Co można wynająć. Biznes na wynajem i podnajem - najważniejsze informacje

Przekazanie własności do odpłatnego użytku osobom trzecim to rzetelny i spokojny biznes. W większości przypadków do wygenerowania dochodu potrzebny jest minimalny wysiłek: okresowe sprawdzanie przestrzegania przez najemcę warunków umowy użytkowania, wystawianie faktur do zapłaty. Dlatego jeśli posiadasz nieruchomość, którą można wynająć, to masz dobre źródło pasywnego dochodu.

O tym, co można wynająć jako firmę i gdzie szukać najemców, powiemy w tej recenzji.

Jak zostać gospodarzem

Tak naprawdę każdy, kto posiada lub legalnie użytkuje rzeczy, które nie tracą swoich właściwości w trakcie użytkowania, może zostać wynajmującym i wynajmować te rzeczy. W ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej nie ma ograniczeń co do zakresu przedmiotów i podmiotów.

Zespół serwisu World of Business rekomenduje wszystkim czytelnikom kurs Lazy Investor Course, na którym dowiesz się, jak uporządkować swoje finanse osobiste i jak zarabiać pasywnie. Żadnych pokus, tylko wysokiej jakości informacje od praktykującego inwestora (od nieruchomości po kryptowalutę). Pierwszy tydzień szkolenia gratis! Zapisz się na bezpłatny tydzień szkolenia

Co wynająć

Dozwolone jest rejestrowanie do czasowego odpłatnego użytkowania takich nieruchomości jak:

nieruchomości (m.in grunt) i transportu;
artykuły gospodarstwa domowego i sprzęt gospodarstwa domowego;
buty i ubrania;
meble, książki itp.

A to nie wszystko, co można na nim wynająć i robić interesy. Przedsiębiorczy obywatele wynajmują swoje karty rabatowe na towary i usługi w punktach sprzedaży detalicznej za niewielką opłatą, dzięki czemu nawet z tak mało znanego aktywa czerpią korzyści materialne.

Formy organizacji działalności wynajmu zależą bezpośrednio od obiektu. Tak więc np. właściciel lokalu mieszkalnego, który planuje wynająć całość lub część powierzchni mieszkalnej wcale nie musi być przedsiębiorcą. Wystarczy zadeklarować dochód Federalnej Służbie Podatkowej w miejscu rejestracji.

Nie ma również specjalnych wymagań dla obywateli, którzy wynajmują samochód osobom trzecim.

Musisz także zarejestrować się w Federalnej Służbie Podatkowej i pracować w formie punktu wynajmu artykułów gospodarstwa domowego, mebli, odzieży i obuwia itp.

Działalność związana z wynajmem wymaga bardziej złożonej organizacji niż zwykłe wynajmowanie mienia osobistego. Dlatego jeśli planuje się świadczenie ludności usług wynajmu gospodarstw domowych, konieczne jest przygotowanie pełnoprawnego punktu usługowego.

Wyjątkiem jest wynajem za pośrednictwem strony internetowej lub portali społecznościowych. Ale ta opcja zarabiania na wynajmie ma jedną istotną wadę: trudno jest zapewnić zwrot wynajmowanych rzeczy.

Aby wyszukać potencjalnych najemców, możesz skorzystać z lokalnych gazet, bezpłatnych portali ogłoszeniowych, sieci społecznościowych i własnego bloga. Za skuteczne uważa się również wywieszanie reklam przy wejściach do wielopiętrowych budynków oraz w ruchliwych miejscach miasta - targowiskach, dworcach kolejowych itp.

Jeśli nie ma majątku

Co jeśli w nieruchomości nie ma nic odpowiedniego, a biznes wynajmu wydaje się wystarczająco atrakcyjny? Możesz wynajmować cudze rzeczy i robić interesy na podnajmie.

Jednak w przypadku tego rodzaju zarobków warunki są bardziej rygorystyczne. Podnajemca ma prawo oddać rzecz odebraną właścicielowi do używania na zasadach niesprzecznych z umową zawartą z właścicielem rzeczy.

Jeśli więc np. podnajemca ma prawo do używania przedmiotu przez pięć lat, to nie może podnajmować wynajmowanej nieruchomości na okres przekraczający datę zakończenia umowy najmu.

Podnajemca musi przestrzegać wszelkich ograniczeń w korzystaniu z rzeczy, które ustanowił właściciel i które są określone w umowie między właścicielem a najemcą.

Rejestracja stosunków umownych

Sukces całego biznesu w zakresie płatności czynszowych prawie całkowicie zależy od tego, jak dobrze sporządzona jest umowa najmu / podnajmu. Przeczytaj, co jest potrzebne.

Główne punkty, które właściciel musi zapewnić, aby chronić swoją własność:

koszt odtworzenia (ile najemca będzie musiał zwrócić, jeśli przedmiot zostanie zniszczony z jego winy);
kto ponosi koszty utrzymania i przechowywania przedmiotu najmu;
czy konieczne jest ubezpieczenie przedmiotu;
kiedy i w jakim stanie najemca jest obowiązany zwrócić przedmiot najmu właścicielowi.

Ważny! Przy sporządzaniu umowy należy wziąć pod uwagę wszystkie cechy przedmiotu, w przeciwnym razie po zakończeniu najmu właścicielowi trudno będzie zwrócić rzecz sobie w takiej postaci, w jakiej została przekazana właścicielowi najemca.

Finansowa strona biznesu

Jeśli transakcja zostanie przeprowadzona prawidłowo, to leasingodawca nie powinien mieć żadnych zobowiązań do utrzymywania przedmiotu leasingu. W rzeczywistości koszty są zredukowane do zera.

Jeśli jednak rzecz jest w ciągłym obrocie na wynajem, musi być sprawna, schludna i atrakcyjna dla klientów. Tutaj sam przedsiębiorca jest zainteresowany wydawaniem pieniędzy na naprawę przedmiotów wynajmowanych za pośrednictwem centrów wynajmu.

Mechanizm ustalania kosztu najmu znów zależy od specyfiki danej nieruchomości.

