Cómo ganar dinero con el alquiler diario de apartamentos. Cómo ganar dinero con el alquiler diario de apartamentos: un plan de negocios

Alquilar apartamentos por días se considera suficiente negocio rentable. La principal ventaja es ganar desde cero sin ninguna inversión especial si al menos un apartamento está disponible para alquilar. Puede ser heredada o adquirida previamente en una hipoteca. En este artículo, consideraremos un plan de negocios para el alquiler diario de apartamentos por parte del propietario.

Resumen del proyecto

Se presentará un ejemplo de un plan de negocios basado en el alquiler diario de apartamentos en ciudad principal. Este negocio tiene buenas perspectivas en Gran ciudad donde el público objetivo es bastante amplio. Sin embargo, este negocio no es menos rentable en un pequeño ciudad turistica. La esencia del negocio es la entrega de 3 apartamentos, cuyo propietario alquila espacio habitable en Diferentes areas ciudades: dos Area Central y otro en una zona residencial. En consecuencia, los clientes serán de clase media y alta, y por debajo del promedio.

Características generales de los apartamentos:

Apartamento tipo estudio de 1 habitación en el 3er piso con un área total de 30 m2. m en la zona central.
Apartamento de 2 habitaciones en el quinto piso con un área total de 45 metros cuadrados. m al lado del metro.
Apartamento en una zona residencial de 1 habitación con una superficie total de 30 m2. m en el 2do piso.

Cabe señalar que habrá muchos prospectos y competidores. Sin embargo, la demanda de este tipo de servicio te permite tomar tu lugar en un nicho y desarrollar un negocio, recibiendo ingresos pasivos. Competidores: particulares que alquilan viviendas similares y agencias inmobiliarias. Los principales criterios que le permitirán luchar contra la competencia son un enfoque individual del cliente, un alto nivel de servicio para apartamentos en el centro de la ciudad y un precio asequible para un apartamento en las afueras de la ciudad.

Para comenzar a implementar la idea, debe comprar muebles y electrodomésticos. Además, en la etapa inicial, es necesario elaborar un plan de negocios para el alquiler diario de apartamentos con cálculos. Para realizar inversiones en un proyecto más prometedor, se recomienda alquilar uno de los apartamentos durante al menos seis meses con una inversión mínima en consumibles (ropa de cama y servicios públicos). En este caso, habrá una oportunidad de pagar los costos iniciales de los apartamentos de clase media y VIP.

Para empezar, debes estudiar los riesgos que son el escollo para conseguir unos ingresos estables:

Demanda inestable.
Inquilinos sin escrúpulos (robo de pequeños electrodomésticos, elementos interiores, daños a la propiedad).
Disminución de la solvencia de los potenciales inquilinos debido a la situación económica en declive del país.
Competidores agresivos.
Barrio lamentable, que puede empeorar el servicio y la vida tranquila de los residentes.

Es difícil predecir el número de inquilinos por mes por adelantado, pero el éxito depende en gran medida de la búsqueda activa y la comunicación adecuada con los inquilinos potenciales. Hay que ofrecerles lo que quieren recibir: información completa sobre el apartamento, aspectos ventajosos (cercanía al metro, número de pisos no inferior al 2º ni superior al 10, presencia de todo lo necesario en el apartamento, balcón, buena vista).

Para buscar clientes correctamente, el propio emprendedor debe analizar el volumen de competidores y comprender quién será su cliente clave y a quién dirigir los máximos esfuerzos. Para apartamentos en el centro de la ciudad, debe buscar residentes de las siguientes categorías: parejas, viajeros de negocios, turistas. Lo mejor es buscarlos en los recursos populares de Internet donde estas personas buscan apartamentos. El público objetivo de los apartamentos en las afueras de la ciudad son empresas jóvenes, turistas y viajeros de negocios con un nivel de ingresos más bajo.

Registro de actividad

Para actividades legales en el campo del alquiler de bienes raíces, el propietario de 3 apartamentos debe registrarse legalmente. Al registrarse como empresario individual, el propietario del apartamento se salvará del riesgo de ser responsable de la obligación tributaria y recibirá garantías de protección en litigios. Cuando los inquilinos se mudan a un apartamento, el propietario tiene la oportunidad de protegerse de costos innecesarios en caso de daños a la propiedad por el contrato. Además, puede atraer asignaciones de viaje, porque las organizaciones de empleadores requieren un documento oficial que confirme el costo de vida de los empleados.

Un empresario puede optar por un sistema simplificado de tributación de la renta, donde deducirá el 6% de la renta neta. Al mismo tiempo, el empresario individual está obligado a pagar un monto fijo de primas de seguro al Fondo de Pensiones y al FSS, sujeto a la disponibilidad de empleados contratados. En nuestro caso, el empresario prescindirá del personal. Para registrar a un empresario individual, debe presentar documentos a la autoridad fiscal local, pagar el impuesto estatal y, después de recibir un certificado, comenzar a establecerse en los residentes y obtener ganancias.

El registro requerirá pequeños gastos, hasta 3 mil rublos, y no llevará más de una semana. En promedio, 3-4 días.

Equipamiento de apartamento

Para aumentar el precio del alquiler de un apartamento, es necesario comprar nuevos equipos, muebles cómodos y prácticos, verificar la plomería, la electricidad, la plomería, etc. La sala no solo debe estar en buen estado, sino también con equipamiento básico y adicional. En consecuencia, se necesitan ciertas inversiones en el diseño y el mobiliario del apartamento. Esto es especialmente cierto para los apartamentos para residentes de ingresos medios y altos. Costos para 2 apartamentos en el centro de la ciudad:

Nombre	Precio	Cantidad	Suma
Adquisición de materiales para reparaciones cosméticas.	200 000	2 apartamentos	400 000
Realización de reparaciones	150 000	2 apartamentos	300 000
Sofá plegable grande	40 000	2	80 000
Cama 2 dormitorio	25 000	1	25 000
las sillas son blandas	15 000	2	30 000
Juego de cocina	50 000	2	100 000
Mini nevera INDESIT TT 85	11 000	2	22 000
Lavadora INDESIT EWUC 4105	11 000	2	22 000
Microonda	5 000	2	10 000
TELEVISOR	30 000	2	30 000
Internet	4 000	2	8 000
Aire acondicionado	10 000	2	20 000
Armario	10 000	2	20 000
Plomería	17 000	2	34 000
Hervidor eléctrico	2 000	2	4 000
Persianas en las ventanas	1 000	5	5 000
Mesas de noche	1000	4	4 000
Elementos de decoración	10 000	2	20 000
Sabanas	2 000	5	10 000
Platos	1 500	2	3 000
Total			1 147 000

Para alquilar un apartamento en las afueras de la ciudad, sujeto a reparaciones de nivel medio y la disponibilidad de muebles nuevos y algunos equipos, las inversiones serán mínimas:

Se deben gastar al menos 15 mil rublos por mes en facturas de servicios públicos para 3 apartamentos.

Puede contratar personas para dar servicio a los apartamentos y encontrar clientes, pero para mantener los costos al mínimo, al principio puede manejarlo por su cuenta o con la ayuda de miembros de la familia. La función principal (encontrar clientes y publicar anuncios, comunicación, correspondencia, llamadas telefónicas y actualizar anuncios) puede ser únicamente del propietario del negocio. Pero la liquidación de inquilinos en apartamentos, el desalojo y la limpieza de los locales se asignará a uno de los familiares. Con un aumento en el número de apartamentos, se revisará el sistema de limpieza y liquidación, y esto lo hará un trabajador por separado.

En este caso, no habrá gastos de personal. Todos los ingresos se destinarán a la empresa familiar, gracias a lo cual la rentabilidad tendrá un indicador positivo.

