Wynajmę powierzchnię handlową. Nieruchomości komercyjne jako biznes: co musisz wiedzieć

Marzysz o zarabianiu na nieruchomościach? Chcesz wiedzieć jak wynająć nieruchomość komercyjną, na co zwrócić uwagę przy jej zakupie i gdzie szukać najemców? „M16-Nedvizhimost” wyposaża wszystkich potencjalnych biznesmenów i mówi, co jest potrzebne, aby uzyskać stabilne i wysokie dochody.

Na koniec korzystna premia: najbardziej obiecujące obiekty komercyjne do dalszego wynajmu lub odsprzedaży.

Nieruchomości komercyjne: od czego zacząć?

Na początek radzimy jeszcze raz zdecydować się na ostateczny wybór nieruchomości: czy na pewno chcesz zajmować się lokalami komercyjnymi? Na pytanie, co bardziej opłaca się wynajmować – mieszkanie czy lokal komercyjny – odpowiedź jest jednoznaczna. Obiekty komercyjne zwracają się kilka razy szybciej niż lokale mieszkalne, czyli korzyść jest znacznie wyższa. Ponadto, stawki czynszów za powierzchnie komercyjne systematycznie rosną (przykładowo w okresie styczeń-lipiec 2017 r. odnotowano wzrost o 10%).

Pamiętaj jednak, że będziesz musiał poświęcić znacznie więcej wysiłku. Po pierwsze upewnij się, że Twój kapitał początkowy wystarczy na zakup obiektu, który zamierzasz wynająć w przyszłości. Nie jest tajemnicą, że aby kupić nieruchomość komercyjną, trzeba mieć znacznie ważniejszą kondycję finansową niż przy zakupie mieszkania, w tym mieszkania wielopokojowego.

Jednocześnie należy pamiętać, że lokale niemieszkalne są również traktowane odmiennie pod względem prawnym: stawka podatku jest w tym przypadku kilkukrotnie wyższa, nieco inny jest też mechanizm rejestracji.

Ponadto, aby z powodzeniem prowadzić biznes w lokalach komercyjnych, musisz poznać specyfikę działalności swojego potencjalnego najemcy, zrozumieć jego potrzeby i możliwości. Oznacza to, że wymaga się od Ciebie więcej niż przy zwykłym wynajmie mieszkania.

Zważ wszystko jeszcze raz, zanim przejdziesz do wyboru pokoju. Jeśli co najmniej jeden z punktów budzi wątpliwości, lepiej nie ryzykować i rozważyć wynajem mieszkania. Pamiętaj, że w przypadku awarii straty mogą być ogromne.

Podsumujmy, czego potrzebujesz, aby kupić nieruchomość komercyjną: kapitał na start, dobre rozeznanie rynku i orientację w obszarze, z którym planujesz współpracować.

Jak wybrać odpowiednią nieruchomość komercyjną do późniejszego najmu?

Jak już powiedzieliśmy, pierwszą rzeczą do ustalenia jest to, na jakiego najemcę liczysz.

Wyznacz sobie możliwe parametry swojego przyszłego kontrahenta: czy to mały przedsiębiorca, czy oddział dużej sieci? Jak długo jest na rynku, czy dopiero wychodzi? Czy jest to produkcja czy punkt sprzedaży? Jaka jest konkurencja w tym obszarze, jaka lokalizacja będzie dla niej najbardziej skuteczna, jakie zdolności są potrzebne do pełnoprawnego biznesu itp.

Jednym słowem kieruj się konkretnym najemcą, wtedy nie tylko z łatwością wybierzesz najodpowiedniejszy lokal, ale również bez problemu odnajdziesz osoby, które w przyszłości będą chciały prowadzić z Tobą swój biznes.

Na podstawie dokonanego wyboru możesz zrozumieć, jakiego konkretnego obiektu powinieneś szukać: magazynu, biura czy powierzchni handlowej w nowoczesnym formacie street retail.

Opcje korzystne dla obu stron i obowiązkowe wymagania

Od razu zaznaczamy, że najbezpieczniejszą opcją pod względem popytu będzie pokój, który ma już stałego najemcę. W takim przypadku będziesz mógł zarabiać już od pierwszego miesiąca posiadania lokalu i nie stracisz cennego czasu na poszukiwania.

Uwierz, że najemca (o ile ma już ugruntowaną i dochodową działalność) jest zainteresowany pobytem w Twoim lokalu. W sprzyjających okolicznościach możesz nawet podnieść czynsz.

Dodatkowym atutem takiego rozwiązania będzie fakt, że lokal ze stałym najemcą najprawdopodobniej został już „wyczesany” zgodnie ze wszystkimi wymogami organów nadzoru, czyli Sanepidu i Straży Pożarnej.

Należy wziąć pod uwagę ostatni fakt. Specjalna uwaga, ponieważ w przypadku naruszenia jakichkolwiek zasad będziesz musiał wydać dużo pieniędzy, aby naprawić obecną sytuację.