Jeśli planujesz zarabiać na wynajmie cudzej nieruchomości, zastanów się ciekawa opcja- . Dowiedz się, jak działają takie biznesy i jakie są ich zyski.

Możesz przeczytać o tym, jak zarejestrować agencję nieruchomości jako indywidualny przedsiębiorca.

W przypadku wybrania formy organizacyjnej dla agencji nieruchomości podmiot prawny, pod tym adresem można dowiedzieć się wszystkiego o wykonywaniu odpowiednich dokumentów:.

W przypadku wynajmu obiektów komercyjnych (pomieszczeń, pojazdów, sprzętu itp.) wynajem zależy od dochodu, jaki najemca uzyskał z tytułu użytkowania obiektu. Na przykład, jeśli chodzi o wynajem lokalu na punkt handlowy, opłata ustalana jest procentowo od miesięcznych przychodów sklepu, ale przy wynajmie mieszkania opłata jest obliczana na podstawie rynkowej wartości takich usług w mieście.

W każdym razie ustawodawca nie ograniczył w żaden sposób najemców i wynajmujących w ustalaniu kosztów usług, więc mają oni prawo do samodzielnego ustalania ceny najmu i znajdowania opcji korzystnych dla obu stron.

Dowiedz się, co jeszcze możesz zarobić przy minimalnej inwestycji -.

Wskazówki dla osób planujących wynajem własnej nieruchomości mieszkalnej w następnym filmie.

Zakup nieruchomości to nie tylko sposób na zaoszczędzenie własnych oszczędności, ale także możliwość zarobienia na niej poprzez jej odsprzedaż lub wynajem. To jeden z aktywów płynnych i unikalnych. Istnieją dwa główne aspekty, którymi kierują się biznesmeni inwestujący w nieruchomości: chęć zaoszczędzenia pieniędzy w obliczu inflacji oraz chęć zwiększenia dochodów poprzez odsprzedaż lub wynajem nieruchomości.

Plusy i minusy wynajmu mieszkania

Nabycie mieszkania w celu dalszego wynajmu jest najczęstszą transakcją inwestycyjną. Na takiej operacji nie da się szybko zarobić, średni przychód z wynajmu to 3,5-5% w skali roku kosztu mieszkania. Ale jest to obiecująca i długoterminowa inwestycja, z czasem dorosłe dzieci można tu przenieść lub sprzedać w celu budowy wiejskiego domu. Oczywiście wynajem mieszkania wiąże się z pewnymi kłopotami: trzeba stale szukać lokatorów, utrzymywać mieszkanie, dokonywać kosmetycznych napraw.

Przed kryzysem lat 2008-2010. liczba transakcji „inwestycyjnych”, związanych następnie z uzyskiwaniem dochodów, stanowiła około jednej trzeciej wszystkich transakcji na rynku rosyjskim. Stopniowo ich udział malał do 20%, obecnie wynosi 15%. Jednocześnie wzrosła liczba inwestorów długoterminowych, którzy kupują nieruchomości z myślą o przyszłości.

Inwestowanie pieniędzy w zakup nieruchomości to projekt długoterminowy, ale bardziej niezawodny niż lokata bankowa. Lokatę bankową można założyć na 10-12% rocznie w rublach, ale należy również wziąć pod uwagę możliwe ryzyko: ostatnio wiele banków zbankrutowało. Banki o solidnej reputacji dają niskie oprocentowanie.

Ile można zarobić wynajmując mieszkanie?

Rzućmy okiem na tabelę, która jasno pokazuje dochody z wynajmu:

Opcje mieszkania	Cena mieszkania	Miesięczny dochód z wynajmu w rublach	Dochód z wynajmu rocznie, w rublach
Pokój	800 000	7 000	84 000
1 pokojowe mieszkanie	1 900 000	14 000	168 000
2-pokojowe mieszkanie	2 700 000	18 000	216 000
3 pokojowe mieszkanie	3 500 000	22 000	264 000

Ale oprócz dochodów są też koszty stałe – są to: remont mieszkania, czynsz i rachunki za media (jeśli nie są wliczone w czynsz), ubezpieczenie i podatek dochodowy.

Opcje mieszkania	Opłaty za czynsz i media rocznie w rublach	Podatek (13% czynszu)	Remontowanie	Ubezpieczenie	Całkowite wydatki na rok
Pokój	24 000	10 920	6 000	3 200	44 120
1 pokojowe mieszkanie	30 000	21 840	12 000	7 600	71 440
2-pokojowe mieszkanie	42 000	28 080	24 000	10 800	104 800
3 pokojowe mieszkanie	60 000	34 320	36 000	14 000	144 320

Na rentowność i okres zwrotu wpływa wielkość początkowej inwestycji w nieruchomości, remonty, a także odległość od węzłów komunikacyjnych. Okres zwrotu w przypadku mieszkań zakupionych za własne pieniądze wynosi ponad 10 lat, a tych wziętych na kredyt hipoteczny jest jeszcze dłuższy. Z jednopokojowego mieszkania możesz otrzymać do 96 tysięcy rubli miesięcznie.

Opcje mieszkania	Koszt mieszkania w rublach	Dochód netto w rublach	Dochód w %
Pokój	800 000	39 880	4,98%
1 pokojowe mieszkanie	1 900 000	96 560	5,08%
2-pokojowe mieszkanie	2 700 000	111 120	3,88%
3 pokojowe mieszkanie	3 500 000	119 680	3,42%

Lokalizacja ma znaczenie

Najemców, a zwłaszcza obcokrajowców, nie interesuje historyczne położenie mieszkania, ale dobra komunikacja i dostępność niezbędnych usług. Jeśli nie ma środków na zakup mieszkania w Moskwie, możesz zacząć kupować mieszkanie w regionie moskiewskim. Dochód z wynajmu takiego mieszkania będzie o 10-15% niższy niż w stolicy, ale środki na zakup mieszkania zostaną wydane o 50% mniej.

Dramatyczny wzrost ceny mieszkania, a co za tym idzie, koszt wynajmu, dla mieszkań położonych w pobliżu stacji metra i stacja kolejowa. Warto śledzić budowę nowych linii metra i tam kupować mieszkania na wynajem. W Moskwie ceny mieszkań na obszarach poza obwodnicą Moskwy, do której dojeżdża metro, gwałtownie rosną. Na przykład w Mytiszczi koszt zakupu i wynajmu mieszkania wzrósł o 30%.

