Cómo montar un negocio alquilando apartamentos. Alquilar un apartamento por día como negocio rentable

Explorar ofertas de hoteles. Interésese por la calidad del servicio y el costo de vida. Este servicio no es nuevo, también conviene tener en cuenta la situación de la competencia de empresarios que ofrecen apartamentos en alquiler diario, albergues y pensiones. Si sus competidores no están completamente preparados, esto no es motivo para abandonar la idea de negocio. Considere una carga promedio del 50-65% de lo normal.

A partir de estos datos se puede calcular la demanda media del servicio y la rentabilidad. Al redactar un plan de negocios, desarrolle ofertas más atractivas que los competidores con condiciones similares. Piense en cómo puede mejorar el nivel de servicio.

Principales riesgos

Este servicio tiene demanda en grandes ciudades, que se caracterizan por un importante número de turistas y personas que llegan con fines de negocios. El progreso del negocio no se ve afectado por factores climáticos, características estacionales y otros posibles riesgos. En este caso, todo depende únicamente de su esfuerzo y política de marketing. Si todos sus documentos están en orden y su negocio se lleva a cabo legalmente y al nivel adecuado, todo debería estar bien.

El único peligro potencial son los clientes sin escrúpulos. Existe riesgo de impago del alojamiento, robo y daños a las cosas del apartamento. Puedes asegurarte tú mismo. Desarrollar un acuerdo estándar que especifique las responsabilidades de las partes en caso de posibles dificultades. Al firmarlo, el cliente indica los datos de su pasaporte. Esta es una práctica común.

Si vives en un pueblo pequeño, deberías pensar muy seriamente en la viabilidad de organizar este negocio. Puede que le resulte más rentable alquilar un apartamento para a largo plazo.

Ubicación

Si planea alquilar su propio apartamento, se elimina el problema de búsqueda. Pero vale la pena considerar que las más atractivas para los clientes potenciales son las zonas centrales, las calles cercanas a las estaciones de tren y autobuses con buenas conexiones de transporte. Si su apartamento está ubicado en las afueras, hay problemas con el transporte o será difícil para una persona visitante encontrar la dirección correcta, tiene sentido pensar en cambiarlo por una ubicación más favorable.

Puedes adquirir el local. Si no hay suficiente dinero, existe la opción con un préstamo hipotecario. El único inconveniente es que todos los beneficios se utilizarán para saldar la deuda. Pero como resultado tendrás tu propio apartamento en una buena zona.

Otra posibilidad es subarrendar. Alquilas una vivienda por un período prolongado, por ejemplo, un año. Es importante registrar la transacción ante notario, indicando el verdadero propósito del contrato de arrendamiento.

Equipo

Debes crear las condiciones más cómodas para tus clientes. La esencia de este servicio no es sólo la posibilidad de alquilar una vivienda más barata que una habitación de hotel y no depender de la necesidad de tener vecinos ruidosos. La principal ventaja del apartamento es la comodidad del hogar.

Es muy probable que tengas que hacer reparaciones importantes, cambiar la plomería y equipar el baño. Los clientes potenciales le prestan mucha atención.

Conjunto mínimo de muebles:

una cama en cada habitación, un sofá;
escritorio y mesa de cocina;
sillas y sillones;
amplio armario.

La cocina debe estar totalmente equipada: frigorífico, estufa, microondas, armarios. Se requiere al menos un juego mínimo de vajilla y utensilios para cocinar. El apartamento debe disponer de ropa de cama y un juego completo de textiles para el hogar. Además, se debe considerar el costo de los productos químicos domésticos.

Para muchos clientes, es importante tener un televisor y la posibilidad de conectarse a Internet gratis.

No compres cosas súper modernas y nuevas. La limpieza y el buen funcionamiento son importantes para sus clientes. Puede ahorrar dinero equipando su apartamento con muebles y electrodomésticos usados.

Personal

Al principio, cuando un empresario alquila 1 o 2 apartamentos por día, no necesita empleados. Todas las preocupaciones incluyen la limpieza y el reemplazo de la ropa de cama después de la salida de los huéspedes. Es necesario recibir a los nuevos clientes y acompañarlos hasta el apartamento, redactar un contrato y entregar las llaves.

Si está desarrollando un negocio y trabaja con varios apartamentos, debería pensar en contratar empleados. La cantidad de personal depende directamente del número de apartamentos. Se imponen los requisitos más estrictos en cuanto a la limpieza y limpieza de la ropa de cama: debe embalarse en bolsas de plástico, como en un tren.

Asegúrese de que no haya problemas con el check-in y check-out de los huéspedes. Si los invitados tienen que esperar a su empleado, no estarán dispuestos a alquilarle nuevamente. Tenga en cuenta que alrededor del 40% de los beneficios proviene de clientes habituales.

Si tu negocio consta de 10 o más apartamentos, necesitas contratar a un administrador. Sus responsabilidades incluyen comunicarse con los clientes y realizar pedidos, coordinar el trabajo de otros empleados y mantener registros de la carga de trabajo de cada instalación.

Documentos y licencias

Al alquilar de 1 a 3 apartamentos, puede registrarse como empresario individual y trabajar bajo un sistema tributario simplificado. No se necesitan permisos ni licencias especiales.

Al crear una red extensa, deberá registrar una entidad legal. En este caso, deberá contratar a un abogado cualificado para que prepare todos los documentos; sus servicios se amortizarán con intereses.

Marketing

La mayor parte de los viajeros busca alojamiento para pasar la noche en Internet. Crear tu propio sitio web es obligatorio. Debe contener fotografías de alta calidad del apartamento, una descripción de las condiciones y ventajas. Asegúrese de indicar el precio del alquiler diario, la dirección y la ubicación en el mapa de la ciudad. Las reservas se pueden hacer por teléfono. Coloque anuncios en cualquier plataforma: plataformas de viajes, foros de mensajes populares, foros de la ciudad. Cuanto mayor sea su presencia en línea, mayores serán sus posibilidades de alcanzar la capacidad máxima.

Cooperar con los servicios de taxi. Si conoce a los conductores, ofrézcales sus tarjetas de presentación. Los visitantes a menudo piden consejo a los taxistas sobre la oportunidad rentable de alquilar un apartamento.

No hay que renunciar a los anuncios clásicos colocados en pedestales en lugares concurridos, cerca de paradas de taxis y paradas de autobús. transporte público, estaciones de tren, estaciones de autobuses y aeropuertos. Le traerán alrededor del 30% de los clientes.

Un servicio impecable es muy importante. Cuando se viaja a otra ciudad por negocios o vacaciones, la gente suele consultar con amigos, leer reseñas y buscar recomendaciones sobre una opción particular de residencia temporal. Muchos clientes llegan gracias al patrocinio.

Rentabilidad

El retorno de la inversión depende de muchos factores. La rentabilidad se ve afectada por cuánto dinero invirtió en amueblar el apartamento y qué precios de alquiler diario se fijan en su ciudad.

Debes ofrecer a los clientes un precio entre un 20 y un 25% inferior al precio medio de una habitación de hotel en tu ciudad. En promedio en todo el país, los empresarios que trabajan en centros regionales, demostrar un ingreso mensual neto de cada apartamento de 15.000 a 25.000 rublos, dependiendo de la carga de trabajo. Si el espacio se compra con hipoteca o se subarrenda, tus ganancias serán menores. Puedes hablar de ingresos sólidos si tienes más de 5 apartamentos a tu disposición.

Resumen

Los expertos confían en que en los próximos años el negocio mejorará alquiler diario Los apartamentos tienen excelentes perspectivas. A pesar de la alta competencia, los emprendedores en ciernes tienen buenas posibilidades de lograr el éxito. Sólo es importante evaluar correctamente la demanda y elegir una estrategia de marketing activa.