Wybór pod względem lokalizacji

Jeśli planujesz pracować z właścicielem sklepu spożywczego, to najlepsze miejsce wybór padnie na gęsto zaludnioną część sypialną. W takim miejscu panuje duże natężenie ruchu, ponadto sklepy typu „convenience” zawsze cieszą się dużym zainteresowaniem wśród mieszkańców, co sprawia, że taki obiekt jest szczególnie atrakcyjny z punktu widzenia właściciela firmy.

Planujesz współpracę z większym najemcą? Rozważ opcję z butikiem modowym. Oczywiście dla takiego biznesu warunkiem jest też lokalizacja w mijanym miejscu, ale publiczność powinna być inna. Skoncentruj się na takim kupcu, jeśli jesteś gotowy zaoferować mu duży lokal w pierwszej linii w historycznym lub biznesowym centrum miasta.

Gdy jako potencjalnego najemcę widzisz tylko produkcję, wówczas najlepszym rozwiązaniem pod względem lokalizacji byłaby strefa przemysłowa o powierzchni sypialnej lub przedmieścia.

Inną popularną opcją jest catering. Jeśli nie mówimy o restauracji dla smakoszy (w tym przypadku lokal powinien znajdować się w centrum i mieć dobre cechy widokowe), to należy skupić się na miejscach w pobliżu centrów biznesowych lub instytucji edukacyjnych.

Skoncentruj się na zysku i popycie

Wydaje się, że tutaj wszystko jest oczywiste i wiąże się również z lokalizacją lokalu: obiekty w centrum będą kosztować więcej, a w „sypialniach” czy na wsi – taniej.

Ma to oczywiście swoją własną prawdę. Jednak sukces Twojej firmy wynajmującej będzie zależał nie tylko od stawki czynszu.

Nie zapominajmy więc np. o tym, że najemcę można znaleźć wielokrotnie szybciej dla małego lokalu zlokalizowanego na peryferiach miasta niż dla dużego lokalu w ścisłym centrum. Jest to szczególnie widoczne w czasach kryzysu.

Ponadto szanse na to, że sklep spożywczy w śpiworze będzie cieszył się dużym zainteresowaniem, są większe niż w przypadku butiku z modą. Oznacza to, że właściciel firmy zostanie w Twoim lokalu na dłużej, podczas gdy najemcy droższych nieruchomości mogą częściej wyjeżdżać, a wręcz przeciwnie – rzadziej.

Innymi słowy, zwróć uwagę na zapotrzebowanie, z którego będzie korzystał Twój lokal. Lepiej mieć mniejszy, ale stały dochód, niż duży, ale nieregularny.

Gdzie znaleźć najemcę?

W celu szybkiego i sprawnego wyszukiwania musisz w jak największym stopniu korzystać z dostępnych kanałów komunikacji. Zacznij od Internetu: agregatory internetowe, fora dyskusyjne, fora, sieci społecznościowe, reklamy kontekstowe – jest z czego wybierać. Chociaż, jak już powiedzieliśmy, należy wybrać jak najwięcej, a jeśli budżet jest wystarczający, nie ograniczaj się do jednego źródła.

Przydałoby się nawiązać współpracę z agencją nieruchomości. Po pierwsze, pośrednicy mają własne kanały wyszukiwania najemców. Po drugie, nawet jeśli przygotowałeś się wcześniej, specjaliści wciąż mają większe doświadczenie i zrozumienie, jakie mocne strony i słabe strony w pobliżu swojej siedziby, a także wśród przedsiębiorców, w której sferze lepiej promować ten obiekt. Pośrednicy pomogą też ustalić odpowiednią cenę za wynajem: z jednej strony, aby nie sprzedać za tanio i nie stracić pieniędzy, z drugiej zawyżona cena wynajmu odstraszy potencjalnych najemców, a Ty będziesz siedział w „poczekalni” przez długi czas.

Współpraca z agencjami nieruchomości ma inne zalety, w tym np. szersze możliwości reklamowe. Miłym dodatkiem jest to, że pośrednicy zajmują się wszystkimi kłopotami związanymi z zawarciem umowy: skompletowaniem niezbędnej dokumentacji, pomocą w negocjacjach z pracodawcą itp.

Cechy lokatorów

Tak więc reklama zadziałała i już na progu Twojego lokalu pojawiło się kilku potencjalnych przedsiębiorców, którzy są gotowi „zarejestrować” swój pomysł na Twojej powierzchni handlowej. I wtedy pojawia się kolejne trudne pytanie: kogo wybrać?