Nie tracąc, pojawi się również opcja zakupu mieszkania w okolicach lotnisk. Przy niezbyt wysokich kosztach takie mieszkania przynoszą stabilny dochód.

Nowy budynek czy „drugorzędny” – co wybrać?

Kupując dom na wynajem, należy wziąć pod uwagę dwie rzeczy: ile czasu zajmie spłata inwestycji oraz ile będzie kosztować dom w przyszłości. Jeśli postawisz kwestię zwrotu na pierwszym planie, musisz kupić stary budynek.

Większość ofert na rynku mieszkań to mieszkania starego budownictwa. A popyt na nie jest dość duży, wynajęcie mieszkania po niższej cenie jest bardziej opłacalne niż płacenie za wynajem mieszkania. Choć i na nie jest popyt, niektórzy chcą mieszkać w nowych budynkach i mieszkaniach wypełnionych nowoczesnymi meblami i sprzętami.

Mieszkania w nowym budynku są odpowiednio droższe, a ich zwrot będzie dłuższy. Ale jednocześnie czynsz w nowym budynku będzie kosztował więcej. Jeśli mieszkanie jest kupowane na rynku pierwotnym, zaleca się kupowanie go od dużego dewelopera, który ma doświadczenie w rozwoju komercyjnym, a także wspólne programy kredytów hipotecznych z bankami państwowymi. Deweloper sprzedaje mieszkania zgodnie z prawem federalnym FZ-214.

Tak więc mieszkanie jest kupowane i decydujesz się na naprawę w nim. Jednym z głównych błędów popełnianych przez wynajmujących jest remont mieszkania klasy biznes w mieszkaniu klasy ekonomicznej. Uwierz mi, najemcy tego nie docenią, a Ty wydasz całkiem sporo pieniędzy. Apartamenty klasy biznes to inna sprawa, powinny być wyposażone w drogie meble i tutaj należy przeprowadzać remonty projektowe.

Wynajem mieszkań

Innym rodzajem dochodu jest wynajmowanie mieszkań na doby. Z usług takich korzystają osoby podróżujące służbowo oraz turyści, którzy nie chcą przepłacać za hotele. Najbardziej poszukiwane mieszkania należą do klasy średniej, koszt dziennie wynosi od 1,5 do 3,5 tysiąca rubli. Czynsz najmu tej nieruchomości wynosi średnio 50%% całkowitego czynszu. Kolejnym popytem są luksusowe apartamenty, których koszt wynajmu wynosi 3,5-6,3 tys. Rubli miesięcznie.

Oczywiście ten biznes, jak każdy inny, ma swoje negatywne strony, mieszkanie może stać bezczynnie przez jakiś czas. Ale w okresie jesienno-wiosennym, a zwłaszcza w okresie wakacyjnym, nieruchomości klasy średniej są w 100% zajęte, a koszt wynajmu w tych dniach wzrasta 2-krotnie.

Jakie dokumenty są potrzebne do wynajęcia mieszkania?

Po zakupie domu i przeprowadzeniu remontu mieszkanie należy ubezpieczyć. Sporządzamy pełną umowę ubezpieczenia: ubezpieczamy ściany, wystrój wnętrz, mienie znajdujące się w mieszkaniu oraz oczywiście OC (podpalenia i pożary z winy mieszkańców). W przypadku mieszkań wynajmowanych stosuje się podwyższony współczynnik o 50%. Na przykład za mieszkanie na obrzeżach stolicy, szacowane na 7,5 miliona rubli, opłata ubezpieczeniowa wyniesie 15 tysięcy rubli.

Jeśli sam wynajmiesz mieszkanie do wynajęcia, musisz:

Od wszystkich jego właścicieli i zarejestrowanych osób uzyskać zgodę na wynajem mieszkania.
Zamieść ogłoszenie i zacznij szukać najemcy.
Umowa zawierana jest na okres 11 miesięcy, w którym należy wskazać:

wszystkie osoby, które będą mieszkać w mieszkaniu (wykonać kopie wszystkich paszportów);
w jaki sposób czynsz będzie płacony miesięcznie lub kwartalnie;
kto będzie płacił rachunki za media (prąd, woda itp.);
zasady korzystania z urządzeń elektrycznych;
kiedy wynajmujący może odwiedzić mieszkanie itp.

Koneserzy czasu mogą zwrócić się do kancelarii prawnej o sporządzenie umowy najmu, ta usługa będzie kosztować 2 tysiące rubli.

Sporządź akt przekazania mieszkania, w którym wykażesz wszystkie wady w chwili zawarcia umowy.
Napisz pokwitowania, w których wynajmujący wskazuje, że otrzymał pieniądze, a najemca, że otrzymał klucze.

Jeśli twoje mieszkanie jest komunalne, rząd moskiewski wymaga zarejestrowania go w Państwowym Przedsiębiorstwie Jednolitym. Aby to zrobić, musisz skontaktować się z Moskiewskim Centrum Mieszkań na Wynajem, tutaj musisz przynieść: wniosek, zgodę wszystkich właścicieli na wynajem mieszkania, wyciąg z konta osobistego lub księgi domowej, umowę społeczną. Koszt obsługi personelu centrum kosztuje 1600 rubli. Po rejestracji umowa zostanie zarejestrowana w State Unitary Enterprise.

Dlatego w tym artykule staraliśmy się podkreślić wszystkie zalety i wady wynajmu mieszkania, które mieszkania lepiej kupić na wynajem, w jakich obszarach wskazaliśmy również, że ten biznes to projekt długoterminowy, a jego zwrot następuje w kilka lat, ale projekt solidny i płynny, bo niezależnie od czynszu i popytu na czynsz, nadal masz płynny składnik aktywów, który możesz wykorzystać do własnych celów lub sprzedać.

Jeśli masz przestrzeń życiową i jest ona po prostu bezczynna, powinieneś pomyśleć o biznesie wynajmu mieszkań. Wybierz rodzaj wynajmu mieszkania i zarabiaj!