El alquiler de apartamentos por días se considera un negocio bastante rentable. La principal ventaja es ganar dinero desde cero sin ninguna inversión especial si tienes al menos un apartamento en alquiler. Se puede heredar o adquirir previamente con hipoteca. En este artículo veremos un plan de negocio para el alquiler diario de apartamentos por parte del propietario.

Resumen del proyecto

Se presentará un ejemplo de plan de negocio basado en el alquiler diario de apartamentos en Gran ciudad. Este negocio tiene buenas perspectivas en Gran ciudad, donde el público objetivo es bastante amplio. Sin embargo, este negocio no es menos rentable en una pequeña ciudad turistica. La esencia del negocio es alquilar 3 apartamentos, cuyo propietario alquila diariamente espacio habitable en Diferentes areas ciudades: dos en Región central y uno en zona residencial. En consecuencia, los clientes serán tanto de clase media como alta y por debajo del promedio.

Características generales de los apartamentos:

Apartamento tipo estudio de 1 habitación en el 3er piso con una superficie total de 30 m2. m en la zona central.
Apartamento de 2 habitaciones en el quinto piso con una superficie total de 45 m2. m al lado del metro.
Apartamento en zona residencial de 1 habitación con una superficie total de 30 m2. m en el 2do piso.

Cabe señalar que habrá muchas perspectivas y competidores. Sin embargo, la demanda de este tipo de servicio le permite ocupar su lugar en el nicho y desarrollar su negocio, recibiendo ingresos pasivos. Los competidores son personas que alquilan espacios habitables similares y agencias inmobiliarias. Los principales criterios que nos permitirán luchar con la competencia son un trato individualizado con el cliente, un alto nivel de servicio para apartamentos en el centro de la ciudad y un precio asequible para un apartamento en las afueras de la ciudad.

Para comenzar a implementar la idea, es necesario comprar muebles y equipos. También en la etapa inicial es necesario elaborar un plan de negocios para el alquiler diario de apartamentos con cálculos. Para invertir en un proyecto más prometedor, se recomienda alquilar uno de los apartamentos diariamente durante al menos seis meses con una inversión mínima en consumibles (ropa de cama y servicios públicos). En este caso, será posible amortizar los costes iniciales de los apartamentos de clase media y VIP.

En primer lugar, conviene estudiar los riesgos que suponen un obstáculo para adquirir unos ingresos estables:

Demanda inestable.
Inquilinos sin escrúpulos (robo de pequeños equipos, elementos interiores, daños a la propiedad).
Una disminución de la solvencia de los potenciales residentes debido al empeoramiento de la situación económica del país.
Competidores agresivos.
Barrio lamentable, que puede empeorar el servicio y la tranquilidad de los residentes.

Es difícil predecir de antemano el número de inquilinos por mes, pero el éxito depende en gran medida de una búsqueda activa y una comunicación adecuada con los posibles inquilinos. Necesitan que se les ofrezca lo que quieren recibir: información completa sobre el apartamento, aspectos ventajosos (proximidad al metro, número de pisos no inferior al segundo ni superior al décimo, disponibilidad de todo lo necesario en el apartamento, balcón , buena Vista).

Para buscar adecuadamente clientes, el propio emprendedor debe analizar el volumen de competidores y comprender quién será su cliente clave y a quién dirigir sus máximos esfuerzos. Para apartamentos en el centro de la ciudad, conviene buscar inquilinos de las siguientes categorías: parejas, viajeros de negocios, turistas. La mejor manera de buscarlos es en recursos populares de Internet donde estas personas buscan apartamentos. El público objetivo de los apartamentos en las afueras de la ciudad son empresas jóvenes, turistas y viajeros de negocios con ingresos más bajos.

Registro de actividades

Para actividades legales en el campo del alquiler de bienes raíces, el propietario de 3 apartamentos debe registrarse legalmente. Al registrarse como empresario individual, el propietario de los apartamentos se eximirá del riesgo de tener que pagar impuestos y recibirá garantías de protección en disputas legales. Al trasladar a los inquilinos a un apartamento, el propietario tiene la oportunidad de protegerse de costes innecesarios en caso de daños a la propiedad mediante acuerdo. Además, puede atraer a viajeros de negocios, porque las organizaciones empleadoras exigen un documento oficial que confirme los gastos de manutención de los empleados.

Un empresario puede optar por un sistema simplificado del impuesto sobre la renta, donde deducirá el 6% de la renta neta. En este caso, el empresario individual está obligado a realizar una cantidad fija de contribuciones de seguro al Fondo de Pensiones y al Fondo de Seguro Social, sujeto a la presencia de empleados contratados. En nuestro caso, el emprendedor se las arreglará sin personal. Para registrar un empresario individual, debe presentar documentos a la autoridad fiscal local, pagar la tasa estatal y, después de recibir un certificado, comenzar a trasladar residentes y obtener ganancias.

El registro requerirá un pequeño costo, hasta 3 mil rublos, y no llevará más de una semana. En promedio, 3-4 días.

Equipamiento del apartamento

Para incrementar el precio del alquiler de un apartamento es necesario adquirir equipos nuevos, muebles cómodos y prácticos, comprobar fontanería, electricidad, suministro de agua, etc. Las instalaciones no sólo deben estar en buen estado, sino también contar con equipamiento básico y adicional. En consecuencia, se necesitan ciertas inversiones en el diseño y equipamiento del apartamento. Esto es especialmente cierto en el caso de apartamentos para personas de mediana edad y nivel superior los ingresos de los residentes. Costos para 2 apartamentos en el centro de la ciudad:

Nombre	Precio	Cantidad	Suma
Compra de materiales para reparaciones cosméticas.	200 000	2 apartamentos	400 000
Realización de trabajos de reparación.	150 000	2 apartamentos	300 000
Gran sofá plegable	40 000	2	80 000
Cama matrimonial	25 000	1	25 000
Sillas blandas	15 000	2	30 000
Juego de cocina	50 000	2	100 000
Mininevera INDESIT TT 85	11 000	2	22 000
Lavadora INDESIT EWUC 4105	11 000	2	22 000
Microonda	5 000	2	10 000
TELEVISOR	30 000	2	30 000
Internet	4 000	2	8 000
Aire acondicionado	10 000	2	20 000
Armario	10 000	2	20 000
Plomería	17 000	2	34 000
Hervidor eléctrico	2 000	2	4 000
Persianas para ventanas	1 000	5	5 000
Mesitas de noche	1000	4	4 000
Elementos decorativos	10 000	2	20 000
Sabanas	2 000	5	10 000
Platos	1 500	2	3 000
Total			1 147 000

Para alquilar un apartamento en las afueras de la ciudad, sujeto a un nivel medio de renovación y la presencia de muebles nuevos y algunos equipos, se requerirán inversiones mínimas:

Debe gastar al menos 15 mil rublos al mes en facturas de servicios públicos de 3 apartamentos.

Puedes contratar personas para dar servicio a los apartamentos y encontrar clientes, pero para mantener los costos al mínimo, al principio puedes hacerlo tú mismo o con la ayuda de miembros de la familia. La función principal (búsqueda de clientes y publicación de anuncios, comunicación, correspondencia, llamadas y actualización de anuncios) puede ser responsabilidad exclusiva del propietario de la empresa. Pero el traslado de los residentes a los apartamentos, su mudanza y la limpieza del local serán responsabilidad de uno de los familiares. A medida que aumente el número de apartamentos, se revisará el sistema de limpieza y check-in, y esto estará a cargo de un empleado independiente.