Marketing y publicidad

A pesar de que el negocio de alquiler diario de apartamentos difícilmente puede llamarse una organización en el sentido completo, el uso de herramientas de marketing y publicidad afecta directamente la rentabilidad del negocio. Son necesarios en la lucha contra la competencia que, como ya hemos dicho, es bastante grande.

Mensualmente se publicarán anuncios sobre el alquiler de apartamentos por día:

Nombre	Suma
En tablones de clasificados gratuitos	0
En el tablero "Avito" en la sección paga	5 000
en los periódicos	5 000
En grupos sociales en los primeros lugares	5 000
Anuncios en la calle	500
Volantes para distribución en lugares de congestión de público objetivo (ferrocarril y aeropuerto)	7 500
Cooperación con un servicio de taxi, impresión en reverso información de tarjetas de visita sobre alquiler diario apartamentos	5 000
Total	28 000

Ingresos y gastos

Tabla general de costos iniciales para 3 apartamentos:

Está previsto asignar 1.721.000 rublos para el lanzamiento del negocio. Gracias a los ingresos del alquiler anterior del último año y la inversión personal, este dinero debe invertirse para aumentar el alquiler de los 3 apartamentos.

Gastos mensuales

Cuadro general de gastos mensuales a partir del 2º mes:

Ingreso

Para calcular el retorno de la inversión, es necesario planificar la política de precios y el promedio de residentes por mes. Naturalmente, esta cifra variará notablemente de acuerdo con la estacionalidad. Por ejemplo, durante la estación cálida. mas turistas y algo menos en invierno. Si te encuentras en una ciudad con turismo activo de invierno, puede que sea al revés.

Durante los períodos de vacaciones - Año Nuevo y vacaciones de mayo– desear alquilar un apartamento por día será muchas veces más que en días normales. Hagamos un cálculo teniendo en cuenta los indicadores de demanda promedio:

Con un 50% de ocupación de los apartamentos, los ingresos del segundo mes serán de 190 500 rublos. Sin embargo, cada mes crecerá el número de solicitantes:

Se desarrollará un sistema de captación de clientes.
Aparecerán clientes habituales que utilizarán sistemáticamente los servicios de alquiler y lo recomendarán a sus amigos.

Además, durante las vacaciones de Año Nuevo y mayo, los precios de alquiler diario de apartamentos se incrementarán en al menos un 20-30%. Estos indicadores deben tenerse en cuenta al planificar el período de recuperación.

Realizaremos el cálculo sobre la base de indicadores de rentabilidad promedio.

Determinemos la diferencia entre ingresos y gastos para calcular las deducciones fiscales:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Calculamos el pago de impuestos:

135 000 x 6 % = 8100 rublos.

Así, el beneficio neto será:

135 000 - 8100 = 126 900 rublos por mes.

Calcular rentabilidad:

(126 900 / 48 000) x 100 = 264 %. La rentabilidad a primera vista es bastante alta. Sin embargo, definamos el período de recuperación de las inversiones:

1.721.000 / 126.900 = 13,56 meses (más de un año).

Al mismo tiempo, vale la pena considerar el aumento de las tarifas por vacaciones y un aumento en el número de residentes hasta un máximo del 90% del mes, luego los ingresos al menos se duplicarán. Por lo tanto, los planes para seis meses son crear una base sólida de clientes habituales, al menos el 15% del volumen total, y trabajar activamente en la búsqueda de inquilinos utilizando todas las herramientas publicitarias anteriores.

Tan pronto como los ingresos de los costos iniciales se amortizan, la ganancia neta se puede utilizar para aumentar el número de viviendas, se considerarán opciones para la adquisición adicional de viviendas: invertir en la construcción o comprar un apartamento con una hipoteca.

Eventualmente

El negocio de alquiler diario de apartamentos es incluso muy rentable, pero principalmente si uno o más apartamentos ya están disponibles en la propiedad. Si planea comprar un espacio habitable para alquilar, es mejor centrarse en este ingreso como adicional. La demanda puede caer repentinamente durante uno o dos meses, y si no tiene una fuente de ingresos a través de la cual pueda pagar el préstamo de un apartamento, se encontrará sin medios de subsistencia. Por lo tanto, tome el camino de ganar dinero alquilando bienes inmuebles con cuidado.

El alquiler diario de apartamentos suele ser más rentable que la presencia de residentes permanentes. Pero hay matices en cuanto al diseño y la seguridad de la propiedad.

¡Queridos lectores! El artículo habla de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es individual. Si quieres saber cómo resuelve exactamente tu problema- póngase en contacto con un asesor:

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¿Cómo alquilar un apartamento en alquiler en 2019? Alquilar un apartamento por un corto período de tiempo puede generar más ingresos. Pero los beneficios vienen con riesgos significativos.

Es necesario cuidar la conservación de los bienes, así como el cumplimiento de los requisitos legales. ¿Cómo alquilar un apartamento por días en 2019?

Puntos generales

El alquiler diario de los apartamentos es diferente del alquiler normal. En primer lugar, el cambio frecuente de inquilinos aumenta significativamente el riesgo de daños en el apartamento o en elementos individuales.

La probabilidad de consecuencias negativas se reduce si hay una emitida oficialmente y los posibles matices se explican en detalle.

En segundo lugar, los ingresos de dicho arrendamiento dependen en gran medida de la época del año, la ubicación y otros factores.

Si el apartamento está ubicado en una zona turística, una gran ciudad, entonces bonito apartamento se puede usar casi a diario.

El ingreso mensual en este caso es casi el doble, o incluso más, que el de un arrendamiento a largo plazo.

Pero el éxito del evento depende de la correcta solución de los problemas organizativos. ¿Cómo alquilar un apartamento por días correctamente?

Lo que es

Teniendo en cuenta el alquiler diario de un apartamento, debe lidiar con las características de dicho contrato de arrendamiento. Desde un punto de vista legal, el arrendamiento de bienes inmuebles residenciales puede ser a largo y corto plazo.

Estos conceptos son muy similares entre sí. Por lo tanto, cualquier tipo de contratación comercial implica la participación de dos partes: el empleador y el arrendador.

Las relaciones jurídicas entre ellos se formalizan mediante un contrato escrito. Sólo el propietario directo o suyo tiene derecho a alquilar un apartamento.

Los arrendamientos a largo y corto plazo difieren en el monto de los pagos, los métodos de pago y el "equipo" de las instalaciones.

En primer lugar, debe ocuparse de los problemas de seguridad. Estamos hablando de la posibilidad de destrucción o daño del apartamento en caso de incendio, inundación, explosión de gas, etc.

Está claro que es poco probable que sea posible recuperar una gran cantidad de daños de un residente temporal. El diseño es la solución.

Puede que no sea demasiado barato, pero será una garantía de compensación ante posibles pérdidas.

Otro punto importante se refiere a los daños menos significativos causados por daños o robo de propiedad al apartamento.

Pero en este caso, el propietario estará protegido por un contrato redactado correctamente que indique los datos del pasaporte del inquilino y el apartamento de todos los bienes.

El marco legislativo

El alquiler diario de apartamentos está regulado por las disposiciones de los Códigos Civil y Fiscal de la Federación Rusa. En particular, se regula el alquiler diario.

El concepto de contrato de arrendamiento se considera en. En concreto, el arrendamiento es la cesión de un local residencial para uso temporal por parte de un particular.

La determinación de las tasas de vivienda se establece en. Las partes negocian independientemente el monto del pago.

En términos generales, la renta diaria debe establecerse mediante un contrato que indique la condición y apariencia instalaciones.

