarios y personas registradas, obtener el consentimiento para alquilar un apartamento.
Publica un anuncio y comienza a buscar un inquilino.
El contrato se celebra por un período de 11 meses, en el que es necesario indicar:

todas las personas que vivirán en el apartamento (haga copias de todos los pasaportes);
cómo se pagará el alquiler mensual o trimestralmente;
quién pagará las facturas de los servicios públicos (electricidad, agua, etc.);
reglas para el uso de aparatos eléctricos;
cuando el propietario puede visitar el apartamento, etc.

Los conocedores del tiempo pueden solicitar a un bufete de abogados que redacte un contrato de arrendamiento, este servicio le costará 2 mil rublos.

Redactar un acta de cesión del piso, en la que se indiquen todas las faltas en el momento de la celebración del contrato.
Escribir recibos en los que el arrendador indique que recibió el dinero, y el arrendatario que recibió las llaves.

Si su vivienda es municipal, entonces el gobierno de Moscú requiere que la registre en la Empresa Unitaria del Estado. Para hacer esto, debe comunicarse con el Centro de Vivienda de Alquiler de la Ciudad de Moscú, aquí debe traer: una solicitud, el consentimiento de todos los propietarios para alquilar un apartamento, un extracto de una cuenta personal o libro de la casa, un contrato social. El costo del servicio del personal del centro le costará 1600 rublos. Después del registro, el contrato será registrado en la Empresa Unitaria del Estado.

Entonces, en este artículo, tratamos de resaltar todos los pros y los contras de alquilar un apartamento, qué apartamentos son mejores para comprar para alquilar, en qué áreas, también indicamos que este negocio es un proyecto a largo plazo y su recuperación viene en algunos años, pero el proyecto es confiable y líquido, porque cualquiera que sea la renta y la demanda de renta, todavía tiene un activo líquido que puede usar para sus propios fines o venderlo.

Si tiene un espacio habitable y simplemente está inactivo, debe pensar en el negocio de alquilar apartamentos. ¡Elige el tipo de alquiler de un apartamento y gana!

♦ Inversión de capital: a partir de 20.000 rublos. (si tienes un apartamento).
♦ Payback: 8-12% de rendimiento por año (generalmente - a partir de 10 años).

Si tiene su propio espacio para vivir o está considerando comprar con una hipoteca, debe considerar negocio de alquiler de apartamentos.

Esto le permitirá recuperar los costos de la compra, así como ganar "desde arriba".

Hay dos opciones de alquiler: a corto plazo (diario) ya largo plazo.

Cada uno de ellos tiene sus propias ventajas y desventajas.

Es imposible decir inequívocamente qué opción es preferible.

Tendrá que tomar la decisión usted mismo, evaluando todos los argumentos.

Alquiler diario o de larga duración: ¿qué elegir?

La idea de un negocio de alquiler a largo plazo es tan antigua como el mundo.

Además, los metros cuadrados se pueden alquilar no solo para vivir, sino también para oficinas.

Alquilar por un corto tiempo también está ganando impulso. En primer lugar, debido a altos precios en hoteles

En algunas situaciones, vivir en albergues aparentemente baratos todavía cuesta más que un apartamento alquilado.

Pero al mismo tiempo, una persona tiene la oportunidad de administrar de forma independiente el espacio, su horario, cocinar su comida habitual en la cocina. Y, en general, puedes sentirte como en casa.

Aspectos positivos del negocio.

Aspectos negativos del negocio.

¿Cómo iniciar un negocio de alquiler de apartamentos?

Si ha analizado todos los argumentos y ha decidido que el alquiler de apartamentos a largo plazo o por días es su opción de negocio, debe verificar que la vivienda cumpla con los requisitos.