♦ Inwestycja kapitałowa: od 20 000 rubli. (jeśli masz mieszkanie).
♦ Zwrot: 8-12% plonu rocznie (ogólnie - od 10 lat).

Jeśli masz własną przestrzeń życiową lub rozważasz zakup z kredytem hipotecznym, powinieneś to rozważyć działalność w zakresie wynajmu mieszkań.

Pozwoli to na odzyskanie kosztów zakupu, a także zarobienie „z góry”.

Istnieją dwie opcje wynajmu - krótkoterminowy (dobowy) i długoterminowy.

Każdy z nich ma swoje zalety i pułapki.

Nie można jednoznacznie stwierdzić, która opcja jest lepsza.

Wyboru będziesz musiał dokonać sam, oceniając wszystkie argumenty.

Wynajem dobowy czy długoterminowy: co wybrać?

Idea wynajmu długoterminowego jest stara jak świat.

Ponadto metry kwadratowe można wynająć nie tylko na mieszkanie, ale także na biura.

Wypożyczanie na krótki czas również dopiero nabiera rozpędu. Przede wszystkim za sprawą wysokie ceny w hotelach.

W niektórych sytuacjach życie w pozornie tanich hostelach wciąż kosztuje więcej niż wynajęcie mieszkania.

Ale jednocześnie osoba ma możliwość samodzielnego zarządzania przestrzenią, swoim harmonogramem, gotowania zwykłego jedzenia w kuchni. I ogólnie można poczuć się jak w domu.

Pozytywne aspekty biznesu

Negatywne aspekty biznesu

Jak rozpocząć działalność związaną z wynajmem mieszkań?

Jeśli przeanalizowałeś wszystkie argumenty i zdecydowałeś, że długoterminowy lub dobowy wynajem mieszkań jest Twoją opcją biznesową, powinieneś sprawdzić, czy mieszkanie spełnia wymagania.

Na koszt mieszkania wpływa przede wszystkim jego lokalizacja.
Im bliżej stacji metra, centrum, głównych węzłów komunikacyjnych, tym więcej można o to poprosić.
Lokalizacja na parterze jest uważana za wadę przy wynajmowaniu metrów do zamieszkania.
Ale dla biur jest to główna zaleta.
Zestaw, w który trzeba wyposażyć mieszkanie na wynajem jest obszerny.
Obejmuje to ręczniki, podstawowy zestaw naczyń, suszarkę do włosów, kuchenkę mikrofalową, żelazko, pralkę są mile widziane z wyposażenia.
Jeśli ludzie osiedlają się na dłużej, zakłada się, że sami sobie zapewnią komfort.
Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy powinno być cały czas pod Twoją kontrolą.
Jesteś zobowiązany do utrzymywania czystości, sprzątania przed każdym wyścigiem, regularnego prania tekstyliów, uzupełniania zapasów materiałów eksploatacyjnych (herbaty, cukier, worki na śmieci, papier toaletowy).
Wynajem biura często zakłada, że potrzebne jest absolutne minimum - ściany, okna, drzwi oraz zainstalowana instalacja wodno-kanalizacyjna.

Analiza potencjalnego klienta

Interesujący fakt:
Lekcje muzyki trwające dłużej niż dwie godziny dziennie są niedopuszczalne w stosunku do sąsiednich lokatorów i utożsamiane z hałasem – takie są przepisy regulujące wynajem mieszkań w Niemczech.

W przypadku wynajmu długoterminowego krąg potencjalnych klientów biznesowych jest dość szeroki. Najogólniej można to sobie wyobrazić jako osoby wypłacalne w wieku 18-30 lat.

Jeśli chodzi o wynajmowanie metrów kwadratowych na biura, tutaj również dane demograficzne są obszerne.

Tak naprawdę płeć i wiek lokatorów w tym przypadku nie będą miały większego znaczenia. Najważniejsze jest rodzaj ich zawodu - działalność przedsiębiorcza.

Ale jeśli chodzi o biznes wynajmu dziennego, można wyróżnić cztery główne kategorie:

Jakie są pułapki wynajmu apartamentów biznesowych?

Z reguły przy podpisywaniu umowy najmu biorą od najemców dane paszportowe – proszą o wykonanie kserokopii lub po prostu sfotografowanie stron (w przypadku najmu krótkoterminowego).
Ale prawo mówi, że jest to zabronione.
A jeśli zaakceptujesz inny, mniej ważny dokument, ryzyko oszustwa lub uszkodzenia mienia jeszcze bardziej wzrasta.
Aby zdobyć dobrą reputację i mieć stały napływ klientów, musisz stale inwestować.
W sprzątaniu, praniu, poprawianiu warunków życia i rozwiązywaniu różnych problemów.
Należy to wziąć pod uwagę nawet przy podejmowaniu decyzji o dostawie metrów kwadratowych.
Trudno zapanować nad tym, jak przyzwoicie zachowają się lokatorzy.
Głośna „impreza” może skutkować problemami z sąsiadami i dodatkowymi kosztami sprzątania, a nawet napraw.
Na ogół mieszkańcy starych domów dość krytycznie odnoszą się do mieszkań, w których ciągle pojawiają się nowi ludzie.
Jest to szczególnie niebezpieczne, jeśli wynajmujesz swoją nieruchomość w okolicznościach innych niż prawne.
Jeśli zdecydujesz się nie korzystać z usług agencji pośredniczącej, zwiększa się prawdopodobieństwo przestoju mieszkania.
Ale nawet pośrednik, któremu zapłacisz średnio 20% prowizji, nie jest gwarancją regularnego napływu najemców.
Dodatkowo będziesz musiał się reklamować, a to kolejna pozycja wydatków.
Największą pułapką jest ryzyko oszustwa.
Oczywiście istnieje w każdej dziedzinie.
Ale przy wynajmie mieszkania jest szczególnie wysoki.
Nie należy jednak skupiać się na najgorszych sytuacjach.
Wystarczy zachować czujność i ostrożność.

Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie tylko po to, aby je wynajmować i zarabiać na nim,

na udany i opłacalny zakup:

Biznes trzeba znać od środka.
Jeśli nigdy nie wynajmowałeś mieszkania, trudno będzie zrozumieć, jak skutecznie wynająć swoje.
Możesz wynająć dom na dzień lub dwa we własnym mieście i wcielić się w rolę „tajemniczego klienta”.
Oceń, jakie są średnie ceny i jak zachowują się właściciele.
Jeśli planujesz wziąć mieszkanie na kredyt hipoteczny specjalnie pod wynajem najemcom, lepiej porzucić tę myśl już teraz. Obecne warunki niestabilności gospodarczej mogą spłatać Ci okrutnego figla.
Ponadto nadpłata jest zbyt duża.
Bez ubezpieczenia mieszkania nie należy rozpoczynać działalności gospodarczej.
Dotyczy to zwłaszcza krótkoterminowych najmów powierzchni.
Jeśli ładowanie mieszkania stało się regularne, warto przekazać pranie do pralni lub.
To dodatkowy wydatek, ale duża oszczędność czasu.
Zapraszam do zadawania pytań potencjalnym najemcom, rozmawiania z nimi, przyjrzenia się bliżej.
Z kilku rozmów trudno jest zrozumieć, jaka osoba jest przed tobą.
Ale często okazuje się, że wyeliminowano najbardziej podejrzane i nieodpowiednie.
Postaw się na tym, że rozmowy w „nieprzyzwoitych” porach staną się dla Ciebie normą.
I jest szansa, że będziesz musiał dzwonić do najemców więcej niż raz, aby rozwiązać jakiś problem.
Jeśli nie jesteś na to gotowy, zrzuć odpowiedzialność „na barki” agencji.

Z powyższego można wywnioskować, że specyfika wynajem mieszkania służbowego To nie jest złoty bilet.

W każdym razie będziesz musiał stale inwestować swoje wysiłki w jego rozwój. Wtedy zarobki będą mniej więcej solidne.

Lub zleć wszystkie sprawy agencji nieruchomości.

W takim przypadku będziesz musiał zapomnieć o wysokich zarobkach, ponieważ będziesz musiał zapłacić dość dużą prowizję.

Ale jeśli są metry kwadratowe i z jakiegoś powodu ich nie potrzebujesz, o wiele bardziej rozsądne jest wynajęcie ich na osiedle lub biura, a nie tylko pozostawienie ich bezczynnych.

Przydatny artykuł? Nie przegap nowych!
Wpisz swój adres e-mail i otrzymuj nowe artykuły pocztą

Jak otworzyć firmę transportową: wdrożenie krok po kroku
Produkcja zaworów kulowych: etapy i wyposażenie
Biznesplan mini stacji benzynowej: przegląd + czy jest to opłacalne finansowo?

DO nieruchomość komercyjna obejmują lokale niemieszkalne, które mogą być wykorzystywane do celów komercyjnych. Prawnicy wyróżniają kilka grup nieruchomości komercyjnych:

Jeśli początkujący przedsiębiorca decyduje się na prowadzenie działalności gospodarczej, to przede wszystkim konieczne jest jakościowe przygotowanie lokalu do funkcjonowania przez najemców. W razie potrzeby konieczne jest dokonanie napraw spełniających nowoczesne standardy, podłączenie niezbędnej komunikacji i wiele więcej.

Jak założyć sprawę?

Taki krok, jak rejestracja firmy wynajmującej (Federalna Służba Podatkowa), jest chyba najważniejszy. Dokładne decyzje dotyczące formy organizacyjnej zależą od samej branży. Innymi słowy, jeśli obywatel wynajmuje lokale niemieszkalne jest zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego.

Zaleca się ubieganie się o status przedsiębiorcy indywidualnego (przedsiębiorca indywidualny), dzięki której osoba otrzyma prawo do prowadzenia działalności na całkowicie legalnych podstawach. W związku z tym, że zysk z przekazania nieruchomości komercyjnej będzie niewielki, zgodnie z prawem obywatel ma prawo do wystawienia uproszczonej formy opodatkowania. Przewiduje płacenie podatków w wysokości 6% całkowitego dochodu.

Do zarejestrowania działalności gospodarczej w celu wynajmu nieruchomości komercyjnych wymagane są następujące dokumenty:

Kopia paszportu założyciela.
NIP (indywidualny numer podatnika) założyciela.
Wkład kapitału docelowego od 10 000 rubli. Przy składaniu odpowiedniego wniosku o rejestrację IP dostarczany jest wyciąg bankowy, jeżeli jest to niezbędne do założenia konta.
Powstanie statutu spółki. Zgodnie z tą dokumentacją zostanie przeprowadzona dystrybucja części między właścicielami (jeśli jest ich kilku), oficjalna nazwa firmy, jej adres prawny.
Protokół ze spotkania założyciela (w przypadku, gdy jest ich kilka).
Decyzja o utworzeniu LLC (społeczeństwa o ograniczonych możliwościach).

Termin wystawienia IP wynosi od 3 do 5 dni roboczych. Zajmie to nie więcej niż 14 dni od daty złożenia wniosku o rejestrację i rejestrację statusu LLC.

Powierzchnię wynajmu dzielimy na części

Nie wszyscy klienci są gotowi na przestrzeń biurową: większość potrzebuje jej określonej części. Tak więc w hotelowym lobby można umieścić np. bar-restaurację lub klub gier. Jednocześnie obie instytucje są własnością różnych osób.

Wielu najemcom musisz udostępnić lokal. Separacja - ustanie istnienia pojedynczego obiektu i jego podział na kilka odrębnych obiektów, z których każdy otrzyma niepowtarzalny numer katastralny i odrębne dokumenty uprawniające do posiadania. Zgodnie z prawem Federacja Rosyjska, takie obiekty stają się nowo utworzone, w wyniku czego zgodnie z art. 219 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej właściciel otrzymuje prawo do rozporządzania nimi dopiero po oficjalnej rejestracji.

Artykuł 219 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Pojawienie się własności nowo powstałych nieruchomości

Prawo własności budynków, budowli i innych nowo powstałych nieruchomości podlegających państwowej rejestracji powstaje z chwilą dokonania takiej rejestracji.