En este caso, no habrá costes de empleados. Todos los ingresos irán a parar al negocio familiar, por lo que la rentabilidad será positiva.

Marketing y publicidad

A pesar de que el negocio de alquiler de apartamentos por días difícilmente puede considerarse una organización en el sentido pleno, el uso de herramientas de marketing y publicidad afecta directamente la rentabilidad del negocio. Son necesarios en la lucha contra la competencia, que, como ya hemos dicho, es bastante fuerte.

Los anuncios de apartamentos en alquiler diario se publicarán mensualmente:

Nombre	Suma
En foros de mensajes gratuitos	0
En el tablero Avito en la sección paga	5 000
en los periódicos	5 000
En grupos sociales en los primeros lugares.	5 000
Anuncios en la calle	500
Folletos para distribución en lugares de reunión del público objetivo (ferrocarril y aeropuerto)	7 500
Cooperación con un servicio de taxi, impresión en parte trasera tarjetas de visita información sobre alquileres de apartamentos por días	5 000
Total	28 000

Ingresos y gastos

Tabla general de costes iniciales para 3 apartamentos:

Para iniciar el negocio está previsto destinar 1.721.000 rublos. Gracias a los ingresos de alquileres anteriores durante el año pasado y a las inversiones personales, este dinero debe invertirse para apreciarlo. alquilar los 3 apartamentos.

Gastos mensuales

Tabla general de gastos mensuales a partir del 2º mes:

Ingreso

Para calcular el retorno de la inversión es necesario planificar la política de precios y el número medio de residentes por mes. Naturalmente, esta cifra variará notablemente según la estacionalidad. Por ejemplo, en la estación cálida habrá más turistas, y en invierno – un poco menos. Si estás ubicado en una ciudad con turismo activo de invierno, puede ocurrir lo contrario.

Durante los períodos de vacaciones - Año Nuevo y vacaciones de mayo– Cada día habrá muchas más personas que quieran alquilar un apartamento que en días normales. Hagamos un cálculo teniendo en cuenta los indicadores de demanda promedio:

Con una ocupación del 50% de los apartamentos, los ingresos para el segundo mes serán de 190.500 rublos. Sin embargo, cada mes crecerá el número de solicitantes:

Se desarrollará un sistema para atraer clientes.
Habrá clientes habituales que utilizarán sistemáticamente los servicios de alquiler y los recomendarán a sus amigos.

Además, durante las vacaciones de Año Nuevo y mayo, los precios del alquiler diario de apartamentos aumentarán al menos entre un 20 y un 30%. Estos indicadores deben tenerse en cuenta al planificar el período de recuperación.

Realicemos el cálculo en base a indicadores de rentabilidad media.

Determinemos la diferencia entre ingresos y gastos para calcular las deducciones fiscales:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Calculamos el pago de impuestos:

135.000 x 6% = 8.100 rublos.

Así, el beneficio neto será:

135.000 – 8100 = 126.900 rublos al mes.

Calculamos la rentabilidad:

(126.900 / 48.000) x 100 = 264%. A primera vista, la rentabilidad es bastante alta. Sin embargo, determinemos el período de recuperación de las inversiones:

1.721.000/ 126.900 = 13,56 meses (más de un año).

Vale la pena tener en cuenta el aumento de las tarifas de vacaciones y el aumento del número de residentes hasta un máximo del 90% del mes, entonces los ingresos se duplicarán al menos. Por tanto, los planes para seis meses son crear una base sólida de clientes habituales, al menos el 15% del volumen total, y trabajar activamente en la búsqueda de inquilinos, utilizando todas las herramientas publicitarias anteriores.

Tan pronto como se paguen los ingresos de los costos iniciales, el beneficio neto se puede utilizar para aumentar la superficie habitable; se considerarán opciones para la compra adicional de vivienda: invertir en la construcción o comprar un apartamento con una hipoteca.

Eventualmente

El negocio del alquiler diario de apartamentos es incluso muy rentable, pero sobre todo si ya posee uno o más apartamentos. Si planea comprar una vivienda para alquilar, es mejor centrarse en estos ingresos como ingresos adicionales. La demanda puede caer repentinamente durante uno o dos meses, y si no tienes una fuente de ingresos para pagar el préstamo de un apartamento, te quedarás sin medio de vida. Por lo tanto, tome con cuidado el camino de ganar dinero alquilando bienes inmuebles.

Desde el punto de vista del propietario, la vivienda de alquiler diario es la mejor opción. En teoría, los ingresos de un solo apartamento pueden alcanzar entre 60 y 70 mil rublos al mes o más. Al mismo tiempo, el propietario no depende en modo alguno de los residentes temporales, puede cerrar el negocio en cualquier momento y utilizar el apartamento para necesidades personales. ¿Pero es todo tan sencillo en realidad? Intentemos resolverlo.

Relevancia del negocio diario

Un negocio de alquiler de apartamentos a corto plazo puede generar entre 2 y 3 veces más que alquilar la misma vivienda a largo plazo. Esto es especialmente típico en las grandes ciudades, porque el principal contingente de inquilinos (turistas y personas que vienen por trabajo) no están dispuestos a pagar de más por una habitación de hotel.

Entonces, por una noche en un hotel de 3 o 4 estrellas en Moscú tendrás que pagar al menos 2.500 rublos. Y esto sin contar gastos de comida (comerás y cenarás en un restaurante), servicios de lavandería, etc.

Precio doble habitacion en hoteles de 3 y 4 estrellas en Moscú a partir de 2500 rublos por noche (portal de viajes Travel.ru)

Hay muchas más ofertas de alquileres diarios, por lo que es posible elegir una opción de alojamiento temporal para casi cualquier presupuesto. En el sitio web de la popular base de datos inmobiliarios "Cian", por ejemplo, puede encontrar un excelente apartamento con una renovación de calidad europea en la zona deseada por sólo 1.500-1.700 rublos. por noche.

diferencia de costo entre habitación de hotel Y apartamento privado puede alcanzar el 20-30%

La diferencia es más notable si en la habitación no vive una persona, sino varias. En cualquier hotel, independientemente de su clase, no se paga la habitación, sino la estancia de cada huésped, es decir, si viajan juntos, el coste de la pernoctación también se duplicará. Para el propietario del apartamento esto no es tan crítico.

Si el propietario ha indicado que el apartamento tiene 3 camas, cuando se alojan hasta 3 personas no suele haber ningún coste adicional. Si hay más residentes el pago será negociable.

Alexander Petrashov, empresario

Sin embargo, el precio no es la única ventaja desde el punto de vista del cliente potencial. Además, algunos propietarios fijan precios incluso más altos que en los hoteles. Y, sin embargo, tienen un flujo constante de clientes. ¿Porqué es eso? Hay varias razones.

En primer lugar, el factor ubicación. No siempre es posible encontrar un hotel en una zona específica; casi todos se concentran en centro histórico ciudad, así como cerca de los principales lugares de entretenimiento.

En segundo lugar, un nivel diferente de comodidad. A diferencia de un hotel, en un apartamento podrás sentirte como en casa, relajarte por completo y descansar después de un día ajetreado. Además, los apartamentos alquilados por días suelen estar equipados con todo el equipamiento necesario: desde un microondas hasta una plancha. Esto elimina la necesidad de pagar por servicios adicionales.

Tres opciones de inicio

En realidad, la primera y más importante pregunta es dónde conseguir un apartamento gratis. Aquí tendrá que aprovechar el capital inicial disponible. Habiendo decidido iniciar este tipo de negocio, podrás:

alquilar un apartamento a largo plazo y luego alquilarlo por días (subarrendamiento);
convertir su propia vivienda en un objeto alquilando una más económica en las afueras de la ciudad;
solicitar una hipoteca.