El costo del apartamento se ve afectado, en primer lugar, por su ubicación.
Cuanto más cerca de las estaciones de metro, del centro, de los principales nudos de transporte, más se puede pedir.
La ubicación en planta baja se considera una desventaja a la hora de alquilar metros para vivir.
Pero para las oficinas, esta es la principal ventaja.
El conjunto con el que necesitas equipar un apartamento en alquiler es extenso.
Esto incluye toallas, una vajilla elemental, un secador de pelo, un microondas, una plancha, una lavadora son bienvenidos del equipo.
Si las personas se instalan durante mucho tiempo, se supone que se acomodarán por sí mismas.
Un apartamento para alquiler a corto plazo debe estar bajo su control en todo momento.
Estás obligado a mantenerte limpio, limpiar antes de cada carrera, lavar los textiles regularmente, reponer suministros de consumibles (bolsitas de té, azúcar, bolsas de basura, papel higiénico).
El alquiler de oficinas a menudo supone que necesita lo mínimo absoluto: paredes, ventanas, una puerta y plomería y alcantarillado instalados.

Análisis de clientes potenciales

Dato interesante:
Las lecciones de música de más de dos horas al día son inaceptables en relación con los inquilinos vecinos y se equiparan con el ruido, tales son las leyes que rigen las viviendas de alquiler en Alemania.

Para un contrato de arrendamiento a largo plazo, la gama de posibles clientes comerciales es bastante amplia. En términos generales, se puede imaginar a personas solventes de entre 18 y 30 años.

En cuanto al alquiler de metros cuadrados para oficinas, la demografía aquí también es extensa.

En realidad, el género y la edad de los inquilinos en este caso no importarán mucho. Lo principal es el tipo de su ocupación: actividad empresarial.

Pero en cuanto al negocio de alquiler diario, se pueden distinguir cuatro categorías principales:

¿Cuáles son las trampas de los apartamentos comerciales en alquiler?

Como regla general, al firmar un contrato de arrendamiento, toman los datos del pasaporte de los inquilinos: les piden que hagan una fotocopia o simplemente fotografíen las páginas (para alquileres a corto plazo).
Pero la ley dice que está prohibido hacerlo.
Y si acepta otro documento menos importante, el riesgo de ser engañado o con la propiedad dañada aumenta aún más.
Para ganar una buena reputación y tener un flujo regular de clientes, debe invertir constantemente.
En la limpieza, el lavado, la mejora de las condiciones de vida y la resolución de diversos problemas.
Esto hay que tenerlo en cuenta incluso a la hora de decidir la entrega de metros cuadrados.
Es difícil controlar cuán decentemente se comportarán los inquilinos.
Una "fiesta" ruidosa puede resultar en problemas con los vecinos y costos adicionales por limpieza e incluso reparaciones.
En general, los residentes de casas antiguas suelen ser bastante críticos con los apartamentos en los que constantemente aparece gente nueva.
Esto es especialmente peligroso si está alquilando su propiedad en circunstancias menos que legales.
Si decide no utilizar los servicios de una agencia intermediaria, aumenta la probabilidad de tiempo de inactividad del apartamento.
Pero incluso un agente de bienes raíces, a quien le pagará un promedio de 20% de comisión, no es garantía de una afluencia regular de inquilinos.
Además, tendrá que hacer publicidad, y este es otro elemento de gasto.
El mayor escollo es el riesgo de fraude.
Por supuesto, existe en cualquier campo.
Pero cuando se alquila una vivienda, es especialmente alta.
Sin embargo, no debes concentrarte en las peores situaciones.
Es suficiente permanecer alerta y cuidadoso.

Si solo vas a comprar un piso para alquilarlo y ganar dinero con él,

para una compra exitosa y rentable:

El negocio necesita ser conocido desde adentro.
Si nunca ha alquilado un apartamento, será difícil entender cómo alquilar el suyo de manera eficiente.
Puede alquilar una casa por un día o dos en su propia ciudad y desempeñar el papel de un "comprador misterioso".
Evalúe qué precios son promedio y cómo se comportan los propietarios.
Si planea tomar un apartamento en una hipoteca específicamente para alquilar a los inquilinos, es mejor abandonar este pensamiento ahora. Las condiciones actuales de inestabilidad económica pueden jugarle una broma cruel.
Además, el sobrepago es demasiado grande.
Sin seguro de apartamento, no debe iniciar ningún negocio.
Esto es especialmente cierto para los arrendamientos de espacio a corto plazo.
Si la carga del apartamento se ha vuelto regular, tiene sentido delegar el lavado a la lavandería o.
Es un gasto extra, pero un gran ahorro de tiempo.
Siéntase libre de hacer preguntas a los inquilinos potenciales, hablar con ellos, echar un vistazo más de cerca.
De varias conversaciones es difícil entender qué tipo de persona está frente a ti.
Pero a menudo resulta descartar a los más sospechosos e inadecuados.
Fíjese en el hecho de que las llamadas en momentos "indecentes" se convertirán en la norma para usted.
Y existe la posibilidad de que tenga que llamar a los inquilinos más de una vez para resolver algún problema.
Si no está preparado para esto, ponga la responsabilidad "sobre los hombros" de la agencia.