En cuanto a la fiscalidad, cuando se alquilan apartamentos por días, se aplican las normas sobre la recaudación del impuesto sobre la renta percibida por las personas físicas.

El arrendador está obligado a entregar y pagar mensual o anualmente el 13% de la ganancia.

Cómo alquilar un apartamento en alquiler

Dado que un contrato de arrendamiento a corto plazo implica la entrega de la vivienda hasta por 11 meses, el propietario puede alquilar legalmente un apartamento por unos días u horas.

Lo principal a considerar es la clasificación de las actividades como imponibles. El procedimiento para el pago de impuestos depende del estado del arrendador.

El FTS prevé tres métodos:

registro de propiedad intelectual;
adquisición de una patente;
pago del impuesto a la renta.

Si el alquiler diario se pone "en funcionamiento" y es un negocio de pleno derecho, entonces es más conveniente convertirse en un empresario individual con el objeto de gravar los "ingresos".

En este caso, el tipo impositivo será sólo del 6%. Además, deberá pagar primas de seguro obligatorias (en 2019, 27 990 rublos en total).

Puedes trabajar en una patente. El monto del impuesto consiste en el costo de la patente en sí (6% de los ingresos) y la mitad del monto de las primas de seguro.

Si no se registra como KK IP y no adquiere una patente, deberá pagar el 13% de la ganancia. Además, al final del año, es necesario presentar una declaración informativa.

En el caso de que el apartamento se alquile sin pagar impuestos, el propietario es sancionado con multas considerables.

En algunos casos, el castigo penal es posible: prisión por un período de seis meses (la cantidad de impuestos impagos es de 100,000-500,000 rublos) o hasta tres años (falta de pago de impuestos por un monto de 500,000 rublos y más).

Una vez que haya tratado los problemas fiscales, puede proceder a la organización directa del alquiler diario.

Debe comenzar proporcionando condiciones aceptables. Para viviendas alquiladas por día, es necesario crear condiciones no peores que en un hotel.

Esto se refiere a la disponibilidad de muebles y electrodomésticos necesarios, buen estado, limpieza regular, etc.

Cómo encontrar un inquilino

Muchas personas asocian la búsqueda de un empleador con personas de pie con carteles sobre el alquiler diario en las estaciones de tren y lugares similares. Pero los métodos modernos parecen más simples.

Para alquileres a corto plazo, los anuncios en los medios locales serán de poca utilidad, ya que la mayoría de los empleadores potenciales son recién llegados.

La solución más óptima es el uso de sitios de Internet. La mayoría de las veces, las ofertas se publican en sitios como Avito, IRR ("De mano en mano").

La ubicación aquí es gratuita, pero puede usar funciones pagas para elevar su anuncio al TOP.

La desventaja de estos recursos es la falta de especialización limitada. El anuncio simplemente puede "perderse" en el contexto de otros.

Existen portales inmobiliarios especializados, que también ofrecen servicios de alojamiento gratuitos y de pago. Estos son Kvartirka.ru, Sdaminfo.ru, Sutochno.ru, Yurenta.ru, Gorkvartira.ru.

Atractivo para publicar anuncios es el sitio "joven" Arendius. Existe un sistema de calificación y reseñas.

Además, los propietarios de apartamentos pueden obtener más información sobre un posible inquilino, ya que el registro en el sitio se realiza a través de las redes sociales.

Video: cómo alquilar un apartamento

Bueno, no se olvide de métodos "antiguos" como el "boca a boca" y los anuncios en papel en las zonas concurridas del pueblo.

Lo ideal es que se utilicen todas las opciones posibles. Esto le permitirá recibir clientes regularmente y el apartamento no estará vacío.

Formación de un paquete de documentos.

Una vez resuelto el tema de la captación de clientes, es el momento de ocuparse del soporte documental de la transacción. Cada inquilino debe firmar un contrato de arrendamiento a corto plazo.

Un artículo separado indica el depósito de seguridad. Muchos propietarios se niegan, por temor a asustar a los clientes. Pero esta es una de las mejores garantías posibles para la conservación de la propiedad.

El inquilino no querrá perder sus fondos (garantía), lo que significa que cuidará bien la propiedad. En caso de daños, las pérdidas o al menos una parte de ellas pueden ser indemnizadas.

Para completar el contrato, necesitarás:

pasaportes de las partes;
documento que confirma el derecho al apartamento (certifica la elegibilidad del propietario);
si otra persona actúa por cuenta del propietario.

Además del contrato, se requiere un acto de aceptación y transferencia del apartamento. Además, este documento se redacta en el momento de la entrega de llaves al inquilino y al abandonar el apartamento.

Todos los documentos deben redactarse en dos copias, para el propietario y el inquilino.

Es recomendable preparar plantillas de documentos con anticipación, en las que posteriormente se ingresarán los datos necesarios.

Redacción de un contrato de arrendamiento

El contrato de alquiler de apartamento a corto plazo incluye los siguientes elementos:

datos personales de las partes (nombre completo, datos del pasaporte);
descripción del objeto de la transacción (dirección, descripción);
esencia de la transacción (arrendamiento);
duración del arrendamiento;
costo por día;
coste total;
el procedimiento para la transferencia del apartamento (según el certificado de aceptación);
derechos y obligaciones de las partes;
responsabilidad por violación de los términos del contrato;
el monto del depósito (si lo hubiere) y el procedimiento para su uso;
fecha de celebración y firma de las partes.

Responsabilidad de las partes

La condición de responsabilidad del arrendatario debe detallarse específicamente en el contrato. El inquilino está obligado a devolver el apartamento en las mismas condiciones en que lo recibió.

Si, con base en ellos, se revelan daños a la propiedad, el arrendatario está obligado a indemnizar las pérdidas.

Si hay depósito, el arrendador puede retenerlo como indemnización o parte de él en caso de daños graves. Sin embargo, también se pueden reclamar daños y perjuicios a través de los tribunales.

La principal prueba en este caso son los actos con un inventario de bienes "antes" y "después", así como un acuerdo que indique la existencia de relaciones jurídicas.

Hace algún tiempo, los propietarios con llaves se pararon en las estaciones e invitaron a los invitados. Este proceso se está llevando a cabo actualmente en línea. Por lo tanto, es difícil determinar la demanda de una oferta en particular. Sin embargo, como muestran las estadísticas de Wordstat (la cantidad de consultas en el motor de búsqueda de Yandex), el alquiler diario de apartamentos es uno de.

Varios factores influyen en la relevancia del modelo de negocio:

Alta demanda
pequeña inversión para empezar
recuperación rápida
bajo costo

Todos estos factores están presentes en este sector.

Además, la demanda de alquiler diario de apartamentos se proporciona debido a que:

más de mil millones de personas viajan cada año (y necesitan alojamiento)
esta cifra aumenta un 5,5% anual
En 10 años habrá el doble de viajeros
cada vez más personas prefieren viajar a ciegas (sin agencias de viajes y excursiones)
Los holdings y las grandes corporaciones alquilan cada vez más alojamiento para sus trabajadores desplazados en el sector privado

¿Qué apartamentos tienen más demanda?

Los ingresos y la cantidad de dinero en el negocio depende directamente de la zona donde se ubican los apartamentos. Es posible obtener grandes ganancias de casi todas las categorías de viviendas, excepto de las antiguas y en ruinas.

Los propietarios reciben los ingresos máximos:

cómoda vivienda ubicada cerca del centro
apartamentos de clase ejecutiva
pernoctación económica, cuyos precios son mucho más bajos hoteles locales, pero el nivel de alojamiento no es muy inferior a los hoteles de 4 *

En algunas zonas de la ciudad, no hay tiempo de inactividad en la renta diaria. Casi siempre es el centro de la ciudad o las zonas con más atractivos.