El primer paso para organizar un negocio de alquiler es la compra de un local residencial.

En términos de riesgo, la segunda opción es óptima. Después de todo, incluso si el negocio "no funciona" por una razón u otra, usted no pierde nada y puede regresar a su apartamento en cualquier momento.

Algunas personas empiezan realquilando apartamentos alquilados. Sin embargo, en este caso, es necesario asegurarse de que esta cláusula esté detallada en el contrato y que los propietarios del espacio habitable no estén en contra. Además, tendrás que tomarte muy en serio la búsqueda del inmueble en sí: si no hay un determinado nivel de ocupación, tus ingresos no podrán cubrir el coste del alquiler mensual.

¿Qué apartamentos tienen demanda?

Tocamos el tema más importante: elegir un objeto. Para la mayoría de los propietarios razón principal daños es simple. Es poco probable que pueda evitarlo, pero si el apartamento fue elegido correctamente desde el principio, podrá contar con un flujo estable de clientes.

Para comprender qué objetos son más atractivos para un negocio de este tipo, nos basaremos en estadísticas reales. ¿Qué es importante para los posibles inquilinos?

En primer lugar, por supuesto, el número de habitaciones. Los más demandados son los "apartamentos de una habitación", mientras que los apartamentos de 3 y 4 habitaciones se alquilan muy raramente (principalmente por grupos de estudiantes o trabajadores de fuera de la ciudad).

Tabla: demanda de apartamentos diarios por número de habitaciones

La zona y el intercambio de transporte juegan un papel muy importante. La proximidad al trabajo o a las atracciones (si hablamos de turistas) es una prioridad para la mayoría de sus futuros clientes. Por tanto, cuanto más cerca del centro de la ciudad esté la vivienda, mejor. Los apartamentos ubicados cerca de grandes centros de oficinas y universidades también generan buenos ingresos.

Consejo: si piensas comprar una propiedad específicamente para alquiler, es recomendable que sea un parque de viviendas antiguo. Pocos inquilinos quieren pagar de más entre un 10% y un 20% por un edificio nuevo, a pesar de que un apartamento de este tipo le costará entre un 20% y un 100% más (según la zona).

Cómo abrir un negocio de alquiler de apartamentos por días.

Entre las principales ventajas de esta idea de negocio está el hecho de que su implementación no requiere ni un gran capital inicial, ni educación especial, ni habilidades o conocimientos especiales. Cualquiera puede empezar a ganar dinero con el alquiler diario. El esquema es extremadamente simple:

Determine qué apartamento alquilará: el suyo o el alquilado.
Si lo desea, registre a un empresario individual para poder participar oficialmente en actividades comerciales.
Evaluar el estado del local y realizar reparaciones cosméticas.
Amueblar el hogar con muebles y electrodomésticos.
Compra de 5 a 6 juegos de ropa de cama y toallas.
Seleccione el público objetivo (turistas, familias con niños, estudiantes).
Tome fotografías de alta calidad del apartamento y prepare una descripción de la propiedad.
Redactar el texto del contrato de arrendamiento.
Coloque anuncios en todas las fuentes disponibles (periódicos, tablones de anuncios, Internet).

Consideremos los puntos que plantean más preguntas entre los emprendedores novatos.

Documentos para alquilar un apartamento.

Para celebrar contratos con invitados "de acuerdo con todas las reglas", deberá preparar un gran paquete de documentos:

Solicite al cliente con anticipación que prepare una fotocopia del pasaporte (página de registro y página principal).

Puntos principales del acuerdo con el inquilino.

Es recomendable contar con un abogado profesional que le ayude a redactar y preparar el texto del contrato de arrendamiento. Esto puede parecer un gasto innecesario, pero si surge algún problema o conflicto, este documento le permitirá realizar reclamaciones a los huéspedes y compensar los daños y perjuicios. Y para que esto sea posible, el documento debe estar redactado de forma legalmente correcta.

Un contrato de alquiler estándar a corto plazo incluye las siguientes secciones:

Objeto del acuerdo. Aquí se indican la dirección y las características del apartamento, y se indica el propósito del alquiler: alojamiento por un cierto número de días.
Costo de alquiler (por 1 día y por todo el período).
Procedimiento de facturación ( tiempo exacto cuándo el inquilino debe entrar y salir del local).
Derechos y obligaciones. Esta parte debe estar diseñada para que ganes en cualquier escenario. Es necesario detallar las obligaciones del inquilino de mantener el orden, pagar las tarifas a tiempo, no subarrendar la propiedad, etc. Sin embargo, recuerde que la ausencia de este apartado en el contrato no priva a las partes de sus derechos ni las exime. de sus obligaciones, todas ellas todavía consagradas en el derecho civil.
Responsabilidad. En caso de daños a la propiedad, el inquilino deberá compensar el costo por su cuenta. Aquí puede especificar sanciones por pago atrasado.
Datos de las partes (nombre completo, número de pasaporte y firma).

Además, puedes añadir otras cláusulas al contrato de arrendamiento si lo deseas. Por ejemplo, indique quién pagará en caso de fuerza mayor (vecinos inundados).

El acuerdo está redactado de manera que el propietario del apartamento gana en cualquier caso.

Gastos de negocio

Incluso si eres propietario de un piso de alquiler, no podrás evitar gastos. Además, la mayoría de ellos serán permanentes, por lo que es mejor incluirlos en el precio del alquiler. ¿Qué incluye esto?

pago de servicios públicos;
servicios de una empresa de limpieza o limpiadora;
publicidad;
impuestos (13 o 6% de los ingresos según su situación jurídica: individuo o empresario individual).

Si no alquila su propio apartamento, sino que alquila una propiedad o la compra con una hipoteca, los costes aumentan aún más. Y, en consecuencia, el coste del alquiler, porque es necesario cubrir todos los pagos mensuales y quedarse con algo.

¡Importante! Asegúrese de reservar algo de dinero para circunstancias de fuerza mayor que requieran costos importantes (avería del equipo, "inundación" de los vecinos, etc.).

Registro de actividades de alquiler de viviendas

¿Necesito registrar un empresario individual? Este es uno de los principales problemas organizativos a los que se enfrentan quienes deciden iniciar un negocio de alquiler. La dificultad es que la ley no da una respuesta clara, es decir, en teoría, nadie te impide alquilar apartamentos como individual.

Pero ¿qué pasa si los ingresos que recibe por el alquiler de su casa se han vuelto permanentes y sistemáticos? De hecho, este ya es un negocio de pleno derecho que debe formalizarse en consecuencia.

Los expertos aconsejan a quienes alquilan varias propiedades inmobiliarias a la vez y tienen un plan de trabajo que funciona bien que vayan a lo seguro y se registren como empresarios individuales. Sí, esto te agregará más papeleo, pero al mismo tiempo te dará una gran ventaja. Trabajando como empresario individual, en caso de conflicto podrá documentar cualquier reclamación contra los invitados. Es más, mientras empresario individual Realiza pagos al Fondo de Pensiones, aumenta su experiencia laboral, lo cual es importante para quienes deciden hacer del negocio de alquiler su principal actividad.

Cómo y qué impuestos pagar

Uno de los momentos más difíciles en la organización de un negocio diario está relacionado con la legalización de actividades y el pago de impuestos. Este mercado es tradicionalmente "gris" y, al decidir alquilar un apartamento, muchos ni siquiera piensan en la necesidad de pagar impuestos. Pero si desea evitar problemas en el futuro, es mejor comenzar a trabajar de inmediato de acuerdo con todas las reglas. Entonces, ¿cuánto de tus ganancias deberías darle al estado?