Co dziwne, firmy sieciowe, z nielicznymi wyjątkami, również nie są najbardziej pożądanymi pracodawcami. Firmy wywierają presję na swój autorytet i stabilność (to ostatnie nie zawsze jest prawdą), przez co wymagają specjalnego traktowania. „Networkerzy” w większości nalegają na redukcję wynajem, a do sformalizowania Twojej współpracy wykorzystują tylko własną umowę, która oczywiście w większym stopniu chroni ich prawa, podczas gdy Ty tracisz możliwość szybkiej zmiany najemcy lub podwyższenia stawki zgodnie z ceną rynkową.

Ponadto, w przypadku dużych pracodawców biznesowych, we wszystkich kwestiach spornych będziesz musiał kontaktować się bezpośrednio z personelem zajmującym lokal. A ten personel to często osoby niekompetentne.

Jednak w imię naprawdę dobrego obiektu do wynajęcia niektórzy „sieciarze” są gotowi na ustępstwa, a nawet mogą zaoferować wyższą opłatę.

Najlepiej skupić się na tych przedsiębiorcach, którzy mają już jeden ugruntowany biznes iw ten moment otworzyć drugi punkt. Tacy przedsiębiorcy są najbardziej rzetelnymi, dokładnymi i odpowiedzialnymi pracodawcami.

Najlepsze obiekty handlowe w celach inwestycyjnych

Kierownicy działu nieruchomości komercyjnych wybrali dla Państwa najlepsze nieruchomości do zakupu z przeznaczeniem inwestycyjnym. Prezentowane obiekty są najbardziej atrakcyjne pod względem popularności wśród najemców oraz rentowności.

Budynek 284,5 m2 na nabrzeżu Woskresenskaja

Oddzielny parterowy budynek handlowy w samym sercu miasta! Istnieją dwa wyjścia - na nabrzeże Voskresenskaya i ulicę Shpalernaya. Głównym atutem tego obiektu jest rzetelny najemca, który wynajmuje pokój od dłuższego czasu i nie planuje się wyprowadzać. W tej chwili umowa została zawarta na kwotę 483,6 tys. rubli miesięcznie!

Cała komunikacja jest podłączona, zasilanie 30 kW z możliwością zwiększenia mocy. Rachunki za media opłaca najemca.

Kolejny bonus - razem z budynkiem do kupienia działka. W sąsiedztwie znajdują się inne lokale, które również są na sprzedaż. Szczegóły zostaną poproszone przez naszych menedżerów.

Lokal 702 m2 w centrum Kingisepp

Wyjątkowa oferta: zwrot kosztów lokalu to tylko 6,5 roku (przy średnim okresie zwrotu 10-12 lat)! Obiekt znajduje się w nowym LCD "Karat" przy jednej z głównych ulic Kingisepp. Lokalem interesują się już duzi najemcy - Okay, Pyaterochka, Lenta itp.

Miesięczny zysk obiektu nasi menedżerowie szacują na 561,6 tys. rubli. Atuty lokalu: witryny z widokiem na główną ulicę miasta, duży parking przed lokalem, stropy - 4,5m, 5 osobnych wyjść, duża moc.

Lokal 535 m2 na ulicy Korpusnej

Obiekt znajduje się w nowym luksusowym kompleksie Lumiere w historyczne centrum miasto (rejon Piotrogrodzki). To już gwarantuje duży ruch i wypłacalną publiczność. Mniej niż 5 minut spacerem od stacji metra Chkalovskaya.

Pokój wyposażony jest w panoramiczne okna. Cała komunikacja jest prowadzona, moc zasilania wynosi 62 kW. Miesięczny zysk z wynajmu obiektu wyniesie około 650 tysięcy rubli.

Czy masz jakieś pytania? Zostaw swoje dane kontaktowe, a nasi specjaliści oddzwonią.

Różnorodność ofert na rynku nieruchomości handlowych, wyraźny spadek aktywności biznesowej w związku z kryzysem, zmienność krajowej waluty – te czynniki wpływają na warunki każdej umowy najmu, a tym bardziej, jeśli planuje się najem lokalu networkerom.

Oficjalne statystyki pokazują wyraźną przewagę podaży nad popytem. Ponadto powiązanie czynszu z walutą nie pomaga podmiotom prawnym działającym w dziedzinie handlu sieciowego w korzystaniu z jakiejkolwiek oferty „w ruchu”.

Cechy handlu sieciowego

Krajowi detaliści szybko wprowadzają do własnej praktyki metody stosowane przez zagraniczne sieci handlowe. Niewątpliwie trudno walczyć, bo po stronie zagranicznych „gości” i rozwinięta infrastruktura, solidne inwestycje i niezawodna „poduszka powietrzna” w postaci pewnego funduszu stabilizacyjnego.

W związku z tym właściciel ma trudności z wynajmem lokalu networkerom. Cudzoziemcy wolą budować od podstaw lub korzystać z usług deweloperów pracujących według zachodnich standardów.