De lo anterior, se puede concluir que el particular alquiler de apartamentos comerciales Esto no es un billete de oro.

En cualquier caso, tendrás que invertir tus esfuerzos en su desarrollo constantemente. Entonces las ganancias serán más o menos sólidas.

O delegar todos los temas a una agencia inmobiliaria.

En este caso, deberá olvidarse de las altas ganancias, ya que tendrá que pagar una comisión bastante alta.

Pero si hay metros cuadrados y no los necesitas por alguna razón, es mucho más razonable alquilarlos para un asentamiento u oficinas, y no dejarlos sin utilizar.

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A bienes raíces comerciales incluye locales no residenciales que se pueden utilizar con fines comerciales. Los abogados distinguen varios grupos de bienes raíces comerciales:

Si un empresario novato decide hacer negocios, en primer lugar, es necesario preparar cualitativamente las instalaciones para que los inquilinos las operen. Si es necesario, es necesario realizar reparaciones que cumplan con los estándares modernos, conectar las comunicaciones necesarias y mucho más.

¿Cómo presentar un caso?

Un paso como el registro de un negocio de alquiler (Servicio Federal de Impuestos) es quizás el más importante. Las decisiones exactas sobre la forma organizativa dependen de la propia línea de negocio. En otras palabras, si un ciudadano alquila locales no residenciales está obligado a pagar el impuesto sobre la renta.

Se recomienda solicitar el estatus de empresario individual (emprendedor individual), gracias al cual una persona recibirá el derecho a realizar actividades por motivos completamente legales. Debido al hecho de que la ganancia de la entrega de bienes inmuebles comerciales será pequeña, de acuerdo con la ley, un ciudadano tiene derecho a emitir una forma simplificada de impuestos. Prevé el pago de impuestos por un monto del 6% del ingreso total.

Se requieren los siguientes documentos para registrar un negocio para el alquiler de bienes inmuebles comerciales:

Copia del pasaporte del fundador.
NIT (número de contribuyente individual) del fundador.
La contribución del capital autorizado de 10.000 rublos. Al presentar una solicitud adecuada para el registro de IP, se proporciona un extracto bancario, donde es necesario abrir una cuenta.
Formación de los estatutos de la empresa. Según esta documentación se realizará el reparto de partes entre los propietarios (si son varios), el nombre oficial de la empresa, su domicilio legal.
Acta de la reunión del fundador (en el caso de que sean varias).
La decisión de formar una LLC (una sociedad con oportunidades limitadas).

El plazo para emitir una IP es de 3 a 5 días hábiles. No tomará más de 14 días a partir de la fecha de solicitud de registro y registro del estado de LLC.

Dividimos el área de alquiler en partes.

No todos los clientes están listos para un espacio de oficina: la mayoría necesita una cierta parte del mismo. Así, por ejemplo, se puede colocar un bar-restaurante o un club de juego en el vestíbulo de un hotel. Al mismo tiempo, ambas instituciones son propiedad de diferentes personas.

Para varios inquilinos, es necesario compartir las instalaciones. Separación: la terminación de la existencia de un solo objeto y su división en varios objetos separados, cada uno de los cuales recibirá un número catastral único y documentos separados para el derecho a poseer. De acuerdo con la ley Federación Rusa, dichos objetos se vuelven de nueva creación, como resultado de lo cual, de acuerdo con el Artículo 219 del Código Civil de la Federación Rusa, el propietario recibe los derechos para disponer de ellos solo después del registro oficial.