Para individuos

Si aún no desea registrar un empresario individual, debe pagar anualmente el impuesto sobre la renta personal, un impuesto sobre la renta personal por un monto del 13% de lo que gana. Para hacer esto, debe presentar una declaración de impuestos en su lugar de residencia antes del 30 de abril (indicará sus ingresos del último año) y luego, antes del 15 de julio, calcular el monto del impuesto y pagarlo al banco usando los datos de la oficina de impuestos.

Por ejemplo, alquilas un apartamento por 2.000 rublos al día. Al cargar un promedio de 20 días al mes durante un año, recibió un ingreso de 2000 * 20 * 12 = 480 000 rublos. El importe del impuesto sobre la renta personal será el 13% de este importe, es decir, 480.000 * 0,13 = 62.400 rublos.
¡Importante! Si el inquilino paga los servicios públicos, esta cantidad también debe incluirse en los ingresos al calcular el impuesto.

Para empresarios individuales

Como regla general, los empresarios individuales que indican un negocio de alquiler en sus documentos operan bajo un sistema tributario simplificado. En este caso, el monto de las deducciones fiscales puede ser el 6% de los ingresos o el 15% de los “ingresos menos gastos”.

¡Importante! A primera vista, parece que esta opción es definitivamente más rentable. Sin embargo, a pesar del menor porcentaje del impuesto en sí, los empresarios individuales también tienen que pagar cotizaciones al fondo de pensiones, servicios contables, etc.

Vídeo: impuestos al alquilar un apartamento.

¿Cuáles son los peligros del alquiler ilegal de viviendas?

Según los expertos, sólo el 40% de los propietarios respetan la ley y la mayoría no tiene prisa por compartirla con el Estado. Por un lado, esto permite obtener grandes beneficios. Por otro lado, si la información sobre actividades no oficiales llega a las autoridades fiscales, el propietario del apartamento puede ser llevado ante la justicia. responsabilidad administrativa judicialmente. Además del monto principal de la deuda, también tendrás que pagar multas y sanciones acumuladas. En el peor de los casos, se puede iniciar una causa penal contra un "empresario" negligente en virtud del art. 198 del Código Penal de la Federación de Rusia, que conlleva antecedentes penales y una multa de hasta 300.000 rublos. o prisión de hasta 1 año.

Preparar el apartamento para que los inquilinos se muden

Si en la versión "a largo plazo" se pueden alquilar viviendas medio vacías (muchas familias tienen sus propios muebles), aquí los requisitos en cuanto al nivel de comodidad son mucho mayores. Antes de buscar clientes, tendrás que dedicar varias semanas a preparar el propio local. ¿Qué se quiere decir?

Redecorando. ¡Sin papel tapiz despegado ni techos amarillentos con grietas! Todo debe estar fresco y ordenado, aunque sea económico. Renueva la cal, cambia las bombillas quemadas, reemplaza los grifos que gotean.
Espacio. Adhiérase al principio del minimalismo. Está claro que los futuros residentes no necesitan el viejo aparador de su abuela. Es mejor deshacerse inmediatamente de toda la basura vieja e innecesaria, así como de los muebles innecesarios que abarrotan la habitación. También es necesario sacar las pertenencias personales del local (en casos extremos, colocarlas en un lugar cerrado separado, por ejemplo, en un balcón o en una sala de almacenamiento).
Limpieza y orden. Antes de buscar inquilinos es necesario hacer una limpieza general: lavar las ventanas y lámparas, lavar las cortinas, pulir los muebles. A nivel emocional, son precisamente esas “pequeñas cosas” las que influyen mucho en la decisión de alquilar un apartamento.
Muebles y electrodomésticos. Incluso las viviendas de clase económica deberían tener comodidades mínimas. Los artículos "esenciales" incluyen un sofá, un juego de cocina, un armario, una mesa, sillas y un frigorífico. EN últimos años la gran mayoría de los inquilinos también necesitan una lavadora.
Internet. Esto ya no es una ventaja adicional, sino una necesidad. Lo ideal es conectar inmediatamente un enrutador Wi-Fi (en Avito puede encontrar enrutadores usados en buen estado por 700-1500 rublos).

Cuanto más cómodo sea el apartamento que alquiles, más clientes querrán volver a él.

Cuanto más hay en el apartamento, más precio alto podrás instalar. Muchos propietarios alquilan viviendas con vajilla, toallas y productos de higiene personal (jabón, pasta de dientes, etc.), es decir, siguiendo el mismo principio que las habitaciones de hotel.

Fuentes publicitarias efectivas

Así, su apartamento estará listo para recibir a los primeros huéspedes. Aquí es donde comienza la diversión. Al fin y al cabo, su tarea no es sólo encontrar inquilinos para unos días, sino también garantizar la máxima ocupación del apartamento (especialmente si la vivienda está hipotecada).

En otoño, Dmitry K. decidió alquilar su apartamento en el centro de San Petersburgo por días. Y en experiencia propia Me convencí de que este negocio en la práctica no es tan rentable como parece en teoría. “Cuando lo alquilé con un contrato a largo plazo, siempre tenía 30 mil rublos garantizados. por mes. Ahora hay más problemas y menos beneficios”, afirma. No hay mes a mes. Una vez, Dmitry tuvo mucha suerte: el apartamento lo alquiló durante 20 días una familia que estaba haciendo reformas en su propia casa y, como tardó tanto, tuvieron que prorrogar el contrato por otro período. Pero fue el unico caso. El resto del tiempo el apartamento está ocupado una media de diez días al mes.

Experto en línea

enviar anuncios en 2-3 periódicos locales;
imprimir folletos, publicarlos por la ciudad o dejarlos en los buzones de correo;
escriba sus contactos en el asfalto en lugares concurridos: estaciones de tren, paradas de transporte público, etc. (solo necesita una plantilla y una lata de pintura en aerosol);
Negocia con los taxistas para que recomienden tu apartamento a las visitas.

Sin embargo, comprende que la fuente más eficaz de clientes potenciales para usted será Internet. Sus capacidades deben aprovecharse al máximo.

Para aumentar la eficiencia de su negocio de alquiler, simplemente necesita utilizar todas las posibilidades de Internet.

Primero, coloca tu oferta en foros como “Avito”, “De Mano a Mano”, “Cian”, etc. (y a través del portal internacional de Airbnb, por ejemplo, puedes incluso atraer clientes extranjeros que paguen en dólares y euros). ). Lo principal es que tu apartamento está más cerca del centro de la ciudad y se ve espectacular en la foto.

En segundo lugar, en su tiempo libre, asegúrese de crear un sitio web para pequeñas tarjetas de presentación. Hay una gran cantidad de diseñadores gratuitos en Internet con los que puedes crear un recurso bastante bueno sin recurrir a diseñadores y programadores web. El sitio debe tener sus contactos y fotografías de apartamentos de alta calidad. Para atraer visitantes desde los primeros días, utilice publicidad contextual Yandex.Direct y Google Adwords.

Errores del negocio diario

Como ocurre con cualquier actividad, esta área tiene sus propios riesgos. En primer lugar, están relacionados con la seguridad del propio apartamento y de la propiedad (mobiliario, equipamiento, etc.). La única forma de minimizar el peligro es trabajar oficialmente, registrar un empresario individual y redactar contratos competentes. Sólo en este caso podrá probar el hecho de que en el apartamento habitan personas que causaron daños a la propiedad para compensar las pérdidas.