Wszystkie te wady są więcej niż równoważone zaletami handlu online:

duzi dostawcy zawsze starają się współpracować z dużymi klientami;
zarówno ceny zakupu, jak i warunki dostaw do centrali handlu sieciowego są zawsze atrakcyjniejsze niż te oferowane przez jakąkolwiek odosobnioną placówkę.

Sporządzenie oferty handlowej najmu lokalu dla networkerów

Dobrze napisana oferta handlowa zwiększa atrakcyjność wynajmu danego lokalu. Poniższe wskazówki mogą pomóc w znalezieniu renomowanego najemcy:

Konieczne jest ustalenie listy potencjalnych najemców poprzez indywidualne składanie ofert.
Zaleca się kontakt imienny, a potencjalny klient powinien znać również nazwisko wynajmującego.
Pozytywnym aspektem jest znajomość, choć „ograniczona”.
Nie używaj zwrotów „mamy wolne miejsce” lub „oferujemy”. wolny obszar pod…". Należy je zastąpić słowami „Zwolniliśmy powierzchnię”, „Nowa powierzchnia została wynajęta”.
Zaleca się zainteresowanie klienta liczbami, danymi statystycznymi, wskazującymi na rozwój infrastruktury obszaru, na którym zlokalizowany jest lokal oraz pokazanie dynamiki zmian siły nabywczej.
Wskaż sąsiednie marki, których biura i lokalizacje znajdują się w pobliżu.
Żadnych długich tekstów, takich jak historia firmy, data założenia.
Warto postarać się opisać istotę najmu w liczbach, wskazując oczekiwane korzyści, jakie klient odniesie z wynajmu lokalu.
Opisz usługi, które mogą być świadczone w razie potrzeby.
Oceń i wskaż strategiczną wartość wynajmowanej powierzchni.
Zaleca się obiektywizm, wytykanie nie tylko oczywistych zalet propozycji, ale także istniejących mankamentów (kilka minusów doda szczerości opisowi).

Elena Zemtsova, partner zarządzający Delta Estate

Biznes na wynajem, polegający na wynajmowaniu lokali dużym sieciom spożywczym, a także sieciowym cateringom, to dziś jeden z najpopularniejszych sposobów inwestowania w nieruchomości.

Perekrestok, Victoria, Magnit, Pyaterochka, KFC, McDonald's - wszystkie duże sieci są zawsze poszukiwane, ponieważ są stabilne i zaangażowane w długoterminową współpracę.

Jakie obszary są poszukiwane przez networkerów

Jeśli chodzi o wielkość lokalu, powierzchnia zależy przede wszystkim od profilu najemcy. Dla supermarketów spożywczych optymalna powierzchnia to 350-500 mkw. m, dla wyspecjalizowanych sklepów, takich jak Vkusvill, Myasnov - od 100 do 300 mkw. m. Salony piękności, apteki, centra medyczne, sklepy odzieżowe i obuwnicze poszukują powierzchni od 80 do 200 mkw. m. W segmencie gastronomicznym wszystko zależy od formatu. Tak więc restauracje potrzebują średnio 300-700 metrów kwadratowych. m, fast food, kawiarnie i kawiarnie - 100-300 mkw. m, a małe lokale z kawą na wynos potrzebują 10-40 mkw. M.

Specyfikacje - najważniejsze, na co zwraca uwagę inwestor

Lokale są wówczas atrakcyjne inwestycyjnie, gdy istnieje duża pula alternatywnych potencjalnych najemców. A to przede wszystkim determinuje Specyfikacja techniczna. Najbardziej poszukiwane lokale znajdują się na pierwszych piętrach, z otwartym układem i witrynami oraz kilkoma wejściami, przynajmniej głównym. główna ulica oraz dodatkowe „z podwórka” do rozładunku i ewakuacji. Obecność kilku głównych wejść pozwoli również w razie potrzeby podzielić pomieszczenie na bloki, a następnie drożej wynająć. Ponadto ważna jest wielkość energii elektrycznej, minimalna wartość to 0,2 kW na 1 mkw. m. Należy jednak wziąć pod uwagę specyfikę potencjalnego najemcy. Na przykład sklepy spożywcze i lokale gastronomiczne mają zwiększone zużycie energii elektrycznej ze względu na wyposażenie chłodnicze i kuchenne. Plusem pokoju jest obecność okapu do cateringu lub możliwość jego wyposażenia.

Jeśli chodzi o lokale złożone, są to przede wszystkim piwnice i piwnice, o układzie biurowym lub wielopoziomowym, zwłaszcza jeśli wszystkie ściany są nośne i nie ma możliwości przebudowy. I oczywiście lokale zlokalizowane w miejscach o braku ruchu nie są poszukiwane.