En la mayoría de los casos, cuanto más lejos esté el apartamento del centro de la ciudad, mayor será la importancia de los intercambios de transporte: desde el aeropuerto, estación de tren, etc. Disponibilidad cercana parada de autobús o una estación de metro a poca distancia aumentará el interés de los inquilinos en la vivienda.

A menudo alquilado por personas que llegaron por primera vez a la ciudad. Por lo tanto, no saben dónde, qué es. Por lo tanto, la cuestión de cómo llegar al apartamento no debería causar dificultades.

Al formar una oferta, debe tenerse en cuenta que la mayoría de los apartamentos se alquilan casi al mismo precio. Para viviendas de una habitación en cualquier ciudad, hay una docena de los mismos precios. ¿Cómo, entonces, diferenciarse de la competencia?

Cuando la superficie y el precio de los apartamentos sean los mismos que los de otros anuncios del mercado, el tipo y estado de la casa o la propuesta infraestructura desarrollada cercano.

Si hay un cine, un parque, gimnasios y un gran supermercado cerca, crearán bueno primero la impresión del cliente de un área en particular. Para alquileres a corto plazo, las comodidades como ascensor, vertedero de basura, intercomunicador y conserje te ayudarán a dejar buenos recuerdos. Los clientes satisfechos casi siempre regresan al mismo lugar y recomiendan a amigos, conocidos y lo más probable es que se vayan. Buena reseña en Internet.

La mayor demanda (más del 60%) recae en los estudios y apartamentos de una habitación, que han sido renovados, cuentan con todo el equipamiento necesario y cuentan con toallas y ropa de cama de materiales agradables.

Opciones de propiedades para alquileres a corto plazo

Hay tres tipos de apartamentos en el mercado de alquiler diario:

Inversión inicial

Incluso si tienes apartamentos, no puedes evitar gastar. Dependerá de una buena empresa de marketing y la elaboración de todos los matices, después de qué tiempo el empresario recibirá el primer dinero. Considere los artículos de gastos obligatorios.

Pago de utilidades. Las facturas se tendrán que pagar todos los meses.

Pagos a limpiadoras o empresas de limpieza. Naturalmente, el arrendador podrá cumplir con estas obligaciones. Si tiene uno o dos apartamentos, tiene sentido ahorrar dinero. Sin embargo, después de escalar, no será posible llevar un registro de la limpieza de una docena de locales residenciales, dado que los clientes de este negocio cambian todos los días. Por lo tanto, deberá contratar a otras personas y dedicar el tiempo libre a pensar en la publicidad.

Marketing. Afortunadamente, la red mundial ofrece una gran cantidad de tableros gratuitos para publicar anuncios para alquilar un apartamento. A través de ellos, se transmite información a los clientes potenciales. Pero cualquier tiburón en este negocio dirá que esto no es suficiente. Tendrás que apostar por pequeños trucos, como contratos con taxistas o atraer promotores para repartir folletos en lugares transitables. Entonces:

Los folletos, por ejemplo, funcionan bien durante las vacaciones, cuando un gran número de ciudadanos visitantes abandonan las estaciones y encuentran una gran oferta para alquilar un apartamento con imágenes atractivas.
Con los taxis privados se obtiene un esquema similar. Sale un hombre, coge un taxi (casi siempre hay una docena cerca de la estación) y el conductor menciona casualmente una maravillosa oferta de alojamiento para pasar la noche a buen precio. Una recomendación discreta de un tercero funciona muy bien. Por supuesto, el conductor tendrá que ser recompensado económicamente, pero en este caso el apartamento no estará vacío.
Al colocar en Internet, se recomienda pagar a los anuncios clasificados para que un apartamento en particular siempre esté en la parte superior de la búsqueda, se destaque y atraiga a los clientes con hermosas fotos.

Cualquier medio de transmitir información a los clientes es bueno.

Fotógrafo. Pocas personas llaman a fotógrafos profesionales y, tratando de ahorrar dinero, a veces toman fotografías de viviendas terriblemente divertidas. Por lo tanto, las fotos expuestas no transmiten las ventajas de los apartamentos y pueden enfocarse en los aspectos negativos. Por lo tanto, una pequeña cantidad gastada en un fotógrafo se verá recompensada con intereses. En Internet, las personas a menudo toman decisiones basadas en hermosas fotos.

Circunstancias de fuerza mayor. No es necesario excluir de los gastos una avería accidental del equipo, una inundación de un vecino, la aparición de cucarachas, etc. Los empresarios prometedores siempre tienen una cantidad de dinero reservada para tales casos con el fin de eliminar todo lo más rápido posible y continuar con el negocio.

Reparar. Como se mencionó anteriormente, existe una gran demanda de viviendas pequeñas con renovación de estilo europeo. En consecuencia, para hacerlo, se necesitan inversiones.

Otros gastos. Los pagos de subarrendamiento pueden incluirse en la partida de gastos obligatorios, siempre que los apartamentos se alquilen a una persona construida.

Cualquier problema es más barato y más fácil de resolver antes de que ocurra que después de que ocurra.

Por ejemplo: los vecinos de arriba inundaron el apartamento debido a las malas instalaciones de plomería. ¡Es necesario obligarlos a pagar los daños a través de la justicia, y así dejar claro que esto no se debe repetir!

Apertura de un empresario individual (IP)

Como se describió anteriormente, el alquiler diario de apartamentos es un negocio, además, es bastante rentable. Por lo tanto, debe redactarse de acuerdo con la legislación vigente de Rusia.

Los ciudadanos que alquilan vivienda propia o alquilada tienen derecho a no abrir IP. Sin embargo, si hay cinco o más locales alquilados, es recomendable ir a lo seguro y legitimar sus ingresos.

Los empresarios que legalizan esta actividad tienen varias ventajas:

Cualquier reclamación contra el inquilino es fácil de resolver si hay contratos, a través de la vía judicial.
Para probar el daño de la persona alquilada, deberá presentar.

Según los expertos, solo el 40% de los pequeños negocios que se dedican al alquiler diario han legalizado sus actividades. La mayoría no tiene prisa por pagar impuestos sobre las ganancias.

Esto, por supuesto, les permite ganar más ahorrando dinero que debería haber ido al estado. Pero cuando la información sobre fuentes ilegales de ingresos entra en oficina de impuestos, el propietario del apartamento puede ser llevado a la responsabilidad administrativa en un procedimiento judicial. En el mejor de los casos, solo tendrá que pagar sanciones y multas. En el peor de los casos: un ciudadano se sentirá atraído por responsabilidad penal en virtud del artículo 198 del Código Penal de la Federación Rusa, lo que significa obtener antecedentes penales y una multa de hasta 300 mil rublos, o pueden ser enviados a prisión por hasta un año.

Los siguientes documentos deben presentarse en la oficina de impuestos:

Solicitud de registro de IP completada.
Una copia de un documento de identidad.
Recibo de pago del impuesto estatal.

Necesitas abrir una IP en el lugar de residencia. Al abrir se indica el tipo de actividad. Además, el 6% de los ingresos se paga regularmente en forma de impuestos.

Antes de entrar al mercado

Cuando se hace la elección de los apartamentos en alquiler y se abre un empresario individual, es necesario preparar la vivienda para que el inquilino se mude. En el alquiler diario, la exigencia de comodidad es muchas veces mayor que en el alquiler a largo plazo. Antes de encontrar e instalar clientes, deberá dedicar tiempo a preparar la vivienda.

Es necesario adherirse a cinco principios al preparar un apartamento:

Cuantas más comodidades, mayor será el costo. Por eso, algunos empresarios alquilan apartamentos junto con platos, toallas, papel higiénico, jabón, etc.