Artículo 219 del Código Civil de la Federación Rusa. El surgimiento de la propiedad de bienes inmuebles de nueva creación.

El derecho de propiedad sobre edificios, estructuras y otros bienes inmuebles de nueva creación sujetos a registro estatal surge desde el momento de dicho registro.

De acuerdo con las regulaciones legislativas de la Federación Rusa, la división de un objeto inmueble está permitida si existe uno de los motivos:

El consentimiento de todos los propietarios de bienes inmuebles para su división y certificación por escrito de un notario.
La intervención del poder judicial.

Antes de dividir de manera competente los bienes inmuebles comerciales existentes en partes y alquilarlos, el titular del derecho está obligado a organizar el registro técnico y catastral de los locales, así como a registrar oficialmente el derecho a administrarlo. Después de registrar la parte necesaria del objeto para sí mismo y registrar el contrato con Rosreestr, podrá arrendarlo.

Para dividir los bienes inmuebles comerciales existentes en partes, los propietarios necesitarán los siguientes documentos:

El propietario podrá adquirir los documentos catastrales después de que los solicite a los organismos autorizados y establezca el objeto para el registro catastral. Desde 2012 para instalar el local para el registro catastral, necesitará un plano detallado del edificio, que puede ser compilado por un ingeniero altamente calificado.

Vale la pena señalar que al dividir bienes raíces comerciales, se deben proporcionar varios planos técnicos. El registro del documento tiene lugar dentro de los 18 días a partir de la fecha de su presentación. Después de este período, el cliente debe comunicarse con el centro catastral y recibir los documentos (incluido un pasaporte catastral). En caso de denegación del registro, los funcionarios públicos proporcionan una confirmación razonable por escrito.

Después de recibir los documentos catastrales, también debe obtener un certificado de propiedad para cada parte del local. Un documento importante y único que confirma los derechos de propiedad es un pasaporte catastral. Contiene información detallada sobre la sección inmobiliaria y un plano técnico elaborado de acuerdo con los datos actualizados.

Puede invertir en bienes raíces de diferentes maneras y escalas: comprar y revender apartamentos, alquilar locales o abrir una agencia inmobiliaria.

Vale la pena señalar que no todos los ciudadanos rusos promedio tienen acceso a esta forma de ganar dinero: se requieren inversiones multimillonarias. Por lo tanto, las empresas comerciales tienen e invierten recursos financieros tan grandes. Su privilegio es recibir un préstamo para un proyecto. Una persona también puede iniciar un negocio de bienes raíces solo si tiene el capital inicial necesario.

¡Importante! La adquisición de viviendas durante el período de crecimiento garantiza al inversor un reembolso múltiple al revenderla, en un 10-15%. En su mayor parte, esto se aplica a aquellos ciudadanos que invirtieron grandes ahorros materiales en esta área en los años 80-90. siglo XX.

Hasta 2020, no se debe esperar el efecto exagerado: el mercado inmobiliario ruso se ha estancado en la fase de declive.

Cálculo del posible beneficio, periodo de recuperación y nivel de rentabilidad

El esquema para calcular el posible beneficio del alquiler de bienes inmuebles:

La evaluación del atractivo del negocio de alquiler no es una supertarea. Para un cálculo correcto, es suficiente comparar los ingresos por alquiler con el valor de los bienes inmuebles; al final, obtendrá el período de recuperación del negocio, que es el criterio principal para los negocios en esta área. Los períodos de recuperación estándar para bienes raíces comerciales oscilan entre 9 y 12 años. Es difícil encontrar objetos inmuebles con un período de amortización de 7-8 años.

La mejor opción de inversión es comprar bienes inmuebles en edificios nuevos. Una opción menos costosa sería comprar locales en la etapa de excavación. Así, el ahorro será de al menos un 30%.

Sin embargo, existen muchos riesgos ciertos en el sistema de construcción compartida. En una etapa temprana, su probabilidad es enorme. Para reducir los posibles riesgos, debe elegir desarrolladores con excelente experiencia y un historial probado.

¿Dónde conseguir capital inicial?