Zgodnie z przepisami prawa Federacji Rosyjskiej podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli zachodzi jedna z przesłanek:

Zgoda wszystkich właścicieli nieruchomości na jej podział i poświadczenie na piśmie przez notariusza.
Interwencja wymiaru sprawiedliwości.

Przed kompetentnym podziałem istniejącej nieruchomości komercyjnej na części i wynajmem, uprawniony jest zobowiązany do zorganizowania ewidencji techniczno-katastralnej lokalu, a także urzędowego zarejestrowania prawa do zarządzania nim. Po zarejestrowaniu dla siebie niezbędnej części obiektu i zarejestrowaniu umowy z Rosreestr będzie mógł go wydzierżawić.

Aby podzielić istniejącą nieruchomość komercyjną na części, właściciele będą potrzebować następujących dokumentów:

Właściciel będzie mógł nabyć dokumenty katastralne po złożeniu wniosku do uprawnionych organów i ustanowieniu obiektu do wpisu do ewidencji katastralnej. Od 2012 do zainstalowania lokalu do rejestracji katastralnej potrzebny będzie szczegółowy plan budynku, które może opracować wysoko wykwalifikowany inżynier.

Warto zaznaczyć, że przy podziale nieruchomości komercyjnej należy przedstawić kilka planów technicznych. Rejestracja dokumentów następuje w ciągu 18 dni od dnia ich złożenia. Po tym okresie klient musi skontaktować się z centrum katastralnym i otrzymać dokumenty (w tym paszport katastralny). W przypadku odmowy rejestracji urzędnicy służby cywilnej przedstawiają uzasadnione potwierdzenie na piśmie.

Po otrzymaniu dokumentów katastralnych należy również uzyskać świadectwo własności dla każdej części lokalu. Ważnym i jedynym dokumentem potwierdzającym prawa majątkowe jest paszport katastralny. Zawiera szczegółowe informacje o dziale nieruchomości oraz plan techniczny sporządzony zgodnie z aktualnymi danymi.

W nieruchomości można inwestować na różne sposoby iw różnej skali: kupować i odsprzedawać mieszkania, wynajmować lokale lub otwierać agencję nieruchomości.

Warto zauważyć, że nie każdy przeciętny obywatel Rosji ma dostęp do tego sposobu zarabiania pieniędzy – wymagane są wielomilionowe inwestycje. Dlatego spółki handlowe dysponują i inwestują tak duże środki finansowe. Ich przywilejem jest otrzymanie kredytu na projekt. Osoba fizyczna może również rozpocząć działalność na rynku nieruchomości tylko wtedy, gdy posiada niezbędny kapitał początkowy.

Ważny! Nabycie mieszkania w okresie wzrostu na nim gwarantuje inwestorowi wielokrotność zwrotu przy odsprzedaży - o 10-15%. W większości dotyczy to tych obywateli, którzy w latach 80-90 zainwestowali duże oszczędności materialne w tym obszarze. XX wiek.

Do 2020 roku nie należy spodziewać się efektu szumu - rosyjski rynek nieruchomości znajduje się w fazie spadkowej.

Kalkulacja możliwego zysku, okresu zwrotu i poziomu rentowności

Schemat obliczania możliwego zysku z wynajmu nieruchomości:

Ocena atrakcyjności biznesu wynajmu nie jest super zadaniem. Do prawidłowej kalkulacji wystarczy porównać dochody z wynajmu z wartością nieruchomości – w efekcie otrzymasz okres zwrotu z działalności, który jest głównym kryterium prowadzenia działalności w tym obszarze. Standardowe okresy zwrotu dla nieruchomości komercyjnych wynoszą od 9 do 12 lat. Trudno jest znaleźć obiekty nieruchome, których okres zwrotu wynosi 7-8 lat.

Najlepszą opcją inwestycyjną jest zakup nieruchomości w nowych budynkach. Tańszą opcją byłby zakup lokalu na etapie wykopu. Oszczędności wyniosą więc co najmniej 30%.

Niemniej jednak istnieje wiele pewnych zagrożeń w systemie wspólnego budownictwa. Na wczesnym etapie ich prawdopodobieństwo jest ogromne. Aby zmniejszyć możliwe ryzyko, należy wybierać programistów z doskonałym doświadczeniem i udokumentowanymi osiągnięciami.

Skąd wziąć kapitał na start?

Każdy obywatel może otrzymać kapitał początkowy na rozwój biznesu. Istnieje kilka sposobów pozyskiwania funduszy i znajdowania sponsorów.

Kapitał na rozpoczęcie działalności gospodarczej możesz otrzymać w banku. Metoda jest skuteczna i popularna. Istnieje jednak ogromna wada - ryzyko. Jeśli sprawy nie pójdą w dobrym kierunku, to oprócz znacznej straty początkujący biznesmen otrzyma również duży dług gotówkowy. Warto zauważyć, że Sberbank i Tinkoff udzielają pożyczki na rozpoczęcie działalności gospodarczej.

Odniesienie! Struktury rządowe wspierające małe przedsiębiorstwa mogą stać się źródłem kapitału początkowego. Przez system federalny samozatrudnienie ludności, bezrobotni obywatele mogą ubiegać się o dotację w wysokości 60 000 rubli.

Zalety i wady

Wynajem to jedyny rodzaj działalności, który przynosi legalny dochód pasywny.

Wady:

Ważne jest, aby zrozumieć, że dochody zależą bezpośrednio od działań najemców. Konieczna jest kontrola ich działań, aby lokal pozostawał w dobrym stanie.
Zgodnie z przepisami Ministerstwa Finansów wynajmujący jest zobowiązany do zapłaty podatków w wysokości od 15 do 17% kwoty otrzymanej z czynszu.
Niestałość najemców. Zerwanie umowy może nastąpić nawet w przypadku zawarcia umowy oficjalnej, w wyniku której ruch dochodowy zostanie czasowo wstrzymany, a wynajmujący będzie musiał to zrobić.

Obecność odpowiedzialnych najemców w biznesie staje się wysokiej klasy i poszukiwanym produktem, który można sprzedać w dowolnym momencie i uzyskać korzystną sytuację finansową.
Coroczny wzrost czynszu przyczynia się do pomyślnego rozwoju i pomyślnego rozwoju firmy.