Obtenga más información sobre la comercialización

Ya hemos mencionado tres formas efectivas de publicidad. Pero la cuestión del marketing es mucho más amplia e importante, por lo que es necesario profundizar más en este ámbito. En esta etapa, se supone que el apartamento está listo para la entrega. Ahora el objetivo del emprendedor no es solo encontrar unos pocos inquilinos, sino asegurar la mayor carga de trabajo.

Los ahorros en marketing se reflejan en el negocio en forma de disminución de los ingresos. Sin embargo, no siempre se garantiza que un gran presupuesto publicitario genere resultados. ¿Qué pasa? El hecho de que existen canales correctos y efectivos donde se debe gastar dinero en publicidad y otros fallidos. Por ejemplo, vale la pena centrarse en la cantidad de anuncios solo cuando se colocan en tableros libres.

Señalemos primero dos formas incorrectas de hacer publicidad:

Escribiendo tus contactos en el asfalto. ¡El vandalismo no aumenta las ventas! Nadie en su sano juicio en la era de Internet llamaría al número de la acera y reservaría un apartamento.
Publicar tu oferta en paradas de autobús y otros lugares públicos. Nuevamente, desfigurar su ciudad con carteles innecesarios no generará ventas. En el mejor de los casos, la policía llamará al número y preguntará qué hace el anuncio en la parada de autobús local.

Si una promoción tan primitiva funcionara, no habría necesidad de fotografías coloridas de apartamentos y reparaciones. Sin embargo, dado que la gente principalmente quiere ver un apartamento, y que ahora casi todo se hace en Internet, debe declararse de las siguientes maneras:

, De mano en mano, Yandex real estate y Cyan. Estos son los tablones de anuncios más grandes de Federación Rusa. Es deseable colocarlos en formas pagas. Una pequeña inversión aumentará en gran medida la cobertura y traerá gran cantidad inquilinos
si tiene cinco o más apartamentos, es recomendable crear un sitio web de una página y buscar clientes en los espacios abiertos de Yandex y Google. El tráfico continuo de clientes potenciales llenará todos los locales durante los próximos meses.

rocas submarinas

El alquiler diario de apartamentos como negocio tiene sus ventajas y desventajas. Antes de tomar la decisión de ingresar a esta industria, es necesario evaluar todos los riesgos, los competidores emergentes y otras características.

La vivienda de alquiler diario aumenta el riesgo de robo o daño a la propiedad. Pocos de los propietarios llamarán a la policía, iniciarán un caso penal y perderán el tiempo en esto. Algunos ciudadanos pueden aprovechar esto. La mejor manera para evitar tales pérdidas, para asegurar sus bienes materiales e incluso un apartamento. Estas son pérdidas estables que tal vez nunca se paguen. Por lo tanto, muy pocas personas aseguran la vivienda. Pero en vano.

Todas las personas que se instalen deberán llevar una copia del pasaporte, o tomar una fotografía de este documento. Si tiene un empresario individual, es recomendable celebrar un acuerdo donde se ingresen todos los datos del cliente.

A menudo, los vecinos tienen una actitud desfavorable hacia el alquiler diario de la vivienda de al lado. A veces esto está justificado, ya que el alquiler no siempre es silencioso y silencioso. Es deseable adquirir relaciones cálidas con los vecinos antes de ingresar al mercado.

Algunos reaccionan categóricamente mal ante las empresas ruidosas y la música a todo volumen. En consecuencia, tendrás que negarte a alquilar viviendas para celebraciones y posiblemente incluso perder parte de tus ingresos. De lo contrario, pueden llamar a la policía y tendrán que ir a resolver el conflicto. Los residentes después de esto pueden irse malas críticas y arruinar su reputación.

Los empresarios que estén interesados en alquilar apartamentos por días encontrarán útiles los siguientes consejos:

El alquiler de apartamentos por días es un negocio rentable y sencillo. Con una inversión inicial (para subarrendamiento o compra), cualquier persona puede ingresar al negocio y comenzar a ganar dinero.

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Discusión: hay 1 comentario

En la mayoría de las ciudades, este negocio es estacional, se proporcionan apartamentos a los solicitantes o turistas y vacacionistas. Para lograr una carga constante durante todo el año, necesita la ayuda de agencias de publicidad y agentes inmobiliarios, y estos costos afectan en gran medida la rentabilidad.

Respuesta

Cientos de personas se hacen esta pregunta, sin saber por dónde empezar un negocio de alquiler de apartamentos. Mucha gente piensa que es fácil, pero no es cierto. Como en cualquier negocio, aquí hay que arar. Este no es un botón de "botín", sino un negocio serio que requiere un enfoque de calidad.

¿Cómo crear tu propio negocio de alquiler diario?

Anteriormente, ya hemos descrito varias formas de ganar dinero con bienes raíces. Puedes familiarizarte con ellos en esto. Ahora hablemos de cómo se construye el negocio de alquiler diario.

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No espere, haga una cita o haga una pregunta en línea.

La vivienda de alquiler como negocio está en auge en todo el mundo. La diferencia estará sólo en la legislación de los países. En consecuencia, en beneficio en algún lugar más, en algún lugar menos. Pero el hecho de que no tendrás que vivir en la pobreza es del 100%.

Captación de capital bancario - hipotecario

La vivienda de alquiler diario es el único negocio que te permite rentabilizar una hipoteca en este segmento. El alquiler mensual traerá una pérdida o irá a cero. Esto es bastante fácil de calcular en cualquier sitio web bancario. Conoce las tarifas en tu zona.

Por supuesto, hay excepciones, por ejemplo, un empresario tiene su propio terreno a pocos kilómetros de la ciudad. Saca una hipoteca y construye una casa para 8-10 apartamentos tipo estudio. Si la ciudad es grande, el alquiler mensual generará ganancias, teniendo en cuenta todos los gastos.

Este método es utilizado por una gran cantidad de organizaciones que tienen su propio negocio de alquiler de apartamentos o agentes inmobiliarios privados.

Aquí, al parecer, todo es simple. Alquile un apartamento por un mes, alquílelo todos los días. Pero, de hecho, hay muchas trampas que reducirán sus ganancias a cero.

Por ejemplo, si no advierte a los propietarios que va a alquilar su propiedad, puede obtener una demanda que traerá una pérdida.

Trabaje lo más honestamente posible con los propietarios y los problemas no lo afectarán.

Muchas personas piensan que la vivienda debe ubicarse en lugares prometedores cerca del metro o de los principales intercambiadores de transporte, pero en realidad, debe ubicarse a 20-30 minutos a pie de su hogar. Si constantemente llega tarde a una reunión con un cliente, lo más probable es que no vuelva a contactarlo. Considere este momento.

Es mejor buscar objetos en su área y el intercambio de transporte no es importante aquí. La gente está dispuesta a darte dinero, incluso si la vivienda está ubicada en las afueras de la ciudad.

Al comprar un apartamento, preste atención a si se puede rehacer de tal manera que aumente el número de inquilinos. Por ejemplo, si hay dos ventanas en una habitación y están ubicadas lejos una de la otra, es posible dividirla por la mitad y hacer dos entradas.

Por lo tanto, aumentará sus ganancias alquilando una vivienda a dos personas diferentes a la vez. Créeme, habrá clientes. Pueden ser viajes de negocios o empresas de varias personas.

Este método también es ideal para alquileres mensuales.

Al iniciar su pequeña empresa de alquiler de apartamentos, no persiga a todos los clientes a la vez. Trate de averiguar el propósito de la renta. Esto te ayudará a evitar muchos problemas. Por ejemplo, muy a menudo los jóvenes intentan alquilar apartamentos para fiestas ruidosas.