Inwestorzy nie są zainteresowani powierzchniami biurowymi

Czysty lokal biurowy zlokalizowany w budynki mieszkalne, zwłaszcza klasa ekonomiczna, nie są dziś zbyt poszukiwane. Większym popytem cieszą się lokale handlowo-usługowe z osobnym wejściem, które można wykorzystać na różne formaty biznesowe. Często przyciągają najemców z sektora usług: salony piękności, kluby fitness, centra medyczne i edukacyjne – na co będzie popyt wśród mieszkańców kompleks mieszkalny i dzielnica. Na przykład wynajmujemy własne lokale w kompleksie mieszkaniowym „La Defense” w szkole rozwoju intelektualnego dzieci 3. Frunzenskaya 19 oraz lokale na Nezhinskaya 1 - szkoła Montesorri.

Jak przeznaczenie lokalu wpływa na rodzaj prowadzonej działalności

Naturalnie przeznaczenie lokalu wpływa na rodzaje działalności najmu, jaką można w nim zorganizować. Tak więc przeznaczenie kulturowe, edukacyjne i medyczne tych obszarów wyraźnie wymaga zmiany przeznaczenia, aby wykorzystać je do celów gastronomicznych. Należy jednak pamiętać, że istnieją pewne ograniczenia dotyczące otwierania niektórych rodzajów działalności. Na przykład nie można otwierać sklepów z alkoholem w pobliżu instytucji edukacyjnych. Również uzyskanie koncesji na alkohol dla baru czy restauracji będzie w tym przypadku niemożliwe, a dla wielu lokali gastronomicznych sprzedaż napojów alkoholowych stanowi znaczną część przychodów. Ponadto nie zawsze jest możliwe wyposażenie okapu do gastronomii, jeśli nie zostało to wcześniej przewidziane przez dewelopera.

Co decyduje o płynności działalności wynajmu

Przede wszystkim lokalizacja wpływa na płynność działalności wynajmu. Największym popytem cieszą się lokale zlokalizowane w pierwszej linii ruchliwych ulic o dużej sprawności ruchu. Płynność lokali dla inwestorów zwiększa swobodny układ z możliwością podziału na bryły, kilka wejść, witryn, a także obecność okapu pod gastronomię oraz duża ilość przeznaczonej energii elektrycznej.

Jeśli chodzi o wynajem w nowych budynkach, płynność takich obiektów w dużej mierze zależy od stopnia zaawansowania projektu, dlatego ważnym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę, jest zajętość kompleksu. Im większy projekt, od 2500 mieszkań, tym aktywniej jest zaludniony, a to bezpośrednio wpływa na ruch klientów. Konieczne jest również uwzględnienie lokalizacji posesji w stosunku do ruchu pieszego i dróg dojazdowych, aby ocenić, czy sytuacja ulegnie zmianie za kilka lat. Możliwe, że projekt jest planowany do budowy Centrum handlowe, więc sklepy spożywcze, które dziś generują stabilny ruch, za kilka lat nie będą tak płynne.

A co ze zwrotem?

Średni zwrot z wynajmu w Moskwie wynosi 7-10 lat, z wydajnością od 8 do 15% w zależności od lokalizacji. Tak więc w centrum wydajność 10% rocznie jest uważana za dobrą, w obszarze TTK - 12%, aw rejonie obwodnicy Moskwy i Nowej Moskwy - 13-15%.

Na co zwrócić uwagę studiując ofertę na rynku

Decydując się na zakup firmy na wynajem w nowym kompleksie mieszkalnym, należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak etapy budowy i zajętości kompleksu, czas rejestracji własności. Przydatne byłoby szczegółowe zapoznanie się z układami terenu zabudowy w celu oceny położenia lokalu względem domów i ciągów pieszych. Trzeba też patrzeć w przyszłość: jakie inne obiekty handlowe przewidziano w projekcie, czy zmieni się kierunek ruchu, np. czy w najbliższym czasie planowane jest otwarcie metra lub układanie Nowa droga. Warto poznać otoczenie konkurencyjne dziś i jutro, poznać zainteresowanie potencjalnych najemców tą lokalizacją.

Nie jest tajemnicą, że pozbawieni skrupułów sprzedawcy sztucznie zawyżają stawkę czynszu i zacierają urlopy oraz indeksację. Możliwe jest również po prostu „zamalowanie” numerów w umowie najmu. Dodatkowo, jeśli mówimy o kupnie pokoju już z najemcą, to sprzedawca może celowo przemilczeć chęć najemcy do obniżenia czynszu lub to, że wkrótce się wyprowadzi z lokalu. Dlatego oprócz lokalizacji i ogólna charakterystyka lokalu, konieczne jest szczegółowe przestudiowanie samego najemcy i zawartej z nim umowy.

Czy oferta na rynku jest coraz lepsza?

Oczywiście w nowych budynkach jakość proponowanej przestrzeni staje się o rząd wielkości wyższa. Nawet deweloperzy mieszkaniowi klasy ekonomicznej zaczęli myśleć o efektywności handlu detalicznego. W wielu projektach pierwsze piętra są początkowo projektowane z otwartym układem, minimalną ilością ścian nośnych, oddzielnymi wejściami i witrynami, wysokimi sufitami, okapem dla gastronomii publicznej, a do pomieszczeń przeznacza się więcej energii elektrycznej.