W przypadku braku doświadczenia w biznesie przedsiębiorczym zaleca się zakup działającego, gotowego biznesu. Główną zaletą tej sprawy jest zawarcie umowy z najemcami zainteresowanymi przedłużeniem umowy z nowym partnerem.

Wniosek

Tym samym biznes wynajmu nieruchomości jest doskonałym źródłem dochodu pasywnego. Niemniej jednak ten obszar ma swoje własne pułapki: ocena wszelkiego rodzaju ryzyka, papierkowa robota, kapitał początkowy itp. Właściwa organizacja przedsiębiorstwa przyczynia się do jego aktywnego i pomyślnego rozwoju.

Jeśli znajdziesz błąd, zaznacz fragment tekstu i kliknij Ctrl+Enter.

Jest pokój. Jaki biznes otworzyć? Większość firm, niezależnie od ich wielkości, potrzebuje określonych pomieszczeń, aby świadczyć swoje usługi lub wytwarzać swoje produkty. Każde pomieszczenie w dobrym stanie nadaje się do prowadzenia działalności gospodarczej - czy to garaż, hangar, piwnica, Dom wakacyjny, mieszkanie lub coś innego. W tym artykule przyjrzymy się bliżej prowadzeniu firmy wynajmującej mieszkania i piwnice.

Aby rozpocząć działalność gospodarczą, będziesz musiał kupić mieszkanie lub piwnicę, co już stanie się dość dużą inwestycją. Nie zapominaj, że zakup nieruchomości jest jednym z najlepsze widoki instrumentów inwestycyjnych i dlatego koszt gotowych mieszkań jest dość wysoki. Najlepszymi opcjami nabycia będą nieruchomości na początkowym etapie budowy. W tym momencie nieruchomości pozwolą zaoszczędzić od 20 do 40% kosztów w następstwie.

Zakup i rejestracja nieruchomości

Najpopularniejszą opcją otwierania biura pozostają oczywiście centra biznesowe, których infrastruktura jest w pełni ukierunkowana na optymalizację przepływu pracy. Koszt lokali w takich centrach jest jednak dość wysoki, a wielu średnich i małych firm nie stać na takie przejęcia.

Drugą najbardziej popularną opcją jest wynajem lokali na I piętrach budynków mieszkalnych oraz tzw. street-handel (lokale na I kondygnacji z osobnym wejściem i własnymi witrynami). Dużym zainteresowaniem cieszą się również dawne lokale usługowe. Bardzo często w piwnicy można znaleźć różne firmy. Często są to sklepy spożywcze, kawiarnie i restauracje, salony kosmetyczne oraz sklepy małego AGD.

Rozważając możliwość otwarcia działalności gospodarczej pod wynajem lokali, należy zapoznać się z popytem i podażą rynku wynajmu i sprzedaży nieruchomości, infrastrukturą obszaru, na którym zlokalizowany jest planowany zakup oraz współczynnikiem „przejezdności” (współczynnik przybliżony przedstawia wartość opartą na liczbie osób odwiedzających okolicę w określonym czasie).

Zakup nieruchomości wiąże się z manipulowaniem dużymi kwotami pieniędzy, a na takich transakcjach często polują oszuści.

Musisz kupić nieruchomość albo od zaufanej osoby (krewni, przyjaciele lub współpracownicy), albo w agencjach (opcja najbardziej nieopłacalna), albo z udziałem pośrednika w obrocie nieruchomościami (w tym przypadku będziesz musiał zapłacić za jego usługi w kwotę określonego procentu kwoty zakupu). Aby zabezpieczyć się przy zakupie, należy uważnie przeczytać wszystkie dokumenty i dobrze zapoznać się ze sprzedawcą. Bezpieczeństwo w tym biznesie powinno być na pierwszym miejscu. Po zakupie nieruchomości należy ją sformalizować, aby można ją było wynajmować na zasadach komercyjnych.

Ostatnim etapem przygotowań będzie remont lokalu. Bogata zawartość nie jest wymagana, ponieważ wiele firm przeprojektowuje pomieszczenia według własnych upodobań. Należy pamiętać, że przekształcenie zwykłego mieszkania na parterze w lokal klasy ulicznej będzie wymagało dowodów z dokumentów, ponieważ instalacja drzwi ulicznych lub dużych witryn sklepowych wpłynie na integralność budynku.

Wynajmowanie lokali

Prawie każda kategoria handlu ulicznego jest odpowiednia dla centralnej części miasta. Takie lokale chętnie wynajmują różne sklepy czy restauracje. W częściach sypialnych mieszkań na pierwszych piętrach nie ma ustalonej listy firm najemców, dlatego popyt jest tu mniejszy regiony centralne, ale pozostaje na przyzwoitym poziomie.

Reklama jest motorem biznesu od wieków. Aby znaleźć klientów dla swojej nieruchomości jednym z lepsze sposoby będzie aktywną reklamą. Zamieszczenie reklamy w zasobach internetowych lub w prasie, zaprojektowanie szyldu reklamowego na budynku, w którym znajduje się lokal lub przekazanie informacji o swoich usługach do agencji docelowych (choć w tym przypadku istnieje szansa, że będziesz musiał dzielić się procentem dochodu ).

Wysokość przychodów z najmu zależy od lokalu i jego lokalizacji. Na przykład z małego dwupokojowego mieszkania w centrum Moskwy można dostać od 100 000 rubli miesięcznie. Według statystyk większość mieszkań na wynajem zwraca się po około ośmiu latach. Kupując mieszkanie na kredyt, miesięczne raty wyniosą prawie taką samą kwotę dochodu, co pozwoli na uzyskanie mieszkania na własność praktycznie bez żadnych kosztów.

Dzienny czynsz

Wynajem mieszkań jako biznes powstał nie tak dawno temu. Główną różnicą w stosunku do regularnych wynajmów jest częstsza zmiana klientów, co z czasem będzie wymagało aktywniejszej reklamy. Początkowo czynsz dobowy nie był traktowany jako rodzaj działalności gospodarczej i był jedynie sposobem na okresowe zarobki.