Importante: solicite siempre el pasaporte a los inquilinos, incluso si se quedarán solo 1 día. Es recomendable que tengas en tus manos copias cotejadas con el original.

Otro punto importante son las relaciones con los vecinos. Antes de alquilar un apartamento en alquiler diario, es recomendable reunirse con ellos y asegurarse de que no están en contra de este tipo de actividades. La mayoría de los edificios de apartamentos (especialmente los antiguos) tienen una audibilidad excelente. Y si los inquilinos, por ejemplo, empiezan a escuchar música a todo volumen, es posible que a los que viven "al otro lado de la pared" no les guste mucho. No olvide que, en última instancia, cualquier reclamación recaerá en su dirección.

Consejo: si la paz y la tranquilidad son importantes para sus vecinos, es mejor sacrificar parte de las ganancias, pero no alquilar el apartamento para celebraciones de cumpleaños, Año Nuevo, etc.

Además de estos riesgos, el día a día del negocio está inevitablemente asociado a ciertas dificultades cotidianas. Después de todo, tendrás que limpiar la habitación después de cada huésped, lavar la ropa de cama, limpiar alfombras, etc. Además, debes estar preparado para llamadas constantes (incluso en medio de la noche) y el hecho de que tendrás que para adaptarse a los clientes - por ejemplo, ir a las 5 am a entregar/recoger las llaves, etc.

A pesar de que el negocio diario tiene sus dificultades, es uno de los más rentables y con riesgos relativamente bajos. Es cierto que para obtener un beneficio verdaderamente tangible, es recomendable alquilar al menos 2-3 apartamentos. Sin embargo, si no te has equivocado con la zona y no has organizado correctamente tus actividades, en sólo 9 a 12 meses podrás ganar lo suficiente para el pago inicial de una hipoteca para comprar tu próximo apartamento y ampliar gradualmente tu red.

El alquiler diario de apartamentos se está convirtiendo en un negocio popular. Y para las personas que visitan la ciudad por motivos turísticos o laborales, alquilar este tipo de viviendas es una opción muy rentable. Esto suele resultar más barato que una habitación de hotel y con mejor calidad de servicio. El beneficio para el propietario es la oportunidad de ganar más que con un contrato de arrendamiento a largo plazo.

Sin embargo, la opción de alquilar vivienda para Corto plazo También tiene aspectos negativos y, en primer lugar, se refieren al propietario. Entonces, ¿vale la pena alquilar un apartamento por días o es mejor a largo plazo?

información general

Requisitos para el espacio habitable.

El mercado inmobiliario de alquiler es amplio, por lo que tu apartamento debe cumplir ciertos requisitos para que tu negocio tenga éxito. Por supuesto, se puede alquilar una vivienda sin reformas ni electrodomésticos; para algunos, una cama, una ducha y un WC son suficientes. Pero debe haber un frigorífico pequeño. Aún así, la mayoría de la gente, al elegir un apartamento, espera servicio. ¿Qué necesitas tener en un apartamento para alquilarlo por días?

Y lo principal es la limpieza. Quizás para algunos esto juegue un papel decisivo a la hora de elegir su apartamento.

Impuestos

Al alquilar un apartamento como particular, debe pagar impuestos sobre las ganancias obtenidas. Cada año, antes del 30 de abril (o antes de la tarde del primer día hábil, si el 30 de abril cae en día libre), el propietario debe presentar una declaración del impuesto sobre la renta personal en el Formulario 3 y pagar al presupuesto el 13% de los ingresos recibidos. (30% si el período de estancia permanente en Rusia es inferior a 180 días). Si el propietario está registrado como empresario individual, la tarifa será diferente.

Un empresario individual puede elegir las siguientes opciones fiscales:

Sistema tributario general. A diferencia de un individuo, un empresario individual realiza pagos por adelantado durante todo el año (previa solicitud) y puede reducir su ingreso básico mediante deducciones profesionales.
Sistema tributario simplificado. La tasa elegida es del 6% “ingresos” o del 15% “ingresos menos gastos”. Además, un empresario individual puede reducir sus ingresos en el monto de las primas de seguro pagadas por él mismo en el 100% del monto y en el 50% del monto de las primas de seguro pagadas por un empleado.
Propiedad intelectual sobre una “patente”. En este caso, el empresario individual paga el 6% de los ingresos estimados que establece la ley para este tipo de actividad.

Si ya se ha abierto un empresario individual o existe esa oportunidad, puede calcular previamente y seleccionar la opción más rentable para pagar impuestos al estado.

Características del contrato de alquiler diario.

Un acuerdo de este tipo no es muy diferente de un acuerdo sobre un apartamento que se alquila a largo plazo. Puedes descargar el formulario estándar de Internet y modificarlo si lo deseas: alguien elimina puntos que considera innecesarios, añade alguien. Pero hay datos básicos que deberían estar en él:

Objeto del acuerdo.
Nombre completo y datos del pasaporte de las partes.
Precio de alquiler.
Periodo de alquiler (con especificación de horarios de entrada y salida).
Responsabilidad de las partes.

Es necesario hacer un inventario de la situación para que no haya disputas en caso de daños a la propiedad (con alquileres diarios, el riesgo aumenta). El acuerdo deberá ser firmado por ambas partes y redactado en dos ejemplares. Si alquila la vivienda a través de una agencia, los empleados se encargarán de estas tareas.

Limpieza del local

Al alquilar un apartamento por un período de tiempo, se debe limpiar a fondo antes de cada nuevo huésped. Si alquila una vivienda a diario, tendrá que hacerlo con frecuencia. Si hay un largo período de tiempo entre residentes, entonces es necesaria una limpieza en húmedo antes de recibir nuevos huéspedes.

Durante la temporada, si el apartamento está ubicado en un lugar interesante desde el punto de vista turístico, los inquilinos pueden cambiar con frecuencia. En este caso, es importante pensar en el momento de desalojo de unos inquilinos y de entrada de otros, de modo que quede un hueco de un par de horas para la limpieza. Es una buena idea estipular en el contrato que los inquilinos deben dejar un apartamento limpio. No es necesario obligarlos a aspirar el suelo, pero tampoco estará de más lavar los platos.

Ventajas del alquiler diario

Beneficios potencialmente mayores en comparación con los alquileres a largo plazo. Especialmente si el apartamento está situado en una zona turística de la ciudad.
Si necesita vivienda inesperadamente (los familiares han venido para quedarse), puede mudarlos a un departamento sin desalojar a nadie intencionalmente.
Si decide vender su apartamento, es poco probable que los residentes permanentes acepten visitas periódicas de un agente inmobiliario a compradores potenciales. En el caso de los alquileres diarios, encontrar tiempo para mostrar el espacio habitable es mucho más realista.

Contras y posibles riesgos.

El riesgo de caer en la trampa de los estafadores, la probabilidad de daños a la propiedad. Y los vecinos estarán preocupados por el cambio de inquilinos.
Al alquilar diariamente tendrás que dedicar mucho tiempo a limpiar el local y vigilar su estado.
Si la ciudad no es atractiva para los turistas y la ubicación del apartamento es inconveniente, difícilmente se puede contar con un flujo estable de clientes.

Cómo ganar dinero con alquileres a corto plazo

Para ganar dinero con el alquiler diario, debe decidir exactamente cómo quiere alquilar el apartamento: usted mismo o a través de un agente inmobiliario. Si decide utilizar los servicios de una agencia, toda la molestia de encontrar clientes, mostrar la vivienda, controlar el check-in y check-out, redactar un contrato y cobrar el pago recaerá íntegramente en el agente inmobiliario. Al mismo tiempo, necesita destinar parte de sus ingresos al trabajo. Si no quieres compartir, tendrás que hacerlo todo tú mismo. ¿Donde empezar?