Warto zauważyć, że nie tylko w nowych budynkach zauważalna jest poprawa jakości ulicznych lokali handlowych. Na przykład w centrum antyczne budynki są przystosowane do nowoczesnego użytku: zorganizowano osobne wejścia i witryny sklepowe.

Gdzie mogę wynająć lokal użytkowy niemieszkalny lub magazyn? Jak wynająć Giełda pod sklepem? Jak wynająć nieruchomość komercyjną?

Witam wszystkich, którzy zajrzeli na stronę popularnego magazynu internetowego „HeaterBober”! Z wami ekspertem - Denisem Kuderinem.

Tematem dzisiejszej rozmowy jest najem nieruchomości komercyjnych. Artykuł przyda się biznesmenom, właścicielom lokale niemieszkalne oraz wszystkich zainteresowanych aktualnymi zagadnieniami finansowymi.

Na końcu artykułu znajdziesz przegląd najbardziej wiarygodnych rosyjskich firm zajmujących się nieruchomościami, które świadczą usługi pośrednictwa przy wynajmie obiektów do celów handlowych.

Więc zacznijmy!

1. Dlaczego warto wynająć lokal komercyjny?

Powodzenie działalności przedsiębiorczej w dużej mierze zależy od dobrze dobranych przesłanek do prowadzenia działalności gospodarczej. Dotyczy to zwłaszcza handlu i usług. Przytulny, dobrze wyposażony sklep w ruchliwej części miasta sam w sobie przyciąga klientów.

To samo można powiedzieć o biurach. Każda szanująca się firma powinna mieć dobre miejsce do pracy i przyjmowania gości. Nawet jeśli sprzedajesz towary przez sklep internetowy, potrzebujesz miejsca do kompletowania i wydawania zamówień, a także rozstrzygania sporów z klientami.

Nie każdego biznesmena, zwłaszcza początkującego, stać na zakup lokalu niemieszkalnego. W takich przypadkach z ratunkiem przychodzi wynajem nieruchomości komercyjnych.

Wymieniamy wszystkie zalety wynajmu:

stosunkowo niskie koszty finansowe;
prostsza procedura formalności w porównaniu z zakupem;
możliwość zmiany właściciela w dowolnym momencie i przeprowadzki do innego budynku;
duży wybór nieruchomości, zwłaszcza w obszarach metropolitalnych.

Proces odwrotny – wynajmowanie lokalu – również ma wiele zalet. Przede wszystkim jest to pewne źródło dochodu pasywnego. Pozyskanie powierzchni komercyjnej (handlowej, biurowej, przemysłowej i innych) jest dobrą opcją inwestycyjną.

Dopóki istnieje prywatna firma, jej przedstawiciele będą stale potrzebować lokalu do prowadzenia działalności, co oznacza, że właściciele nieruchomości będą mieli stabilny zysk bez dużego nakładu pracy.

Znalezienie odpowiedniego lokalu na prowadzenie działalności to kłopotliwe wydarzenie. Najszybszym i najbardziej niezawodnym sposobem na znalezienie obiektu jest skorzystanie z usług profesjonalnych pośredników.

Na naszej stronie znajduje się szczegółowy artykuł o tym, jak działają nowoczesne.

2. Jak wynająć lokal komercyjny - 5 przydatnych wskazówek

Wynajmując nieruchomości komercyjne, musisz być jak najbardziej ostrożny przy ich wyborze. To od parametrów i cech użytkowych lokalu zależy, jak szybko będziesz mógł rozpocząć działalność gospodarczą i czy obiekt w pełni spełni cele Twojej działalności.

Najpierw zdecyduj, jak będziesz szukać odpowiedniego pokoju – samodzielnie czy z pomocą agencji. Pierwsza metoda polega na obecności nieograniczonej podaży wolnego czasu i wiąże się z różnymi zagrożeniami. Druga opcja jest bezpieczniejsza i bardziej niezawodna.

Dodatkowe informacje na temat współpracy z pośrednikami znajdziesz w artykule „”.

Porady ekspertów pomogą Ci uniknąć typowych błędów najemców.

Wskazówka 1. Dokładnie przestudiuj okap i systemy wentylacyjne

Ty sam lub twoi pracownicy będziecie pracować w pomieszczeniu, więc najważniejsza jest obecność sprawnych systemów wentylacyjnych. Brak wydajnej i autonomicznej wentylacji w budynku to realna przeszkoda w normalnym funkcjonowaniu kawiarni, restauracji, sklepu spożywczego.