Cada ciudadano puede recibir capital inicial para el desarrollo empresarial. Hay varias formas de financiar y encontrar patrocinadores.

Puede obtener capital inicial para iniciar un negocio en un banco. El método es eficaz y popular. Sin embargo, hay un gran inconveniente: el riesgo. Si las cosas no van en la dirección correcta, además de una pérdida significativa, el empresario novato también recibirá una gran deuda en efectivo. Vale la pena señalar que Sberbank y Tinkoff otorgan un préstamo para iniciar un negocio.

¡Referencia! Las estructuras gubernamentales que apoyan a las pequeñas empresas pueden convertirse en una fuente de capital inicial. Por sistema federal autoempleo de la población, los ciudadanos desempleados pueden solicitar un subsidio por un monto de 60,000 rublos.

Ventajas y desventajas

El alquiler es el único tipo de negocio que genera ingresos pasivos legales.

Contras:

Es importante comprender que los ingresos dependen directamente de las actividades de los inquilinos. Es necesario controlar sus actividades, para asegurar que las instalaciones se mantengan en buenas condiciones.
Según las disposiciones del Ministerio de Hacienda, el propietario está obligado a pagar impuestos por un monto del 15 al 17% del monto recibido de la renta.
Inconstancia de los inquilinos. Puede ocurrir una ruptura en el acuerdo incluso cuando se concluye uno oficial, como resultado de lo cual el tráfico de ingresos se detendrá temporalmente y el propietario tendrá que hacerlo.

La presencia de inquilinos responsables en los negocios se convierte en un producto de clase alta y codiciado que se puede vender en cualquier momento y obtener una situación financiera rentable.
El aumento anual de la renta contribuye a la prosperidad y el desarrollo exitosos del negocio.

En ausencia de experiencia en negocios empresariales, se recomienda comprar un negocio listo para funcionar.. La principal ventaja de este caso es la celebración de un contrato con inquilinos interesados en ampliar el contrato con un nuevo socio.

Conclusión

Así, el negocio de alquiler de inmuebles es una excelente fuente de ingresos pasivos. No obstante, esta área tiene sus propios escollos: evaluación de todo tipo de riesgos, trámites burocráticos, capital inicial, etc. La adecuada organización de la empresa contribuye a su desarrollo activo y favorable.

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Hay una habitación. ¿Qué negocio abrir? La mayoría de las empresas, independientemente de su tamaño, requieren locales específicos para prestar sus servicios o producir sus productos. Cualquier habitación en buenas condiciones es adecuada para hacer negocios, ya sea un garaje, un hangar, un sótano, Casa de vacaciones, apartamento o algo más. Este artículo analiza más de cerca cómo administrar un negocio de alquiler de apartamentos y sótanos.

Para iniciar un negocio, deberá comprar un apartamento o un sótano, que ya se convertirá en una inversión bastante grande. No olvide que la compra de bienes inmuebles es una de las las mejores vistas instrumentos de inversión y es por eso que el costo de los apartamentos terminados es bastante alto. Las mejores opciones para la adquisición serán bienes inmuebles en la etapa inicial de construcción. En este punto, los bienes raíces ahorrarán del 20 al 40% del costo posterior.

Compra y registro de bienes inmuebles

Por supuesto, los centros de negocios siguen siendo la opción más popular para abrir una oficina, cuya infraestructura está completamente orientada a optimizar el flujo de trabajo. Sin embargo, el costo de los locales en dichos centros es bastante alto y muchas empresas medianas y pequeñas no pueden permitirse tales adquisiciones.

La segunda opción más popular es alquilar locales en las primeras plantas de edificios residenciales y los denominados street-retail (locales en las primeras plantas con entrada independiente y escaparates propios). Los antiguos locales comerciales también tienen una gran demanda. Muy a menudo puedes encontrar varios negocios en el sótano. A menudo, estos son supermercados, cafeterías y restaurantes, salones de belleza y tiendas de electrodomésticos pequeños.

Al considerar la opción de abrir un negocio para el alquiler de locales, debe familiarizarse con la demanda y la oferta del mercado de alquiler y venta de bienes raíces, la infraestructura del área en la que se ubica la compra prevista y el coeficiente de "pasabilidad". (el coeficiente aproximado muestra un valor basado en el número de personas que visitan los alrededores en un período de tiempo determinado).