Todas las ganancias de tal evento se destinarán a limpieza y reparaciones menores. Como habrás adivinado, puede causar daños graves. Si el apartamento está subarrendado, puede perderlo fácilmente, además de reembolsar todo de su propio bolsillo.

No se permite fumar en el apartamento. regla general todos los propietarios. Haz letreros de papel y pégalos en el apartamento. Por favor notifique a los visitantes con anticipación.

Los telefonos servicios de emergencia de su ciudad también debe escribirse en una hoja aparte y pegarse en la pared del pasillo o la cocina. Esto también incluye la contraseña para acceder a Internet.

Los contratos son estándar en todas partes, se pueden descargar fácilmente en la red. Asegúrese de hacer un inventario de la propiedad ubicada en el apartamento. Después del final del contrato de arrendamiento, todo debe estar en su lugar. Hay que guardar las cosas y lavar los platos.

Siempre tome un depósito equivalente a un día de estancia. Por ejemplo, si los invitados pierden sus llaves, se debe retener la cantidad de hacer duplicados.

Compromiso motiva a las personas a seguir sus reglas.

Compra de muebles, ropa blanca y limpieza

No ponga cosas o equipos caros en el apartamento. Todo debe ser moderno y económico. Cama TV e incluso plomería, se pueden comprar usados. Créame, a las personas que necesitan pasar la noche no les importa en absoluto, lo principal es la limpieza.

El negocio de alquilar apartamentos por días implica una limpieza seria. Puede hacerlo usted mismo o ponerse en contacto con una empresa de limpieza especial. La ropa de cama debe estar limpia y sellada en celofán, como en un tren. Dichos servicios son proporcionados por cualquier lavandería.

Los bienes raíces nunca se depreciarán. Sí, habrá caídas de precios, el mercado se hundirá un poco, pero siempre ha sido así. La vivienda es una inversión de hormigón armado en sentido literal y figurado. Siempre es rentable y se ajusta al valor del dinero.

Por ejemplo, se produjo inflación y, después de un recálculo, los apartamentos subieron de precio en un nuevo porcentaje. La única desventaja de las propiedades residenciales es su costo. Se requiere una inversión de capital seria. Además, el margen no es tan alto como en otros negocios o inversiones.

La excepción es bienes raíces comerciales que puede amortizarse en dos años. Pero aquí la ubicación o los propios objetos juegan un papel decisivo:

almacenes;
oficinas;
espacio comercial;
locales de servicio de automóviles, etc.

La propiedad residencial se amortiza durante mucho más tiempo, pero proporciona un ingreso estable y se ajusta al mercado general, teniendo en cuenta las fluctuaciones en los flujos de efectivo.

¿Cómo montar un negocio de alquiler de apartamentos? estamos buscando clientes

Concluyendo nuestra breve revisión de un plan de negocios improvisado para alquilar apartamentos, me gustaría señalar que todas las condiciones para el cliente deben ser transparentes y discutidas de antemano. Esto le ayudará a evitar problemas en el futuro.

Video - apartamentos en alquiler de los estudiantes de Natasha Zackheim:

Desde el punto de vista del propietario, el alquiler diario es la mejor opción. Teóricamente, los ingresos de un solo apartamento pueden alcanzar los 60-70 mil rublos por mes o más. Al mismo tiempo, el propietario no depende de los residentes temporales de ninguna manera, puede cerrar el negocio en cualquier momento y usar el apartamento para necesidades personales. Pero, ¿es realmente tan simple en realidad? Intentemos resolverlo.

La relevancia del negocio diario

El negocio de alquiler de apartamentos a corto plazo puede generar de 2 a 3 veces más que alquilar la misma vivienda por a largo plazo. Esto es especialmente cierto para las grandes ciudades, porque el principal contingente de inquilinos (turistas, así como personas que han venido por trabajo) no están dispuestos a pagar de más por una habitación de hotel.

Entonces, por una noche en un hotel de 3 o 4 estrellas en Moscú, deberá pagar al menos 2500 rublos. Y esto sin contar el coste de la comida (el almuerzo y la cena tendrán que ser en un restaurante), los servicios de lavandería, etc.

Precio doble habitacion en hoteles de 3 y 4 estrellas en Moscú a partir de 2500 rublos por noche (portal de viajes Travel.ru)

Hay muchas más ofertas de alquiler diario, por lo que es realmente posible elegir una opción de vivienda temporal para casi cualquier presupuesto. En el sitio de la popular base inmobiliaria "Cyan", por ejemplo, puede encontrar un excelente apartamento con una renovación de estilo europeo en el área correcta por solo 1500-1700 rublos. por noche

La diferencia de costo entre habitación de hotel Y apartamento privado puede alcanzar 20-30%

La diferencia es más notable si en la habitación vive más de una persona, pero varias. En cualquier hotel, independientemente de su categoría, no se paga la habitación, sino la estancia de cada uno de los huéspedes, es decir, si viajáis juntos, el coste de una noche de estancia también se duplicará. Para el propietario del apartamento, esto no es tan crítico.

Si el propietario ha indicado que el apartamento tiene 3 camas, entonces para hasta 3 personas, por lo general, no se cobra ningún pago adicional. Si hay más residentes, el pago es negociable.

Alexander Petrashov, hombre de negocios

Sin embargo, el precio no es la única ventaja desde el punto de vista de un potencial cliente. Además, algunos propietarios fijan precios incluso más altos que en los hoteles. Y, sin embargo, tienen un flujo constante de clientes. ¿Porqué es eso? Hay varias razones.

En primer lugar, el factor de ubicación. No siempre es posible encontrar un hotel en un área en particular, casi todos se concentran en centro histórico ciudades, así como cerca de grandes instalaciones de entretenimiento.

En segundo lugar, un nivel diferente de comodidad. A diferencia de un hotel, en un apartamento puede sentirse como en casa, relajarse por completo y descansar después de un día ajetreado. Además, los apartamentos alquilados por días suelen estar equipados con todo el equipamiento necesario: desde un microondas hasta una plancha. Esto elimina la necesidad de pagar por servicios adicionales.

Tres opciones de inicio

En realidad, la primera pregunta y la más importante es dónde conseguir un apartamento gratis. Aquí tienes que construir sobre el capital inicial disponible. Habiendo decidido entrar en este tipo de negocio, puede:

alquilar un apartamento por mucho tiempo y luego alquilarlo por días (subarriendo);
rehaga su propia vivienda para el objeto, alquilando una más barata en las afueras de la ciudad;
concertar una hipoteca.

El primer paso para organizar un negocio de alquiler es comprar una propiedad residencial.

En términos de riesgo, la segunda opción es óptima. Después de todo, incluso si el negocio "no funciona" por una razón u otra, no tiene nada que perder y puede regresar a su propio apartamento en cualquier momento.

Algunos comienzan alquilando apartamentos alquilados. Sin embargo, en este caso, debe asegurarse de que este artículo esté detallado en el contrato y que a los propietarios del espacio habitable no les importe. Además, deberá tomarse muy en serio la búsqueda del objeto en sí: si no hay cierto nivel de carga de trabajo, sus ingresos no podrán cubrir el costo de un mes de alquiler.

¿Qué apartamentos están en demanda?

Tocamos el tema más importante: la elección del objeto. Para la mayoría de los propietarios razón principal la pérdida es sencilla. Es poco probable que esto se evite, pero si el apartamento se eligió inicialmente correctamente, puede contar con un flujo estable de clientes.

Para comprender qué objetos son más atractivos para un negocio de este tipo, nos basaremos en estadísticas reales. ¿Qué es importante para los posibles inquilinos?