Żywność powinna być przechowywana w odpowiednich warunkach, a zapachy nie powinny przeszkadzać odwiedzającym i sprzedawcom. Co więcej, sanepid po prostu nie pozwoli na wykorzystanie obiektu na gastronomię lub sklep spożywczy, jeśli ma on tylko ogólną wentylację domu.

Wskazówka 2: Skoncentruj się na obszarach załadunku i rozładunku

Dogodna strefa załadunku i rozładunku towarów to kolejny kluczowy punkt dla właścicieli kawiarni, restauracji, kantyn i sklepów.

Ważne jest, aby obszar, na którym będą wykonywane operacje załadunku i rozładunku, nie wychodził na dziedziniec budynku mieszkalnego lub na jezdnię. Będziesz przeszkadzał mieszkańcom lub kierowcom, będziesz torturowany skargami.

Kwestia pełnowartościowego zasilania jest szczególnie istotna dla najemców, których działalność wiąże się z korzystaniem z energochłonnych urządzeń - lodówek, pieców elektrycznych, obrabiarek itp.

Upewnij się, że kable elektryczne w pomieszczeniu są wystarczająco pojemne, aby w pełni zaspokoić potrzeby przedsiębiorstwa.

Wskazówka 4. Uważnie przeczytaj warunki umowy

Zanim złożysz swój autograf na umowie najmu, dokładnie przeczytaj warunki, na jakich zawierasz umowę.

Umowa musi zawierać następujące klauzule:

warunki najmu, koszt i sposób płatności;
w przypadku najmu lokalu wraz z wyposażeniem należy sporządzić spis inwentarza;
odpowiedzialność stron za naruszenie umowy;
warunki wypowiedzenia umowy.

Koszty rachunków za media, wywóz śmieci, konserwację systemu przeciwpożarowego i alarmu zazwyczaj ponosi najemca. Jednak właściciel płaci, jeśli to konieczne, za poważne naprawy, w tym za wymianę komunikacji hydraulicznej i okablowania elektrycznego, jeśli zawiodą.

Omów wcześniej z wynajmującym kwestię ubezpieczenia mienia – czy taka umowa zostanie sporządzona, a jeśli nie, zdecyduj, kto pokryje straty w przypadku nieprzewidzianych sytuacji.

Konieczne jest sprawdzenie dokumentów tytułowych właściciela - umowy sprzedaży, wyciągu z rejestru państwowego dotyczącego prawa własności.

Upewnij się, że nieruchomość naprawdę należy do osoby, która ci ją wynajmuje. W przeciwnym razie zostanie ogłoszony jeden dobry moment prawdziwy właściciel obiekt z odpowiednimi uprawnieniami. Ważne jest również, aby lokal nie był zastawiony, nie był zajęty za długi i nie posiadał innych obciążeń.

Osoba, której daleko do zawiłości prawa mieszkaniowego, powinna skorzystać z profesjonalnej pomocy przy wynajmie lub zakupie lokalu niemieszkalnego. Na przykład możesz wyjaśnić sobie wszystkie niejasności na stronie internetowej Adwokat - zasobie zatrudniającym specjalistów ze wszystkich dziedzin prawa.

Możesz zadać pytanie nawet bez rejestracji, bezpośrednio na stronie głównej. Otrzymasz prawnie poprawną i kompetentną odpowiedź w ciągu kilku minut i całkowicie bezpłatnie. Jeśli Twój problem wymaga dogłębnej analizy, będziesz musiał zapłacić za usługi profesjonalistów, ale możesz sam ustalić wysokość opłaty.

Krok 2. Ustal wysokość czynszu

Aby poznać najlepszą cenę wynajmu, skorzystaj z jednej z dwóch opcji. Pierwszym z nich jest osobiste przejrzenie baz danych swojego miasta i ustalenie orientacyjnego przedziału cenowego za wynajem podobnych lokali. Po drugie - zleć to zadanie agentowi nieruchomości.

Nawiasem mówiąc, oprócz agencji nieruchomości, usługi pośrednictwa świadczone są przez prywatnych brokerów. Zwykle pobierają 25-50% mniej za swoją pracę niż firmy. Jednak prywatni profesjonaliści pracujący z nieruchomościami niemieszkalnymi, nawet główne miasta- jednostki.

5. Jeśli wynajmujesz nieruchomość komercyjną, 3 największe zagrożenia dla właściciela

Każdy wynajmujący martwi się o stan swojego obiektu i chce czerpać z najmu zysk, a nie straty.

Wymieniamy główne zagrożenia właścicieli nieruchomości komercyjnych i pokazujemy, jak ich uniknąć.

Ryzyko 1. Wykorzystanie lokalu do innych celów

Każda dobrze spisana umowa najmu określa w jakim celu iw jaki sposób będzie wykorzystywany wynajmowany lokal. Dotyczy to również sprzętu, który wynajmujesz wraz z leasingiem.