La compra de bienes raíces está asociada con la manipulación de grandes cantidades de dinero, y los estafadores a menudo se aprovechan de tales transacciones.

Debe comprar bienes inmuebles a una persona de confianza (familiares, amigos o colegas), o en agencias (la opción menos rentable), o con la participación de un agente inmobiliario (en este caso, deberá pagar por sus servicios en el importe de un determinado porcentaje del importe de la compra). Para protegerse al comprar, debe leer detenidamente todos los documentos y familiarizarse bien con el vendedor. La seguridad en este negocio debe ser lo primero. Una vez que se compra una propiedad, se debe formalizar para que pueda alquilarse comercialmente.

La etapa final de preparación será la reparación de las instalaciones. No se requiere contenido enriquecido, ya que muchas empresas rediseñan las instalaciones a su gusto. Debe tenerse en cuenta que la transformación de un apartamento ordinario en la planta baja en un local de clase minorista en la calle requerirá evidencia documental, ya que la instalación de una puerta de calle o grandes escaparates afectará la integridad del edificio.

Alquiler de locales

Casi cualquier categoría de venta al por menor en la calle es adecuada para la parte central de la ciudad. Dichos locales están felices de alquilar varias tiendas o restaurantes. En los dormitorios de los apartamentos de las primeras plantas no existe un listado establecido de empresas arrendatarias, por lo que la demanda aquí es menor aunque regiones centrales, pero se mantiene en un nivel decente.

La publicidad ha sido el motor de los negocios durante siglos. Para encontrar clientes para su inmobiliaria una de las mejores formas Habrá publicidad activa. Colocar anuncios en recursos de Internet o en periódicos, diseñar un cartel publicitario en el edificio en el que se encuentra el local o enviar información sobre sus servicios a las agencias objetivo (aunque en este caso existe la posibilidad de que tengas que compartir un porcentaje de los ingresos ).

El monto de los ingresos por alquiler depende del local y su ubicación. Por ejemplo, desde un pequeño apartamento de dos habitaciones en el centro de Moscú, puede obtener desde 100,000 rublos al mes. Según las estadísticas, la mayoría de los apartamentos en alquiler se amortizan en unos ocho años. Al comprar un apartamento a crédito, los pagos mensuales ascenderán a casi la misma cantidad de ingresos, lo que le permitirá obtener un apartamento en propiedad prácticamente sin costo alguno.

Renta diaria

El alquiler de pisos como negocio surgió no hace mucho tiempo. La principal diferencia con los alquileres regulares es un cambio más frecuente de clientes, lo que eventualmente requerirá una publicidad más activa. Inicialmente, la renta diaria no se consideraba como un tipo de negocio y era solo una forma de ganancias periódicas.

Ahora alquilar su propio parque de viviendas es uno de los más camino fácil recibir fondos de forma comercial sin mucho esfuerzo. Un arrendamiento a largo plazo da permanencia de ingresos, pero en este caso se pierde el nivel de rentabilidad. Renta diaria dará una buena ganancia diaria, sin embargo, hay muchas preocupaciones con la búsqueda constante de clientes y en más tiempo dedicado a arrendamientos a corto plazo.

La segunda forma más popular de rentabilizar un negocio basado en el alquiler de locales es la compra selectiva de inmuebles para su posterior alquiler. El proceso de compra, registro y búsqueda de clientes es casi idéntico al de compra de locales para hacer negocios con otros emprendedores y empresas. Sin embargo, en este caso, necesitará un apartamento en una zona próspera, con buena infraestructura y a poca distancia de transporte público. Todo esto tendrá un efecto positivo en la cantidad de ganancias.

El llamado subarrendamiento cierra las tres principales formas de crear un negocio de alquiler. De hecho, el empresario se convertirá en intermediario entre los dos vínculos: el propietario y los clientes. Este método es adecuado para aquellos que no tienen fondos suficientes para comprar bienes raíces y no tienen los suyos propios. La esencia del proceso es el registro de la vivienda en un contrato de arrendamiento a largo plazo y el posterior alquiler por días. De esta forma, es posible “recuperar” los pagos de alquiler de los primeros diez días. Los ingresos de los veinte días restantes se convertirán en el beneficio neto del empresario.