Teraz wynajmowanie własnych zasobów mieszkaniowych jest jednym z najbardziej łatwy sposób otrzymać środki w sposób komercyjny bez większego wysiłku. Długoterminowa dzierżawa daje stały dochód, ale w tym przypadku traci się poziom rentowności. Dzienny czynsz da dobry dzienny zysk, jednak istnieje wiele zmartwień związanych z ciągłym poszukiwaniem klientów i in więcej czas poświęcony na najem krótkoterminowy.

Drugim najpopularniejszym sposobem zarabiania na biznesie opartym na wynajmie lokali jest celowy zakup nieruchomości pod późniejszy wynajem. Proces kupowania, rejestracji i znajdowania klientów jest niemalże identyczny z zakupem lokali do prowadzenia działalności gospodarczej z innymi przedsiębiorcami i firmami. Jednak w tym przypadku będziesz potrzebować mieszkania w dobrze prosperującej okolicy, z dobrą infrastrukturą i w niewielkiej odległości od transport publiczny. Wszystko to pozytywnie wpłynie na wysokość zysku.

Tak zwany podnajem zamyka trzy najważniejsze sposoby na stworzenie biznesu wynajmu. W rzeczywistości przedsiębiorca stanie się pośrednikiem między dwoma ogniwami - wynajmującym i klientami. Ta metoda jest odpowiednia dla tych, którzy nie mają wystarczających środków na zakup nieruchomości i nie mają własnych. Istotą procesu jest rejestracja mieszkania w najem długoterminowy i późniejszy ponowny najem z dnia na dzień. W ten sposób możliwe jest „odzyskanie” opłat za wynajem za pierwsze dziesięć dni. Dochód za pozostałe dwadzieścia dni stanie się zyskiem netto przedsiębiorcy.

Organizacja procesu

Oprócz dostępności nieruchomości, trzeba będzie wziąć pod uwagę kilka aspektów. Po pierwsze, każda działalność handlowa wymaga obowiązkowej rejestracji w organach podatkowych Federacji Rosyjskiej. Przy rejestracji przedsiębiorstwa odpowiednie są dwa rodzaje form prawnych – jednoosobowa działalność gospodarcza oraz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Po drugie dokumentacja nieruchomości pod kątem możliwości prowadzenia działalności komercyjnej. W przypadku, gdy mówimy o podnajmie, wszystkie umowy z właścicielem mieszkania powinny być poświadczone notarialnie i należy wziąć pod uwagę wszystkie punkty - koszt, warunki, możliwość ponownego przejęcia i tak dalej. Wszelkie przelewy pieniężne najlepiej przeprowadzać w obecności notariusza.

Trzeci to aranżacja przestrzeni mieszkalnej (drobne naprawy, zakup materiałów eksploatacyjnych, mebli itp.) i rozpoczęcie kampanii reklamowej. Reklama powinna być zmaksymalizowana - aktywna praca z gazetami, zasobami internetowymi i stronami trzecimi. Przez osoby trzecie można rozumieć różne osoby prawne i fizyczne, za pośrednictwem których rozpowszechniane są informacje o usługach (np. umieszczanie wizytówek i ulotek na stacjach lub w agencjach transportowych).

Wynajmowanie mieszkań na wynajem to dość trudne zadanie pod względem czasu.

Duża liczba klientów będzie wymagała dużej uwagi i troski. Aby się nie pomylić i nie przegapić terminów płatności, z każdym nowym klientem należy podpisać umowę. Przekazanie kluczy do wynajmowanej nieruchomości następuje po podpisaniu umowy. Po zakończeniu umowy mieszkanie należy obejrzeć pod kątem uszkodzeń lub kradzieży mienia.

Każde przedsiębiorstwo jest tworzone po to, aby przynosić zysk właścicielowi. A wyższy poziom rentowności będzie możliwy tylko wtedy, gdy przedsiębiorca będzie zainteresowany jego rozwojem i modernizacją. Istnieją dwa sposoby na zwiększenie zysków - aktualizacja zasobu mieszkaniowego (zakup nowoczesnego sprzętu AGD, remonty, poprawa infrastruktury mieszkania itp.) oraz zakup dodatkowej nieruchomości. W pierwszym sposobie wzrost udogodnień spowoduje wzrost kosztów wynajmu, jednak liczba klientów może się zmniejszyć ze względu na wysoki koszt. Druga metoda gwarantuje wzrost zysków, ale doda też pracy.

Rozwój bazy klientów

Najlepszy klient to stały klient. Biznes wynajmu mieszkań potwierdza tę regułę jak żadna inna. Stałość bazy klientów skróci czas dzierżawy i przestoje.

Pierwszą rzeczą, na którą należy zwrócić uwagę przy wyborze klientów, jest stan proponowanego lokalu. W przypadku, gdy deklarowane cechy nie odpowiadają rzeczywistości, przedsiębiorca najprawdopodobniej straci klienta.

W żadnym wypadku nie powinieneś tracić możliwości komunikacji. Dzienny czynsz apartamenty jako biznes jest dość dynamiczny i powinien zapewniać klientom możliwość kontaktu niemal w każdej chwili. Terminowość udzielania informacji oraz możliwość wcześniejszej rezerwacji pokoi pozytywnie wpłynie na wzrost reputacji firmy.

W przypadku, gdy działalność nie ogranicza się do jednego lub kilku mieszkań, warto wydać program kliencki.

Różne promocje, takie jak darmowe transfery, okresy 2+1 czy rabaty zwiększą liczbę klientów, a także zwiększą liczbę stałych najemców.

Wynajem krótkoterminowy jest popularny wśród osób przyjeżdżających do miasta na krótkie okresy. Z tego możemy wywnioskować, że klient może być nowy w mieście. To kolejny plus dla przedsiębiorcy. Wydanie własnych produktów, na których wskazane jest logo, dane teleadresowe i cennik, będzie dobrym krokiem w rozwoju bazy klientów. Wszystko to można połączyć z potrzebne rzeczy w nieznanym mieście - drukowanie informacji na mapach komunikacji miejskiej, kalendarzach i nie tylko.