Jeśli najemca zobowiązał się używać lokalu jako magazynu, ale urządzi w nim sklep detaliczny, masz prawo ukarać go grzywną lub rozwiązać umowę bez zwrotu czynszu.

Ryzyko 2. Uszkodzenie lub utrata mienia

Przekazałeś placówkę i sprzęt temu, kogo uważałeś za porządnego obywatela, ale on, mówiąc dyplomatycznie, nie sprostał twoim oczekiwaniom. Mianowicie doprowadził pokój do stanu dewastacji, zepsuł sprzęt, wykręcił żarówki i ogólnie zachowywał się jak świnia.

W takich przypadkach właściciel ma prawo żądać pełnego naprawienia szkody. Co więcej, zwrotowi powinny podlegać nie tylko koszty naprawy, ale również wartość rynkowa uszkodzonego sprzętu.

Odpowiedzialność nie jest przewidziana, jeśli przedmiot i mienie zostały uszkodzone w wyniku nieprzewidzianych okoliczności - na przykład w wyniku pożaru lub powodzi.

Ryzyko 3: Odmowa najemcy wnoszenia opłat miesięcznych

Niechlujni płatnicy powinni zostać ukarani rublem. Jest to jednak ponownie możliwe, jeśli umowa najmu jest sporządzona zgodnie ze wszystkimi zasadami. Oznacza to, że dokument powinien jasno określać warunki i wysokość miesięcznych płatności.

6. Jeśli wynajmujesz lokal komercyjny - 3 główne zagrożenia dla najemcy

Najemca może również ucierpieć w wyniku nielegalnych lub nieuprawnionych działań wynajmującego.

Ryzyko 1. Dzierżawa lokalu, do którego „wynajmujący” nie ma praw

W przypadku najmu lokalu przez osobę, która nie posiada praw właściciela do przedmiotu, umowa zostanie uznana za nieważną. Aby tego uniknąć, wymagaj przedstawienia dokumentów tytułowych.

Możesz samodzielnie uzyskać wyciąg z Rosreestr, kontaktując się z Centrum Wielofunkcyjnym. Usługa jest płatna, ale niezawodnie będziesz wiedzieć „kto jest szefem w domu”.

Ryzyko 2. Wymiana zamków w pokoju niezwłocznie po wpłacie zadatku

Tak, takie sytuacje nadal występują w przyrodzie. Podpisujesz umowę, wpłacasz zaliczkę, odbierasz klucze z ręki do ręki, a gdy chcesz wejść do lokalu ze swoją posesją okazuje się, że zamki zostały zmienione, a „właściciele” zniknęli.

W takiej sytuacji jest tylko jedno wyjście - skontaktować się z policją i wszcząć postępowanie karne w sprawie oszustwa.

Ryzyko 3. Podnajem

Tutaj najlepiej wyjaśnić istotę na prostym przykładzie.

Przykład
Lokator Andrei, początkujący przedsiębiorca, wynajął pokój na sklep na rok, płacąc pół roku z góry. W tym samym czasie biznesmen nie sprawdził dokumentów tytułowych, opierając się na uczciwości właściciela.
Po miesiącu udanego handlu prawdziwy właściciel pojawił się w sklepie z kompletem oryginalnych dokumentów. Uprzejmie poprosił lokatora o opuszczenie zajmowanego terenu. Andrei próbował znaleźć podnajemcę, aby przynajmniej zwrócić zapłacone z góry pieniądze, ale przedsiębiorczy pośrednik nie odpowiadał na telefony ani SMS-y.
Wniosek: kontakt bezpośrednio z właścicielem. Przynajmniej powinien być świadomy wszystkich manipulacji, które mają miejsce na jego majątku.
7. Profesjonalna pomoc dla najemców i wynajmujących – przegląd TOP-3 agencji nieruchomości
Znalezienie wykwalifikowanego pośrednika to trudne zadanie. Aby pomóc czytelnikom, przygotowaliśmy przegląd najbardziej wiarygodnych firm w Rosji zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi.
1) Agencja.net
Agencja zarządzania nieruchomościami. Pomoże właścicielom i najemcom wynajmować i wynajmować: biura, powierzchnie handlowe, warsztaty, magazyny, rezydencje i wszelkie inne nieruchomości komercyjne. Firma zatrudnia wyłącznie doświadczonych i wykwalifikowanych prawników oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.
Znaczącym plusem firmy jest profesjonalne podejście, dostępność szczegółowej strony internetowej, opracowanie indywidualnej strategii dla każdego klienta biura. Nie ma usług w zakresie nieruchomości, których specjaliści firmy nie mogliby zapewnić użytkownikom.
nieruchomość komercyjna w Moskwie i regionie - główna specjalizacja firmy. Firma Respect działa na rynku od 2004 roku. Agencja początkowo postawiła sobie za cel zapewnienie klientom jak najwięcej szeroki zasięg usługi związane z wynajmem, kupnem i sprzedażą nieruchomości.