Organización del proceso

Además de la disponibilidad de bienes inmuebles, será necesario tener en cuenta varios aspectos. En primer lugar, cualquier actividad comercial requiere un registro obligatorio ante las autoridades fiscales de la Federación Rusa. Al registrar una empresa, son adecuados dos tipos de formas legales: empresa individual y sociedad de responsabilidad limitada.

En segundo lugar, la documentación de bienes inmuebles para la posibilidad de realizar actividades comerciales. En el caso de que estemos hablando de subarrendamiento, todos los acuerdos con el propietario del apartamento deben ser notariados y deben tenerse en cuenta todos los puntos: costo, tiempo, posibilidad de retomar, etc. Cualquier transferencia de fondos se realiza mejor en presencia de un notario.

El tercero es la disposición del espacio vital (reparaciones menores, compra de consumibles, muebles, etc.) y el inicio de una campaña publicitaria. La publicidad debe maximizarse: trabajo activo con periódicos, recursos de Internet y terceros. Se puede entender por terceros a las diversas personas físicas y jurídicas a través de las cuales se distribuye información sobre servicios (por ejemplo: colocación de tarjetas de visita y folletos en estaciones o agencias de transporte).

El negocio de alquilar pisos en alquiler es una tarea bastante difícil en cuanto al tiempo empleado.

Un gran número de clientes requerirá mucha atención y cuidado. Para no equivocarse y no perder los plazos de pago, debe firmar un acuerdo con cada nuevo cliente. La transferencia de las llaves de la propiedad de alquiler se realiza después de la firma. Al final del contrato, el apartamento debe ser inspeccionado por daños o robo de propiedad.

Cualquier empresa se crea para generar ganancias para su propietario. Y un mayor nivel de rentabilidad estará disponible solo si el empresario está interesado en su desarrollo y modernización. Hay dos formas de aumentar las ganancias: actualizar el parque de viviendas (comprar electrodomésticos modernos, reparaciones, mejorar la infraestructura del apartamento, etc.) y comprar bienes inmuebles adicionales. En el primer método, un aumento en las comodidades provocará un aumento en el costo de la renta, sin embargo, la cantidad de clientes puede disminuir debido a Alto costo. Se garantiza que el segundo método dará un aumento en las ganancias, pero también agregará trabajo.

Desarrollo de una base de clientes.

El mejor cliente es un cliente habitual. El negocio de alquiler de apartamentos confirma esta regla como ninguna otra. La constancia de la base de clientes reducirá el tiempo dedicado al arrendamiento y el tiempo de inactividad.

Lo primero a lo que debe prestar atención al seleccionar clientes es la condición de las instalaciones propuestas. En caso de que las características declaradas no se correspondan con la realidad, lo más probable es que el empresario pierda al cliente.

En ningún caso debe perder oportunidades de comunicación. Renta diaria Los apartamentos como negocio son bastante dinámicos y deberían brindar a los clientes la oportunidad de contactarse casi en cualquier momento. La puntualidad en el suministro de información y la posibilidad de reservar habitaciones con antelación jugarán un papel positivo en el crecimiento de la reputación de la empresa.

En el caso de que el negocio no se limite a uno o un par de apartamentos, tiene sentido emitir un programa de cliente.

Diversas promociones como traspasos gratuitos, 2+1 o periodos bonificados aumentarán el número de clientes, así como incrementarán el número de inquilinos permanentes.

Los alquileres a corto plazo son populares entre quienes vienen a la ciudad por períodos cortos. De esto podemos concluir que el cliente puede ser nuevo en la ciudad. Esta es otra ventaja para el empresario. El lanzamiento de sus propios productos, en los que se indican el logotipo, los datos de contacto y la lista de precios, será un buen paso para desarrollar una base de clientes. Todo esto se puede combinar con Cosas necesarias en una ciudad desconocida: imprimir información sobre mapas de transporte de la ciudad, calendarios y más.