En primer lugar, por supuesto, el número de habitaciones. Los más demandados son "odnushki", mientras que los apartamentos de 3 y 4 habitaciones se alquilan muy raramente (principalmente grupos de estudiantes o trabajadores de otras ciudades).

Tabla: demanda de apartamentos diarios por número de habitaciones

El distrito y el intercambiador de transporte juegan un papel muy importante. La proximidad al trabajo o lugares de interés (si hablamos de turistas) es una prioridad para la mayoría de tus futuros clientes. Por lo tanto, cuanto más cerca del centro de la ciudad se ubique la vivienda, mejor. Además, los apartamentos ubicados cerca de grandes centros de oficinas y universidades generan buenos ingresos.

Consejo: si planea comprar un objeto específicamente para alquilar, es deseable que sea un parque de viviendas antiguo. Pocos inquilinos quieren pagar de más un 10-20 % por un nuevo edificio, a pesar de que dicho apartamento le costará un 20-100 % más (dependiendo de la zona).

Cómo iniciar un negocio de alquiler diario

Entre las principales ventajas de esta idea de negocio es que no requiere un gran capital inicial, educación especial o habilidades o conocimientos especiales para implementarla. Todos pueden comenzar a ganar con el alquiler diario. El circuito es extremadamente simple:

Determine qué apartamento alquilará: propio o alquilado.
Si lo desea, registre un empresario individual para participar oficialmente en actividades empresariales.
Evaluar el estado de las instalaciones, realizar reparaciones cosméticas.
Amuebla tu hogar con muebles y electrodomésticos.
Compra 5-6 juegos de ropa de cama y toallas.
Selecciona el público objetivo (turistas, familias con niños, estudiantes).
Tome fotos de alta calidad del apartamento y prepare una descripción de la propiedad.
Redacción de un contrato de arrendamiento.
Coloque anuncios en todas las fuentes disponibles (periódicos, tablones de anuncios, Internet).

Considere los puntos que causan la mayoría de las preguntas de los empresarios novatos.

Documentos para alquilar un apartamento.

Para concluir contratos con invitados "de acuerdo con todas las reglas", deberá preparar un gran paquete de documentos:

Previamente, solicite al cliente que prepare una fotocopia del pasaporte (página de registro y página principal).

Los puntos principales del contrato con el inquilino.

Es recomendable redactar y preparar el texto del contrato de arrendamiento con la ayuda de un abogado profesional. Puede parecer que se trata de un gasto innecesario, pero en caso de problemas y conflictos, es este documento el que le permitirá reclamar a los huéspedes y compensar los daños. Y para que esto sea posible, el documento debe estar redactado legalmente competente.

Un contrato estándar de arrendamiento a corto plazo incluye las siguientes secciones:

Sujeto del contrato. Aquí se indica la dirección y características del apartamento, así como el objeto del contrato de arrendamiento - residencia por un número determinado de días.
Precio de alquiler (por 1 día y por todo el período).
Liquidación de orden ( tiempo exacto cuándo el inquilino debe entrar y salir del inmueble).
Derechos y obligaciones. Esta parte debe diseñarse de tal manera que ganes en cualquier caso. Es necesario prescribir las obligaciones del inquilino de mantener el orden, pagar la tarifa a tiempo, no subarrendar la vivienda, etc. Sin embargo, recuerde que la ausencia de esta sección en el contrato no priva a las partes de sus derechos y no los libera de obligaciones; de todos modos, todos están consagrados en el derecho civil.
Responsabilidad. En caso de daños a la propiedad, el inquilino debe compensar su costo a su cargo. Aquí también puede especificar sanciones por pago atrasado.
Datos de las partes (nombre completo, número de pasaporte y firma).

Además, si lo deseas, puedes añadir otras cláusulas al contrato de arrendamiento. Por ejemplo, indicar quién pagará en caso de fuerza mayor (vecinos inundados).

El contrato está redactado de modo que el propietario del apartamento en cualquier caso sigue siendo el ganador.

Gastos de negocio

Aunque seas el propietario de un apartamento alquilado, no podrás evitar los gastos. Además, la mayoría de ellos serán permanentes, por lo que es mejor incluirlos en el precio del alquiler. ¿Que esta incluido?

pago de "comunales";
servicios de una empresa de limpieza o limpiador;
publicidad;
impuestos (13 o 6% de los ingresos, dependiendo de su estatus legal - una persona física o un empresario individual).

Si no alquilas tu propio apartamento, sino que alquilas una casa o la compraste con una hipoteca, los costos aumentan aún más. Y, en consecuencia, el costo del alquiler, porque debe cubrir todos los pagos mensuales y quedarse con algo para usted.

¡Importante! Asegúrese de reservar parte del dinero para circunstancias de fuerza mayor que requieran costos significativos (una avería del equipo, una "inundación" de vecinos, etc.).

Registro de actividades para el alquiler de viviendas

¿Necesito registrar una IP? Este es uno de los principales problemas organizativos a los que se enfrentan quienes deciden dedicarse al negocio del alquiler. La dificultad es que la ley no da una respuesta clara, es decir, en teoría, nadie te impide alquilar pisos como particular.

Pero, ¿y si los ingresos que recibes por el alquiler de una vivienda se han vuelto constantes y sistemáticos? De hecho, este ya es un negocio en toda regla, que debe diseñarse adecuadamente.

Los expertos aconsejan a aquellos que alquilan varios objetos inmobiliarios a la vez y tienen un esquema de trabajo bien establecido, sin embargo, vayan a lo seguro y se registren como empresarios individuales. Sí, le agregará trabajo en papel, pero al mismo tiempo le dará una gran ventaja. Trabajando como empresario individual, en caso de conflicto, podrá documentar cualquier reclamo contra los huéspedes. Además, mientras un empresario individual realiza aportes al Fondo de Pensiones, su antigüedad va en aumento, lo cual es importante para quienes deciden hacer del negocio de alquiler su actividad principal.

Cómo y qué impuestos pagar

Uno de los momentos más difíciles en la organización de un negocio diario está relacionado con la legalización de actividades y el pago de impuestos. Este mercado es tradicionalmente "gris", y habiendo decidido alquilar un apartamento, muchos ni siquiera piensan en la necesidad de pagar impuestos en principio. Pero si desea evitar problemas en el futuro, es mejor comenzar a trabajar de inmediato. Entonces, ¿cuánto de sus ganancias debe dar al estado?

Para individuos

Si aún no desea registrar un empresario individual, debe pagar el impuesto sobre la renta personal anualmente, un impuesto sobre la renta personal por un monto del 13% de lo que ha ganado. Para hacer esto, debe presentar una declaración de impuestos en su lugar de residencia antes del 30 de abril (indicará sus ingresos del último año) y luego, antes del 15 de julio, calcular el monto del impuesto y pagarlo en el banco utilizando los datos de la oficina de impuestos.

Por ejemplo, alquila un apartamento por 2000 rublos / día. Al descargar un promedio de 20 días al mes durante un año, recibió un ingreso de 2000 * 20 * 12 = 480,000 rublos. El monto del impuesto sobre la renta personal será del 13% de esta cantidad, es decir, 480 000 * 0,13 = 62 400 rublos.
¡Importante! Si los servicios públicos los paga el inquilino, esta cantidad también debe incluirse en el monto de los ingresos al calcular el impuesto.

Para empresarios individuales

Como regla general, los empresarios individuales que indican el negocio de alquiler en sus documentos trabajan de acuerdo con un sistema impositivo simplificado. En este caso, el monto de las deducciones fiscales puede ser del 6% de los ingresos o del 15% de los “ingresos menos los gastos”.

¡Importante! A primera vista, parece que esta opción es claramente más rentable. Sin embargo, a pesar del menor porcentaje del propio impuesto, el empresario individual también tiene que pagar contribuciones al fondo de pensiones, servicios contables, etc.