Ejemplo de plan de negocios para alquileres diarios

¿Qué es más rentable alquilar: por día o a largo plazo?

Es difícil responder a esta pregunta de manera inequívoca. EN ciudad de vacaciones o en una ciudad atractiva para los turistas, es más rentable alquilar un apartamento por días, especialmente en el centro. ¿Cómo van las cosas en provincias?

El precio medio de un apartamento en el centro de Chelyabinsk es de 2000-3000 rublos/día. El precio medio mensual es de 20.000 rublos. En el caso de alquileres diarios, si el apartamento se alquila al menos 10 días al mes, esto ya es más que en alquileres de larga duración. En 15 días el propietario recibirá 30.000 rublos, en 20 - 40.000 rublos. Parece que el beneficio es obvio. Sin embargo, no hay garantía de una demanda constante, pero sí posibles daños a la propiedad debido a cambios frecuentes de inquilinos, costos de publicidad adicionales e impuestos. Con el alquiler a largo plazo, los ingresos son más estables.

Pero si tienes la suerte de comprar un apartamento gratis en un lugar atractivo para los turistas, puedes ganar mucho dinero con el alquiler diario.

Opiniones de expertos sobre este negocio.

Si escuchas a los expertos inmobiliarios, podrás comprender que sus opiniones son radicalmente diferentes.

Por ejemplo, el inversor privado Georgy, que invierte en apartamentos, cree que alquilar una vivienda a diario es una tarea ingrata y el beneficio es mínimo. Para realmente ganar dinero con esto, es necesario tener varios apartamentos muy cerca uno del otro. No sólo la popularidad de la zona, sino también la propia ciudad juega un papel importante.

El agente inmobiliario Yuri, por el contrario, considera rentable este tipo de negocio. Además de alquilar su propio apartamento por días, pudo entablar relaciones con sus vecinos y también alquilar sus apartamentos celebrando un contrato de subarrendamiento con ellos. Se ocupa de todos los problemas principales y recibe un buen porcentaje de los ingresos totales. Estos ingresos le permiten a Yuri pagar la hipoteca de su apartamento y recibir beneficios adicionales.

La rentista Alisa, por el contrario, cree que no merece la pena contratar un piso con hipoteca para alquilarlo a diario. Quizás el beneficio sea mayor que con un alquiler a largo plazo, pero se trata de una búsqueda constante de clientes, limpieza, lavado y planchado, y la diferencia de rendimiento puede ser mínima.

Las formas más rentables de alquiler diario

Hay varias opciones para alquilar una vivienda:

Apartamento propio (heredado, comprado al contado, donado, etc.).
Un apartamento adquirido con hipoteca.
Un apartamento que tiene derecho a alquilar en virtud de un contrato de subarrendamiento.

La opción más rentable para un propietario es tener su propia casa. Es cierto que alquilar un apartamento en virtud de un contrato de subarrendamiento puede resultar más rentable al principio. Esto sucede si su propio espacio habitable requiere reparaciones importantes. Sin embargo, posteriormente, tu propio apartamento comenzará a generar ganancias, que no tendrás que compartir con nadie.

Si planea obtener una hipoteca sobre un apartamento y pagarla con los beneficios obtenidos al alquilarlo, es mejor optar por un contrato de arrendamiento a largo plazo. Al alquilar por día, puedes obtener grandes ganancias, pero en el caso de alquilar por un período prolongado, los ingresos serán estables.

Si elige la opción de subarrendamiento, informe al propietario sobre sus planes. A primera vista, puede parecer que pocos propietarios de apartamentos aceptarán tales condiciones. Pero si redacta correctamente el contrato, no habrá dificultades en la búsqueda.

Cómo ganar dinero alquilando un apartamento para la Copa Mundial de la FIFA 2018

En verano se celebrará el Campeonato Mundial de Fútbol en once ciudades de nuestro país. Y ahora los aficionados buscan hoteles, apartamentos, habitaciones. Si analiza las ofertas, verá que la vivienda en Chelyabinsk por un día del 15 al 16 de junio costará en promedio entre 10.000 y 20.000 rublos.

Si elige las fechas del 18 al 19 de marzo, el precio medio será de 2.500 rublos. Es decir, la diferencia es casi cinco veces mayor. De ello se desprende que se puede ganar mucho dinero alquilando un apartamento para el Mundial. Los propietarios experimentados aconsejan no inflar demasiado los precios. Después de analizar tales propuestas, conviene centrarse en la opción intermedia.

Si no hay un espacio habitable separado, no importa. Puedes alquilar una habitación o una cama yendo a tu casa de campo durante los días del campeonato. Para evitar daños a la propiedad, anote este punto en el contrato con anticipación y solicite un depósito, que devolverá al inquilino en el momento del desalojo; esto impondrá disciplina. También es una buena idea asegurar el local, aunque esto es más importante para quienes se dedican al negocio de forma continua.

Es mejor enviar un anuncio con antelación. Ya hay muchas ofertas para citas "calientes". Pero si no lo sabe en el momento adecuado, no se enoje: habrá demanda de alojamiento para pasar la noche del primero al últimos días campeonato. Y este es exactamente el caso cuando la ubicación del apartamento no importa: la gente alquila con éxito viviendas incluso en las afueras.

En conclusión, podemos decir que alquilar un apartamento por días, como cualquier otro negocio, debe tratarse con gran responsabilidad: evaluar todos los riesgos antes de tomar una decisión final. Si aun así decide alquilar un apartamento por días, haga reparaciones, compre lo necesario, asegure su casa, registre una empresa y publique publicidad llamativa. Prepárese para tiempos difíciles, ya que este asunto llevará mucho tiempo.

El alquiler diario de apartamentos suele ser más rentable que tener residentes permanentes. Pero hay matices en cuanto al registro y seguridad de la propiedad.

¡Queridos lectores! El artículo habla de formas típicas de resolver problemas legales, pero cada caso es individual. Si quieres saber como resuelve exactamente tu problema- póngase en contacto con un asesor:

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¿Cómo alquilar un apartamento por día en 2019? Alquilar un apartamento por periodos cortos puede proporcionar más ingresos. Pero los beneficios conllevan riesgos importantes.

Se debe tener cuidado para preservar la propiedad y cumplir con los requisitos legales. ¿Cómo alquilar un apartamento por día en 2019?

Puntos generales

Los alquileres diarios de apartamentos difieren de los alquileres habituales. En primer lugar, los cambios frecuentes de inquilinos aumentan significativamente el riesgo de daños al apartamento o a objetos individuales.

La probabilidad de consecuencias negativas se reduce si existe un documento oficial y se detallan los posibles matices.

En segundo lugar, los ingresos procedentes de dichos alquileres dependen en gran medida de la época del año, la ubicación y otros factores.

Si el apartamento está situado en una zona turística o en una gran ciudad, entonces bonito apartamento se puede tomar casi a diario.

Los ingresos mensuales en este caso son casi el doble, o incluso más, que los del alquiler a largo plazo.

Pero el éxito del evento depende de la correcta solución de las cuestiones organizativas. ¿Cómo alquilar correctamente un apartamento por días?

Lo que es

Al considerar el alquiler diario de un apartamento, es necesario comprender las características de dicho alquiler. Desde un punto de vista legal, el alquiler de inmuebles residenciales puede ser a corto o largo plazo.

Estos conceptos son muy similares entre sí. Así, cualquier tipo de contratación comercial implica la participación de dos partes: el empleador y el arrendador.

Las relaciones jurídicas entre ellos se formalizan mediante acuerdo escrito. Sólo el propietario directo o suyo tiene derecho a alquilar un apartamento.

Los alquileres a largo y corto plazo se diferencian por el monto de los pagos, los métodos de pago y el "equipamiento" del propio local.

En primer lugar, debes ocuparte de los problemas de seguridad. Estamos hablando de la posibilidad de destrucción o daño del apartamento en caso de incendio, inundación, explosión de gas, etc.

Está claro que es poco probable que un inquilino temporal pueda recuperar una gran cantidad de daños. La solución es el diseño.

Quizás no sea muy barato, pero garantizará una compensación por posibles pérdidas.

Otro punto importante se refiere a los daños menos importantes causados por daños o robo de propiedad en el apartamento.

Pero en este caso, el propietario estará protegido por un contrato correctamente redactado que indique los datos del pasaporte del inquilino y el apartamento de todos los bienes.

El marco legislativo

El alquiler diario de apartamentos está regulado por las disposiciones de los Códigos Civil y Fiscal de la Federación de Rusia. En particular, los alquileres diarios están regulados.

El concepto de contrato de arrendamiento residencial se analiza en. Es decir, el alquiler es la cesión de un local residencial para uso temporal por parte de un particular.

La determinación de las tarifas de vivienda se analiza en. Las partes negocian de forma independiente el monto del pago.

Con carácter general, los alquileres diarios deben formalizarse en un contrato que especifique la condición y apariencia instalaciones.

En cuanto a los impuestos, cuando se alquilan apartamentos por días, se aplican las normas sobre la recaudación del impuesto sobre los ingresos percibidos por las personas físicas.

El arrendador está obligado a alquilar y pagar el 13% de las ganancias mensual o anualmente.

Cómo alquilar un apartamento en alquiler diario

Dado que los alquileres a corto plazo implican alquilar una vivienda por hasta 11 meses, el propietario puede alquilar legalmente el apartamento por unos días u horas.

Lo principal a considerar es la clasificación de actividades como sujetas a impuestos. El procedimiento para pagar el impuesto depende de la situación del arrendador.

El Servicio de Impuestos Federales ofrece tres métodos:

registro de empresario individual;
adquisición de una patente;
pago del impuesto sobre la renta de las personas físicas.

Si el alquiler diario se pone en marcha y es un negocio en toda regla, entonces es más recomendable convertirse en un empresario individual cuyo objeto impositivo sean los "ingresos".

En este caso, el importe del impuesto será sólo del 6%. Además, tendrá que pagar primas de seguro obligatorias (en 2019, en total 27.990 rublos).

Puedes trabajar bajo una patente. El importe del impuesto consiste en el coste de la propia patente (6% de los ingresos) y la mitad de las primas del seguro.

Si no se registra como empresario individual y no adquiere una patente, deberá pagar el 13% de las ganancias. Además, al final del año es necesario presentar una declaración informativa.

En el caso de que un apartamento se alquile sin pagar impuestos, el propietario del inmueble es sancionado con importantes multas.

En algunos casos, son posibles sanciones penales: prisión por un período de seis meses (el monto de los impuestos impagos es de 100 000 a 500 000 rublos) o hasta tres años (falta de pago de impuestos por un monto de 500 000 rublos y más).

Habiendo abordado las cuestiones fiscales, puede pasar a la organización directa del alquiler por días.

Necesitamos empezar por garantizar condiciones aceptables. Para viviendas alquiladas por días, es necesario crear condiciones no peores que en un hotel.

Esto significa la disponibilidad de muebles y electrodomésticos necesarios, buenas reparaciones, limpieza periódica, etc.

Cómo encontrar un inquilino

Mucha gente asocia la búsqueda de inquilino con personas con carteles sobre alquileres diarios en estaciones de tren y lugares similares. Pero los métodos modernos parecen más sencillos.

Para alquileres a corto plazo, los anuncios en los medios locales serán de poca utilidad, ya que la mayoría de los inquilinos potenciales son forasteros.

La solución más óptima es utilizar plataformas en línea. La mayoría de las veces, las ofertas se publican en sitios como Avito, IRR ("De mano en mano").

Publicar aquí es gratuito, pero puede utilizar funciones pagas para llevar su anuncio al TOP.

La desventaja de estos recursos es la falta de especialización limitada. Es posible que el anuncio simplemente se pierda entre los demás.

Existen portales inmobiliarios especializados que también ofrecen servicios de colocación gratuitos y de pago. Estos son “Kvartirka.ru”, “Sdaminfo.ru”, “Sutochno.ru”, “Yurenta.ru”, “Gorkvartira.ru”.

El sitio "joven" Arendius resulta atractivo para publicar anuncios. Aquí hay un sistema de calificación y revisión.

Además, los propietarios de apartamentos pueden conocer más sobre un posible inquilino, ya que el registro en el sitio se realiza a través de las redes sociales.

Vídeo: cómo alquilar un apartamento.

Bueno, no se olvide de métodos tan “antiguos” como los anuncios de “boca a boca” en la radio y en papel en lugares concurridos de una zona poblada.

Lo ideal sería explorar todas las opciones posibles. Esto le permitirá recibir clientes con regularidad y el apartamento no quedará vacío.

Formación de un paquete de documentos.

Una vez resuelto el tema de la captación de clientes, llega el momento de cuidar el soporte documental de la transacción. Se debe celebrar un contrato de alquiler a corto plazo con cada inquilino.

El monto del depósito de seguridad se indica como una partida separada. Muchos propietarios se niegan por miedo a ahuyentar a los clientes. Pero ésta es una de las mejores garantías posibles para la conservación de la propiedad.

El inquilino no querrá perder sus fondos (depósito), lo que significa que tratará la propiedad con cuidado. En caso de daños, las pérdidas, o al menos parte de ellas, pueden ser compensadas.

Para completar el contrato necesitarás:

pasaportes de las partes;
documento de título del apartamento (certifica la competencia del propietario);
, si otra persona actúa por cuenta del propietario.

Además del contrato, se deberá redactar un acta de aceptación y cesión del apartamento. Además, este documento se redacta en el momento de la entrega de llaves al inquilino y al abandonar el apartamento.

Todos los documentos deben prepararse en dos copias, para el propietario y el inquilino.

Es recomendable preparar con antelación plantillas de documentos, en las que posteriormente se introducirán los datos necesarios.

Elaboración de un contrato de arrendamiento.

El contrato de alquiler de apartamento a corto plazo incluye las siguientes cláusulas:

datos personales de las partes (nombre completo, datos del pasaporte);
descripción del tema de la transacción (dirección, descripción);
esencia de la transacción (alquiler);
duración del alquiler;
costo por día;
coste total;
procedimiento para transferir un apartamento (según el certificado de aceptación);
derechos y obligaciones de las partes;
responsabilidad por violación de los términos del contrato;
el monto de la garantía (si la hubiera) y el procedimiento para su uso;
fecha de celebración y firmas de las partes.

Responsabilidad de las partes

La disposición relativa a la responsabilidad del inquilino debe especificarse con especial detalle en el contrato. El inquilino está obligado a devolver el apartamento en las mismas condiciones en que lo recibió.

Si sobre su base se revelan daños a la propiedad, el inquilino está obligado a compensar las pérdidas.

Si existe depósito, el arrendador puede retenerlo como indemnización o parte de él en caso de daño grave. Pero también se puede exigir una indemnización por daños y perjuicios a través de los tribunales.

La principal prueba en este caso son los actos con un inventario de bienes “antes” y “después”, así como un acuerdo que indica la existencia de relaciones jurídicas.