Video: impuestos al alquilar un apartamento.

Lo que amenaza el alquiler ilegal de viviendas

Según los expertos, solo el 40% de los propietarios respetan la ley y la mayoría no tiene prisa por compartir con el estado. Por un lado, esto hace posible obtener una gran ganancia. Por otro lado, si la información sobre actividades no oficiales llega a las autoridades fiscales, el propietario del apartamento puede ser responsable administrativamente ante los tribunales. Al mismo tiempo, además del monto principal de la deuda, también deberá pagar multas y sanciones acumuladas. En el peor de los casos, un "empresario" negligente puede ser procesado en virtud del art. 198 del Código Penal de la Federación Rusa, que está plagado de antecedentes penales y una multa de hasta 300.000 rublos. o prisión de hasta 1 año.

Preparando el apartamento para que los inquilinos se muden

Si en la opción "a largo plazo" puede alquilar una vivienda medio vacía (muchas familias tienen sus propios muebles), aquí los requisitos para el nivel de comodidad son mucho más altos. Antes de buscar clientes, tendrás que pasar varias semanas y preparar el propio local. ¿Qué significa?

Redecorando. ¡Sin papel tapiz descascarado ni techos amarillentos con grietas! Todo debe ser fresco y ordenado, aunque económico. Refresque el blanqueo, cambie las bombillas quemadas, reemplace los grifos que gotean.
Espacio. Apégate al principio del minimalismo. Los futuros inquilinos claramente no necesitan el viejo aparador de su abuela. Es mejor deshacerse de inmediato de toda la basura vieja e innecesaria, así como del exceso de muebles que abarrotan la habitación. Las pertenencias personales también deben sacarse del local (en casos extremos, colocarse en un lugar cerrado separado, por ejemplo, en un balcón o en una despensa).
Limpieza y orden. Antes de buscar inquilinos, debe hacer una limpieza general: lavar las ventanas y las lámparas, lavar las cortinas, pulir los muebles. A nivel emocional, son precisamente esas “pequeñas cosas” las que influyen en gran medida en la decisión de alquilar su apartamento en particular.
Muebles y electrodomésticos. Incluso las viviendas de clase económica deben ser mínimamente cómodas. De los elementos de "esenciales": un sofá, un juego de cocina, un armario, una mesa, sillas, un refrigerador. EN últimos años la gran mayoría de los inquilinos también requieren una lavadora.
Internet. Esto ya no es una ventaja, sino una necesidad. Idealmente, debe conectar inmediatamente un enrutador Wi-Fi (puede encontrar buenos enrutadores usados en Avito por 700–1500 rublos).

Cuanto más cómodo sea el apartamento que alquilas, más clientes querrán volver a él

Cuanto más esté todo en el apartamento, más precio alto vas a poder instalar. Muchos propietarios alquilan alojamiento con platos, toallas y productos de higiene personal (jabón, pasta de dientes, etc.), es decir, según el mismo principio que las habitaciones de hotel.

Fuentes publicitarias efectivas

Entonces, su apartamento está listo para que los primeros huéspedes se muden. Aquí es donde comienza la diversión. Después de todo, su tarea no es solo encontrar inquilinos por unos días, sino garantizar la ocupación máxima del apartamento (especialmente si la vivienda se tomó con una hipoteca).

Dmitry K. decidió alquilar su apartamento en el centro de San Petersburgo en otoño. Y en experiencia propia convencido de que este negocio en la práctica no es tan rentable como parece en teoría. “Cuando lo alquilé con un contrato a largo plazo, siempre tenía garantizados 30 mil rublos. por mes. Ahora hay más problemas y menos retorno”, dice. Mes tras mes no es necesario. Una vez, Dmitry tuvo mucha suerte: una familia alquiló un apartamento durante 20 días, que estaba haciendo reparaciones en su propia vivienda y, como se prolongó, tuvieron que extender el contrato de arrendamiento por el mismo período. Pero fue el unico caso. El resto del tiempo el apartamento se ocupa una media de diez días al mes.

Experto en línea

colocar anuncios en 2-3 periódicos locales;
imprima volantes, péguelos por la ciudad o espárzalos en los buzones de correo;
escriba sus contactos en el pavimento en lugares concurridos - estaciones, paradas de autobús transporte público etc. (todo lo que necesita es una plantilla y una lata de pintura);
haga arreglos con los taxistas para recomendar su apartamento a los visitantes.

Sin embargo, usted mismo comprende que Internet será la fuente más efectiva de clientes potenciales para usted. Sus capacidades deben ser utilizadas al máximo.

Para aumentar la eficiencia de tu negocio de alquiler, solo necesitas utilizar todas las posibilidades de Internet

Primero, coloca tu oferta en tablones de anuncios como Avito, Hand to Hand, Cyan, etc. (y a través del portal internacional de Airbnb, por ejemplo, puedes incluso captar clientes extranjeros que paguen en dólares y euros). Lo principal es que su apartamento debe estar más cerca del centro de la ciudad y verse espectacular en la foto.

En segundo lugar, en su tiempo libre, asegúrese de crear un sitio web de tarjetas de negocios pequeños. La red tiene una gran cantidad de diseñadores gratuitos con los que puedes hacer un recurso bastante bueno sin tener que recurrir a diseñadores y programadores web. El sitio debe tener sus contactos y fotos de apartamentos de alta calidad. Para atraer visitantes desde los primeros días, utilice la publicidad contextual de Yandex.Direct y Google Adwords.

Trampas de los negocios diarios

Como toda actividad, esta zona tiene sus riesgos. En primer lugar, están relacionados con la seguridad de la propia vivienda y de los bienes (muebles, electrodomésticos, etc.). La única forma de minimizar el peligro es trabajar oficialmente, haber emitido una IP y redactar contratos competentes. Solo en este caso podrá probar el hecho de la residencia de las personas en el apartamento y los daños a la propiedad para compensar las pérdidas.

Importante: siempre pida pasaportes a los inquilinos, incluso si solo se quedan 1 día. Es recomendable que conserve copias contrastadas con el original.

Otro punto importante son las relaciones con los vecinos. Antes de alquilar un apartamento, es recomendable reunirse con ellos y asegurarse de que no estén en contra de este tipo de actividades. En la mayoría de los edificios de apartamentos (especialmente en los más antiguos), la audibilidad es excelente. Y si los inquilinos, por ejemplo, empiezan a escuchar música a todo volumen, puede que a los que viven “a través de la pared” no les guste mucho. No olvide que cualquier reclamo al final será en su dirección.

Consejo: si la paz y la tranquilidad son importantes para sus vecinos, es mejor donar parte de las ganancias, pero no alquile un apartamento para celebrar cumpleaños, Año Nuevo, etc.

Además de estos riesgos, negocio diario inevitablemente asociado a ciertas dificultades cotidianas. Después de todo, es usted quien tendrá que limpiar la habitación después de cada huésped, lavar la ropa de cama, limpiar las alfombras, etc. Además, debe estar preparado para las llamadas constantes (incluso en medio de la noche) y el hecho de que debe adaptarse a los clientes, por ejemplo, ir a las 5 a.m. para entregar / recoger las llaves, etc.

A pesar de que el negocio diario tiene sus dificultades, es uno de los más rentables con riesgos relativamente bajos. Es cierto que para obtener un beneficio realmente tangible, es recomendable alquilar al menos 2-3 apartamentos. Sin embargo, si no cometió un error con el área y organizó sus actividades correctamente, en solo 9-12 meses es realmente posible obtener un pago inicial de una hipoteca para comprar el próximo apartamento y expandir gradualmente su red.